Bạn đang ở đây

sổ đỏ

Đất khai hoang có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Thời gian đọc: 6 Phút
Đất khai hoang có được cấp quyền sử dụng đất hay không là một vấn đề được nhiều người quan tâm khi họ đang sinh sống và lao động ổn định, lâu dài trên đất khai hoang này.

Thưa luật sư, hộ gia đình nhà tôi có 4ha đất trồng nhãn (đất nông nghiệp) của Hợp tác xã chưa sử dụng. Diện tích đất trên được gia đình tôi khai hoang từ năm 1980 và sử dụng liên tục, không xảy ra tranh chấp, nhưng diện tích đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đầu năm 2019, một cán bộ xã đến nhà tôi thông báo rằng diện tích 4ha này không có giấy tờ rõ ràng và là đất lấn chiếm nên bị thu hồi và bị xử phạt hành chính.

Tôi rất lo lắng với thông báo của cán bộ xã nên mong muốn nhà nước hợp thức hoá quyền sử dụng diện tích đất trên cho gia đình tôi.

Vậy gia đình tôi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Nếu được thì gia đình cần làm những thủ tục gì? Xin cảm ơn!


Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của bạn, Luật Hồng Bách - Hongbach.vn có ý kiến tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

- Luật đất đai 2013

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Trong trường hợp của bạn luật sư tư vấn như sau:
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 164 Luật Đất đai 2013 quy định về Quản lý đất chưa sử dụng như sau:

“Điều 164. Quản lý đất chưa sử dụng

1. Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm quản lý, bảo vệ đất chưa sử dụng tại địa phương và đăng ký vào hồ sơ địa chính.”
Ngoài ra nhà nước có những chính sách khuyến khích người sử dụng đất đầu tư sức lao động, vật tư, tiền vốn để khai hoang, phục hoá, lấn biển, đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước hoang hoá, vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Căn cứ theo khoản 1 Điều 165 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Điều 165. Đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng

1. Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân các cấp có kế hoạch đầu tư, khai hoang, phục hóa, cải tạo đất để đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng.”

Việc khai hoang mà không theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được coi là không hợp pháp. Tuy nhiên, 4ha trồng nhãn của hộ gia đình nhà bạn đã được khai hoang năm 1980 và sử dụng liên tục cho đến nay, không tranh chấp với ai nên hộ gia đình bạn có thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét cấp giấy chứng nhận, công nhận quyền sử dụng đất. 

Việc khai hoang mà không theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được coi là không hợp pháp. Ảnh minh họa: Internet.

Theo Khoản 2, Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Bên cạnh đó tại Khoản 4, Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai cũng chỉ rõ:

“4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.”

Trong trường hợp của gia đình bạn do việc sử dụng đất bắt đầu từ năm 1980 nên 4ha đất trồng nhãn thoả mãn điều kiện là đất đã được sử dụng trước ngày 1/7/2004 Quyền sử dụng 4ha đất này của gia đình bà bạn có thể được Nhà nước công nhận nếu như phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp. 

Về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình bạn cần tiến hành nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh X hoặc có thể nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Trên đây là nội dung tư vấn của Hongbach.vn liên quan đến vấn đề pháp lý bạn đang vướng mắc. Nếu còn những vấn đề chưa rõ thì bạn có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ:

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự
Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ quận Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66
Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn


 

Đất đang thế chấp tại ngân hàng thì có thể mua được không?

Thời gian đọc: 4 Phút
Môi giới giới thiệu cho tôi mảnh đất, tôi rất ưng nhưng khi xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thì chủ đất nói đang thế chấp vay ngân hàng. Vậy tôi phải làm sao để mua mảnh đất ấy?

Tôi đang muốn mua một mảnh đất ở gần nhà nhưng sổ đỏ của họ đang bị dùng để thế chấp tại ngân hàng thì tôi có mua mảnh đất này được hay không thưa luật sư?

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của bạn, Hongbach.vn có ý kiến tư vấn như sau:

Theo khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015 Nghĩa vụ của bên thế chấp: “8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”

Như vậy bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi hay tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý theo quy định khoản 5 điều 321 Bộ luật Dân sự 2015

 Về nguyên tắc, bạn có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất đang thế chấp và làm thủ tục sang tên nếu được ngân hàng đồng ý. Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất có thể thực hiện theo một trong các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Ngân hàng đồng ý cho các bên thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp để thu hồi nợ.

Khi đó, khoản tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được bên chuyển nhượng chuyển trực tiếp cho ngân hàng, cả gốc lẫn lãi của khoản vay. Và ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) cho người sử dụng đất (bên chuyển nhượng) để bên chuyển nhượng giao cho bên nhận chuyển nhượng.

Tuy nhiên, do bên nhận chuyển nhượng giao tiền cho bên chuyển nhượng khi Giấy chứng nhận vẫn đang thế chấp tại ngân hàng (có nghĩa là, khoản tiền trả cho ngân hàng là khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng ứng ra), nên khi chuyển tiền cho bên chuyển nhượng để bên chuyển nhượng trả cho ngân hàng, bên nhận chuyển nhượng nên lập thành văn bản. Trong đó cần nêu rõ việc bên nhận chuyển nhượng ứng tiền cho bên chuyển nhượng để bên chuyển nhượng trả nợ ngân hàng; khi ngân hàng trả lại sổ đỏ, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ bàn giao lại sổ đỏ ngay cho bên nhận chuyển nhượng; đồng thời, có điều khoản quy định chế tài đối với bên chuyển nhượng trong trường hợp bên chuyển nhượng trốn tránh nghĩa vụ bàn giao Giấy chứng nhận, hoặc không chuyển nhượng quyền sử dụng đất nữa….

Trường hợp 2: Bên chuyển nhượng (trường hợp này là bên đi vay) thay thế biện pháp bảo đảm tại ngân hàng hoặc đưa tài sản khác để bảo đảm.cho khoản vay thay cho Giấy chứng nhận.

Vì thực chất việc thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là để bảo đảm bên vay ngân hàng thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Do đó sau khi bên vay thay thế biện pháp bảo đảm hoặc tài sản bảo đảm như nêu trên, hoặc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ra thông báo giải chấp để bên vay thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.

Sau khi được Ngân hàng trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bên có thể thực hiện việc mua bán quyền sử dụng đất như bình thường.

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ quận Đống Đa, Hà Nội

Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66

Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn

Diện tích đất được cấp tối đa đối với một "sổ đỏ" tại Hà Nội

Thời gian đọc: 8 Phút
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có một số các giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi không có giấy tờ căn cứ theo Điều 101 Bộ Luật Đất đai năm 2013.

Bố mẹ tôi có mua một mảnh đất ở Hà Nội và sử dụng ổn định, không có tranh chấp gì từ năm 1998 đến nay nhưng chưa có sổ đỏ, diện tích khoảng 500m2.

Hiện tại, tôi muốn làm sổ nhưng khi mang hồ sơ lên xã, cán bộ xã yêu cầu tôi phải tách thửa, làm 2 quyển sổ đỏ khác nhau. Xin hỏi luật sư tại sao mảnh đất trên lại phải tách thửa và việc tách thửa có làm tăng thêm phí sổ đỏ không.

Tôi xin cảm ơn!

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của bạn, Luật Hồng Bách - hongbach.vn có ý kiến tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

Luật Đất đai 2013;

Quyết định số 20/2017/QĐ – UBND thành phố Hà Nội;

Diện tích tối đa được cấp sổ đỏ là gì?

Về vấn đề này, hiện nay Luật Đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan không có quy định về diện tích tối đa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là bao nhiêu. Trong trường hợp người sử dụng đất sử dụng một thửa đất mà nếu thửa đất đó đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) theo quy định pháp luật thì sẽ được cấp GCN cho toàn bộ diện tích đất này.

Mặt khác, pháp luật chỉ có quy định về hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở. Tức là, có thể hiểu rằng người sử dụng đất có thể được cấp giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích mà mình đang sử dụng nhưng trong số đó, diện tích đất ở chỉ được công nhận trong một hạn mức nhất định, tránh tình trạng hiểu lầm rằng sử dụng bao nhiêu đất sẽ được công nhận bấy nhiêu là đất ở.

Điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (Ảnh minh họa)

Điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Luật hiện hành chia điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành 02 trường hợp, đó là: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có một số các giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi không có giấy tờ căn cứ theo Điều 101 Bộ Luật Đất đai năm 2013 có quy định như sau:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Như vậy, căc cứ từ những quy định tên, người sử dụng đất không có giấy tờ được quy định tại điều 100 luật đất đai 2013 được cấp GCNQSDĐ khi có đủ các điều kiện sau đây:

Đối với đất nông nghiệp:

Đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014;

Có hộ khẩu thường trú tại địa phương;

Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn,

Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Đối với đất ở:

Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004;

Không vi phạm pháp luật về đất đai

Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Hạn mức tối đa khi làm sổ đỏ tại Hà Nội

Căn cứ từ những phân tích ở trên, hiện nay không có quy định nào về diện tích tối đa được cấp sổ đỏ, do đó, với thửa đất gia đình bạn đang sử dụng nếu đủ điều kiện cấp sổ đỏ theo quy định trên thì bạn hoàn toàn có thể xin cấp sổ toàn bộ cho diện tích đất này.

Tuy nhiên, trong số diện tích đất trên sẽ không được công nhận toàn bộ là đất ở, diện tích đất ở chỉ được công nhận theo hạn mức do UBND thành phố quy định hoặc nếu được công nhận toàn bộ là đất ở thì già đình sẽ phải thực hiện nghĩa vụ thuế cao hơn đối với phần diện tích trong hạn mức. Quy định về hạn mức, công nhận quyền sử dụng đất tại Hà Nội được quy định tại Quyết định 20/2017/QĐ – UBND.

Vậy căn cứ quy định trên, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất tại Hà Nội được quy định theo từng khu vực với các mức cụ thể là: 90m2, 120m2, 180m2, 240m2 và 300m2. 

Do đó, trong trường hợp của bạn, mặc dù diện tích đất gia đình bạn đang sử dụng là 500m2, tuy nhiên khi cấp sổ đỏ sẽ chỉ được cấp 90, 120, 180, 240 hoặc 300m2 là đất ở theo hạn mức của UBND thành phố quy định. Nếu bạn muốn được công nhận toàn bộ diện tích này là đất ở thì phải có đơn đề nghị và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính lớn hơn.

Và cũng không có quy định nào về việc người sử dụng đất bắt buộc phải tách thửa đất khi cấp sổ đỏ. Bạn có thể trao đổi với UBND xã để biết lý do yêu cầu gia đình bạn tách thửa đất là gì? Căn cứ quy định nào?

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Công ty chúng tôi liên quan đến vấn đề pháp lý bạn đang vướng mắc, nếu còn những vấn đề chưa rõ thì bạn có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ:
 

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội

Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66

Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn

Tặng nhà đất cho cháu dưới 18 tuổi được không?

Thời gian đọc: 4 Phút
Ông đã được UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ) ghi nhận các quyền trong việc sử dụng đất trong đó có quyền thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất của mình cho người khác.

Ông Mai Chí Bảo (Thanh Liêm, Hà Nam) hỏi :Thưa luật sư tôi có một mảnh đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên tôi. Do tuổi cao nên tôi muốn tặng cho thửa đất này cho cháu đích tôn của tôi.

Vừa qua, tôi đã ra UBND xã để đề nghị thực hiện thủ tục tặng cho. Tuy nhiên, cán bộ UBND xã bảo do cháu tôi chưa đủ 18 tuổi nên không thực hiện được thủ tục tặng cho.

Vậy, luật sư cho tôi hỏi tôi muốn tặng cho thửa đất cho cháu tôi có thực hiện được không? Tôi phải thực hiện thủ tục như thế nào? Xin cảm ơn luật sư!

Chào ông Bảo! Cảm ơn ông đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của ông, Hongbach.vn có ý kiến tư vấn như sau:

Do ông đã được UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ) ghi nhận các quyền  trong việc sử dụng đất trong đó có quyền thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo quy định tại Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013. Chính vì vậy, theo quy định này thì ông hoàn toàn có các quyền tặng cho quyền sử dụng thửa đất cho người cháu của mình.

Tặng nhà đất, sang tên "sổ đỏ" cho cháu dưới 18 tuổi cần điều kiện gì? (Ảnh minh họa)

Tuy nhiên, theo nội dung ông trình bày do người cháu của ông chưa đủ 18 tuổi nên cán bộ tại UBND xã đã từ chối thực hiện thủ tục chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bác và người cháu. Về nội dung này thì luật sư có quan điểm tư vấn như sau:

Theo các quy định của pháp luật thì việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông và người cháu được coi là một giao dịch dân sự. Do người cháu của ông chưa đủ 18 tuổi nên không được phép thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản.

Do đó, căn cứ quy định tại Điều 21 Bộ luật Dân sự 2015 thì mọi giao dịch đều do người đại diện theo pháp luật của người cháu xác lập và thực hiện. 

Vì vậy, trong trường hợp của ông để thực hiện được việc tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng các quy định của pháp luật thì người đại diện theo pháp luật của người cháu mà ông định tặng cho quyền sử dụng đất thể hiện đồng ý nhận tặng cho quyền sử dụng đất bằng văn bản cụ thể. Theo quy định tại điều 136 Bộ luật Dân sự thì người đại diện theo pháp luật của người cháu của ông được xác định là bố mẹ của cháu.

Chính vì vậy, để thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất cho người cháu thì giữa các bên cần đưa người đại diện của người cháu vào tham gia giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất này để thể hiện ý chí về việc nhận tài sản tặng cho.

Như vậy, với việc đưa bố mẹ của người cháu của ông vào tham gia giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông và người cháu đã được thực hiện.

Trên đây là nội dung tư vấn của Hongbach.vn liên quan đến vấn đề pháp lý ông Bảo đang vướng mắc. Nếu còn những vấn đề chưa rõ thì ông có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ: 

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự 
Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ quận Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66
Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn
 

Điều kiện, thủ tục để chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở?

Thời gian đọc: 6 Phút
Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện (nơi có đất) đã được Uỷ ban nhân dân Tỉnh phê duyệt, có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và phải được Uỷ ban nhân dân cấp huyện có đất cho phép.

Điều kiện, thủ tục để  cá nhân chuyển mục đích đất sử dụng đất từ đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở? Tiền chuyển mục đích sử dụng đất được tính thế nào?

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của bạn, Hongbach.vn có ý kiến tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý :

- Luật Đất đai năm 2013

- Nghị định số 43/NĐCP/năm 2014 quy định chi tiết thi hành Luật đất đai năm 2013

-Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đào đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện (nơi có đất) đã được Uỷ ban nhân dân Tỉnh phê duyệt, có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và phải được Uỷ ban nhân dân cấp huyện có đất cho phép.
Về điều kiện để chủ đất là cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp từ đất nông nghiệp sang đất ở:

Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Đồng thời, Khoản 1, Điều 57 Luật Đất đai 2013 khẳng định “chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp” phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Như vậy, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện (nơi có đất) đã được Uỷ ban nhân dân Tỉnh phê duyệt, có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và phải được Uỷ ban nhân dân cấp huyện có đất cho phép.

Về trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:

Bước 1: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Thành phần hồ sơ gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu số 01 đính kèm Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đào đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành

- Giấy chứng nhận đã cấp

Bước 2: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai xem xét thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu, điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất

Bước 3: Trình Uỷ ban nhân dân cấp huyện để quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Về nghĩa vụ tài chính

Khoản 2, Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định:

“ Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

Như vậy, theo quy định nêu trên, khi chuyển mục đích sử dụng đất sẽ chuyển “chế độ sử dụng đất”, tức là sẽ chuyển từ đất có nguồn gốc được “Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất” (đất nông nghiệp) sang “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất” (đất ở)

Khoản 3, Điều 134 Luật Đất đai 2013 quy định: “ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ".

Dó đó, trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất lúa sang đất ở (được giao đất) thì ngoài việc phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất, chủ đất còn phải nộp tiền bảo vệ đất trồng lúa.

Xác định tiền sử dụng đất phải nộp

Điểm b, Khoản 2, Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất quy định: “Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền".

Như vậy, số tiền mà bạn phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = tiền sử dụng đất tính theo đất ở - (trừ) tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Việc xác định giá đất sẽ dựa vào Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật sư liên quan đến vấn đề pháp lý bạn đang vướng mắc. Nếu còn những vấn đề chưa rõ thì bạn có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ:

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội

Điện thoại: 024.6299.6666 ; Fax: 024.62.55.88.66

Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn

Nên tặng cho, hay để thừa kế khi sang tên sổ đỏ cho con?

Thời gian đọc: 12 Phút
Nhiều gia đình, bố mẹ muốn sang tên sổ đỏ cho con. Chọn phương thức viết di chúc thừa kế quyền sử dụng đất hay tặng cho quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là lựa chọn tốt nhất?

Kính chào Luật sư! Tôi xin trình bày vụ việc cụ thể như sau: Tôi hiện đang đứng tên chủ sử dụng quyền sử dụng đất đối với một mảnh đất ở Long Biên, Hà Nội. Vợ mất sớm, tôi có 2 người con trai đang ở cùng.

Hiện nay, tôi muốn sang tên sổ đỏ cho một trong hai người con của tôi thì tôi nên chọn phương thức nào? Viết di chúc thừa kế quyền sử dụng đất hay tặng cho quyền sử dụng đất khi sang tên sổ đỏ. Xin cảm ơn Luật sư. 

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Với nội dung câu hỏi của bạn thì Luật sư có quan điểm tư vấn như sau: 

Sang tên "sổ đỏ" là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Sang tên sổ đỏ còn có tên gọi khác theo cách gọi thông thường là mua bán chuyển nhượng đất đai.

Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này". Như vậy, bạn có thể sang tên sổ đỏ bằng hình thức tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất cho 2 người con của bạn. 

1. Tặng cho quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 115 Bộ luật dân sự 2015: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. Tại khoản 1 Điều 105 Bộ luật dân sự 2015: “1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”.

Như vậy có thể thấy quyền sử dụng đất là quyền tài sản, một loại tài sản vô hình đặc biệt không thể nắm giữ chiếm hữu theo cách thông thường. Người đứng tên quyền sử dụng đất chính là người có quyền sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước công nhận bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Điều 547 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận".

Căn cứ điều luật trên có thể hiểu tặng cho quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho người khác mà không yêu cầu đền bù và bên được tặng cho đồng ý nhận. Như vậy bạn muốn sang tên sổ đỏ bằng cách tặng cho con trai bạn thì điều kiện tiên quyết là con bạn phải đồng ý nhận thì việc tặng cho mới diễn ra.

Việc tặng cho quyền sử dụng đất không yêu cầu đền bù. Tức một bên chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại bên tặng cho bất kì lợi ích nào. 

Theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã”. Như vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất buộc phải được công chứ hoặc chứng thực. 

2. Thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc

Thừa kế được hiểu là sự dịch chuyển tài sản của người đã chết cho người còn sống, tài sản để lại gọi là di sản. Điều 612 Bộ luật dân sự 2015: “Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác.”

Căn cứ mục 1 về xác định quyền sử dụng đất là di sản tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình thì quyền sử dụng đất được coi là di sản. Như vậy thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết cho người được thừa kế. 

Tại Điều 624 Bộ luật dân sự 2015: “Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết.” Như vậy thừa kế theo di chúc là thừa kế theo ý chí nguyện vọng của người để lại di sản trước khi chết. Bạn có thể để lại tài sản của mình cho bất kỳ ai bởi thừa kế theo di chúc thể hiện mong muốn của bạn.

Bạn cũng có thể sửa đổi, bổ sung, thay thế, hoặc hủy bỏ di chúc nếu di chúc đó chưa phải di chúc cuối cùng của bạn. Tuy nhiên theo thông tin bạn chia sẻ bạn có 2 người con, không rõ độ tuổi của con bạn là bao nhiêu tuổi nên nếu một trong hai người con của bạn chưa thành niên (ít hơn 18 tuổi) hoặc thành niên (từ đủ 18 tuổi trở lên) nhưng không có khả năng lao động thì dù trong nội dung di chúc không có tên người con này thì cháu vẫn được hưởng thừa kế căn cứ Điều 644 Bộ luật dân sự 2015.

3. Lựa chọn tặng cho hay thừa kế khi sang tên sổ đỏ

Ưu điểm, hạn chế của thừa kế quyền sử dụng đất:

Thừa kế theo di chúc quyền sử dụng đất phù hợp với ý chí của bạn là sang tên sổ đỏ cho một người con. Bạn chỉ cần lập di chúc văn bản, nội dung có tên người nhận thừa kế là một trong hai người con. Nội dung cũng như hình thức của di chúc cũng phải thỏa mãn các điều kiện pháp luật quy định.

Bạn cũng có thể sửa đổi nội dung hoặc thay di chúc nếu một trong hai cháu không vừa ý bạn, bất hiếu hoặc bất kính với bạn. Căn cứ tại khoản 5 Điều 643 Bộ luật Dân sự 2015 thì khi một người để lại nhiều bản di chúc đối với một tài sản thì chỉ bản di chúc sau cùng có hiệu lực. Như vậy khi bạn mất thì bản di chúc bạn lập cuối cùng mới là bản di chúc có hiệu lực và con bạn phải căn cứ vào bản di chúc sau cùng này để phân chia di sản thừa kế. 

Việc sang tên sổ đỏ bằng phương thức thừa kế qua di chúc được sẽ được thực hiện khi cha mẹ mất. Như vậy sau khi cha mẹ mất cũng rất dễ xảy ra tranh chấp quyền sử dụng đất. Bởi vì lúc này việc thay đổi di chúc hay sửa đổi di chúc sẽ không thể thực hiện được nữa, do đó không có tác động của chủ tài sản, trong trường hợp này là người có sổ đỏ.

Tranh chấp quyền sử dụng đất thường xuất phát từ sự tham lam muốn chiếm đoạt tài sản của người mất để lại do đó người không được hưởng thừa kế theo di chúc, thường viện vào tính hợp pháp của di chúc như việc không lập di chúc bằng văn bản hoặc lập di chúc bằng văn bản nhưng không hợp pháp để gian dối, tạo nên sự tranh chấp.

Chẳng hạn bạn lập di chúc bằng văn bản để lại tài sản cho con trai cả nhưng con trai thứ hai lại lấy lý do bạn bị con cả lừa hoặc ép buộc phải viết di chúc, di chúc lại không có công chứng chứng thực dẫn đến việc hai người con tranh chấp xem ai mới có quyền sử dụng đất, yêu cầu chia di sản thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật hiện hành; cũng có thể là xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác.

Ưu điểm, hạn chế của tặng, cho tài sản

Như đã trình bày ở trên, bạn có quyền tặng cho quyền sử dụng đất nếu bạn thỏa mãn các điều kiện theo pháp luật quy định. Việc tặng cho sẽ không diễn ra tuy nhiên việc tặng, cho quyền sử dụng đất để sang tên sổ đỏ cũng thể hiện nhiều mặt hạn chế. Bởi lẽ tặng cho xuất phát từ ý chí của người có tài sản, không phụ thuộc quá nhiều vào yếu tố pháp luật như thừa kế. Bạn tặng cho quyền sử dụng đất cho một trong hai người con thì có thể người con còn lại sẽ không đồng ý và không bằng lòng, dễ mâu thuẫn trong gia đình. 

Việc tặng cho có thể hoàn thành trong thời gian ngắn, con của bạn có thể nhận được tài sản trong lúc bạn còn sống. Điểm này khác có với việc sang tên sổ đỏ bằng phương thức thừa kế là khi bạn mất thì nội dung thực hiện chia thừa kế theo di chúc hay pháp luật mới có hiệu lực. Do đó nếu trường hợp bạn đứng tên chủ sử dụng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó nhưng bạn lại có nhiều công việc khác cần phải giải quyết hơn, muốn để cho con bạn quản lý ngay thì có thể chọn phương thức tặng cho quyền sử dụng đất. 

Về tặng cho quyền sử dụng đất thì một bên chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại bên tặng cho bất kì lợi ích nào. Tuy nhiên bạn có thể ràng buộc điều kiện trong hợp đồng tặng cho căn cứ Điều 462 Bộ luật dân sự 2015: “1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội".

Như vậy bạn có thể thêm điều kiện tặng cho và chỉ cần con của bạn không thực hiện đúng thì bạn có thể hủy hợp đồng tặng cho và tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác.

Việc lựa chọn phương thức nào thuộc về cá nhân bạn bởi cả tặng cho và thừa kế đều có những ưu điểm và hạn chế riêng, không có phương thức nào tối ưu hơn cả, tùy thuộc vào tình huống hoàn cảnh của bạn. Với thông tin bạn chia sẻ, Luật sư tư vấn của công ty Luật Hồng Bách và Cộng Sự tư vấn bạn chọn phương thức sang tên sổ đỏ bằng thừa kế di chúc. Bởi di chúc có hiệu lực khi bạn mất, trong khoảng thời gian đó bạn vẫn đứng tên quyền sử dụng đất, có tác động đến tài sản và có thể thay đổi di chúc bất cứ lúc nào để từ đó lựa chọn người phù hợp để hưởng thừa kế của bạn. 

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật sư liên quan đến vấn đề pháp lý bạn đang vướng mắc, nếu còn những vấn đề chưa rõ thì bạn có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ:

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự 
Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66
Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn

Em dâu tự ý sang tên sổ đỏ khi chưa được sự đồng ý của gia đình thì có hợp pháp không?

Thời gian đọc: 0 Phút
Em dâu tự ý sang tên sổ đỏ khi chưa được sự đồng ý của những người có tên trong sổ đỏ có hợp pháp không? Luật sư Nguyễn Hồng Bách, Chủ tịch Hội đồng tư vấn Công ty luật Hồng Bách và Cộng sự giải đáp về vấn đề này.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các vấn đề pháp lý

Thời gian đọc: 1 phút
Luật sư Nguyễn Hồng Bách, Chủ tịch Hội đồng tư vấn Công ty luật Hồng Bách và Cộng sự trả lời trực tiếp các câu hỏi của độc giả tại Truyền hình Quốc hội về các vấn để liên quan giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

>> Ông bà tặng đất cho cháu có phải nộp thuế không?

Ngày 16/4/2021, trong chương trình trực tiếp Tư vấn pháp luật của Truyền hình Quốc hội, Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Hồng Bách, Chủ tịch Hội đồng tư vấn Công ty luật Hồng Bách và Cộng sự đã trả lời các câu hỏi của độc giả liên quan Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và các vấn đề pháp lý liên quan.

Khởi kiện tranh chấp đất đai có bắt buộc hòa giải ở cơ sở không?

Thời gian đọc: 5 Phút
Người dân muốn khởi kiện đến Tòa án để giải quyết việc tranh chấp thì phải thực hiện thế nào để được Tòa án thụ lý giải quyết?

 

Chị Lâm Thanh Mai ở Nghệ An hỏi: Gia đình tôi hiện đang có trang chấp mảnh đất có diện tích 570m tại thị xã Cửa Lò. Tôi muốn khởi kiện đến Tòa án để giải quyết việc tranh chấp thì phải thực hiện như thế nào để được Tòa án thụ lý giải quyết?

 

Chào chị! Cảm ơn chị đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của chị, Luật Hồng Bách - Hongbach.vn có tư vấn như sau:

Theo nội dung chị trình bày thì chúng tôi nhận thấy giữa gia đình chị và gia đình hàng xóm đang phát sinh tranh chấp đất đai tại thửa đất có diện tích 570 m2. Vậy, theo quy định của pháp luật tranh chấp đất đai là gì? Và thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai được pháp luật quy định như thế nào?

Thứ nhất, về khái niệm tranh chấp đất đai, căn cứ theo quy định tại Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013 định nghĩa: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.

Luật Hồng Bách - Ảnh minh họa (Nguồn Internet)

Thứ hai, về điều kiện để khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai tại Tòa án:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 202 Luật đất đai 2013, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở.

Tuy nhiên, tại Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định về các trường hợp chưa có đủ điều kiện khởi kiện như sau:

+ Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện.

+ Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án;

Do dữ liệu chị cung cấp không đầy đủ nên chúng tôi sẽ chia thành hai trường hợp: Trường hợp đối với tranh chấp “ai là người có quyền sử dụng đất” thì bắt buộc phải thực hiện thủ tục hoà giải tại UBND xã, phường nơi xảy ra tranh chấp và các trường hợp tranh chấp đất đai khác, pháp luật không bắt buộc phải thực hiện thủ tục hoà giải tại cơ sở.

Trường hợp tranh chấp về quyền sử dụng đất thì trước khi gửi đơn đến Tòa án chị phải gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã, phường theo điều 202 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 88 Nghị Đinh số 43/2014 NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai để UNBD cấp xã, phường tổ chức hòa giải. Khi UBND cấp xã, phường hòa giải không thành thì Tòa án mới thụ lý vụ án.

Trường hợp tranh chấp đất đai khác thì chi nộp trực tiếp đơn khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết mà không cần tiến hành thủ tục hòa giải tại cơ sở.

Đối với trường hợp tranh chấp đất đai của gia đình chị mà không có giấy CNQSDĐ hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại điều 100 Luật Đất đai thì chị được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền;

+ Hoặc khởi kiện tại TAND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Chúc chị và gia đình có biện pháp giải quyết một cách ổn thỏa.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Công ty chúng tôi liên quan đến vấn đề mà chị đang vướng mắc, nếu còn những vấn đề chưa rõ thì chị có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ:

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội

Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66

Web: hongbach.vn;  Email: bach@hongbach.vn

Án lệ số 36: Về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ

Thời gian đọc: 16 Phút
ÁN LỆ SỐ 36/2020/AL Về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ

ÁN LỆ SỐ 36/2020/AL

Về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ

Được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 05 tháng 02 năm 20200 và được công bố theo Quyết định số 50/QĐ-CA ngày 25 tháng 02 năm 2020 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Nguồn án lệ:

Quyết định giám đốc thẩm số 05/2018/KDTM-GĐT ngày 18-5-2018 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án kinh doanh thương mại “Tranh chấp hợp đồng tín dụng” tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu giữa nguyên đơn là Ngân hàng Thương mại cổ phần V với các bị đơn là ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T.

Vị trí nội dung án lệ:

Đoạn 2, 3 phần “Nhận định của Tòa án”.

Khái quát nội dung án lệ:

- Tình huống án lệ:

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tuân thủ quy định của pháp luật nhưng sau đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ do sai sót về diện tích đất và trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc thu hồi, hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không làm mất đi quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất.

- Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, phải xác định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

- Các điều 322, 343 Bộ luật Dân sự năm 2005; các điều 342, 411 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương ứng với các điều 317, 408 Bộ luật Dân sự năm 2015);

- Các điều 61, 62 Luật Đất đai năm 2003; các điều 46, 106 Luật Đất đai năm 2003 (tương ứng với các điều 95,167 Luật Đất đai năm 2013).

Từ khóa của án lệ:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ”; “Hiệu lực của hợp đồng thế chấp”.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện đề ngày 18-5-2011 và trong quá trình tố tụng, Ngân hàng Thương mại cổ phần V khai: Ngày 22-3-2010, Ngân hàng V ký kết Hợp đồng tín dụng số 10.36.0015 với ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T. Theo đó, Ngân hàng V cho ông C, bà T vay 900.000.000 đồng, lãi suất trong hạn 12%/năm; lãi suất quá hạn bằng 150% lãi suất trong hạn; thời hạn vay 12 tháng. Để bảo đảm cho khoản vay thì ông C, bà T đã thế chấp tài sản là quyền sử dụng thửa đất diện tích 3.989,7m2 thuộc thửa đất số 12, tờ bản đồ số 05 xã H, thị xã B (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ544493 do Ủy ban nhân dân thị xã B cấp ngày 14-7-2004) theo Hợp đồng thế chấp số 10.36.0015 ngày 18-3-2010. Giao dịch bảo đảm đã được đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã B ngày 19-3-2010.

Sau khi vay tiền, ông C, bà T không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đối với ngân hàng V. Vì vậy, Ngân hàng V yêu cầu ông C và bà T trả toàn bộ số nợ 1.449.537.500 đồng (trong đó 900.000.000 đồng tiền gốc và 549.537.500 tiền lãi tạm tính đến ngày 17-7-2013 và lãi phát sinh đến ngày trả nợ).

Trong quá trình Hợp đồng thế chấp đang có hiệu lực thì Ủy ban nhân dân thị xã B ban hành Quyết định số 3063/QĐ-UBND ngày 31 -8-2011 thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ544493. Tuy nhiên, Ngân hàng V xác định dù Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ544493 không còn nhưng quyền sử dụng diện tích 2.400m2 đất mà ông C, bà T nhận chuyển nhượng trước đây (sau Khi điều chính theo thực tế) đã hoàn thành nên vẫn có giá trị bảo đảm cho khoản vay của ông C, bà T. Ngân hàng V sẽ đề nghị Chi cục Thi hành án dân sự thành phố B ưu tiên phát mãi thanh toán cho Ngân hàng V.

Bị đơn là ông Nguyễn Văn C trình bày: ông xác nhận các thông tin về Hợp đồng tín dụng và Hợp đồng thế chấp như Ngân hàng V trình bày là đúng. Sau Khi vay, ông đã thanh toán cho Ngân hàng V một phần nợ lãi là 122.775.000 đồng, chưa thanh toán tiền gốc và ông đồng ý với yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng V.

Ông và bà T đã khởi kiện vụ án hành chính đối với Quyết định số 3063/QĐ-UBND ngày 31-8-2011 của Ủy ban nhân dân thị xã B. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm đều không chấp nhận yêu cầu của ông, bà nên ông đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật vì tài sản bảo đảm hiện nay không còn.

Tại Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 04/2013/KDTM-ST ngày 10-12-2013, Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã quyết định:

Buộc ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T phải trả cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần V - Chi nhánh B số tiền 1.449.537.500 đồng, trong đó 900.000.000 đồng tiền gốc và tiền lãi là 549.537.500 đồng.

Tuyên bố Hợp đồng thế chấp số 10.36.0015 ngày 18-3-2010 được ký kết giữa Ngân hàng Thương mại cổ phần V - Chi nhánh B với ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T về việc thế chấp diện tích đất 3.989,7m2 thuộc thửa đất số 12, tờ bản đồ số 05 xã H, thị xã B, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ544493 do Ủy ban nhân dân thị xã B (nay là Ủy ban nhân dân thành phố B) cấp ngày 14-7-2004 đứng tên ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T vô hiệu. Do đó, không có giá trị đảm bảo việc thanh toán nợ cho Hợp đồng tín dụng số 10.36.0015 ngày 22-3-2010.

Ngày 23-12-2013, Ngân hàng Thương mại cổ phần V - Chi nhánh B có đơn kháng cáo.

Tại Bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm số 48/2014/KDTM-PT ngày 15-8-2014, Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của Ngân hàng Thương mại cổ phần V - Chi nhánh B; giữ nguyên Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 04/2013/KDTM-ST ngày 10-12-2013 của Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng Thương mại cổ phần V - Chi nhánh B về việc tranh chấp hợp đồng tín dụng đối với ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T.

- Buộc ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T phải trả cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần V - Chi nhánh B số tiền 1.449.573.500 đồng, trong đó tiền gốc là 900.000.000 đồng và tiền lãi là 549.573.500 đồng.

- Tuyên bố hợp đồng thế chấp số 10.36.0015 ngày 18-3-2010 ký kết giữa Ngân hàng Thương mại cổ phần V - Chi nhánh B với ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T về việc thế chấp diện tích 3.989,7m2 thuộc thửa đất số 12, tờ bản đồ số 5 xã H, thị xã B theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ544493 do Ủy ban nhân dân thị xã B (nay là thành phố B) cấp ngày 14-7-2004 đứng tên ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T vô hiệu. Không có giá trị đảm bảo việc thanh toán nợ cho hợp đồng tín dụng số 10.36.0015 ngày 22-3-2010.

Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Sau khi xét xử phúc thẩm, Ngân hàng V có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án phúc thẩm nêu trên.

Ngày 15-8-2014, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 48/2014/KDTM-PT của Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh về phần tuyên bố Hợp đồng thế chấp số 10.36.0015 ngày 18-3-2010 vô hiệu; đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy một phần Bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm nêu trên và hủy một phần Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 04/2013/KDTM-ST ngày 10-12-2013 của Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu về phần tuyên bố Hợp đồng thế chấp số 10.36.0015 ngày 18-3-2010 vô hiệu; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao chấp nhận Kháng nghị của Chánh án nhân dân tối cao.

Án lệ số 36: Về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khi
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ ( Ảnh minh họa )

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Ngân hàng V và ông Nguyễn Văn C cùng xác nhận giữa Ngân hàng V và ông Nguyễn Văn C, bà Vũ Thị T có ký kết Hợp đồng tín dụng số 10.36.0015 ngày 22-3-2010 và Hợp đồng thế chấp số 10.36.0015 ngày 18-3-2010. Tài sản thế chấp là diện tích đất 3.989,7m2 thuộc thửa đất số 12, tờ bản đồ số 05 xã H, thị xã B, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ544493 do Ủy ban nhân dân thị xã B cấp ngày 14-7-2004 đứng tên ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T. Tài sản được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã B ngày 19-3-2010. Theo quy định tại Điều 343 Bộ luật Dân sự năm 2005; điểm c khoản 1 Điều 10 và điểm a khoản 1 Điều 12 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, việc thế chấp quyền sử dụng đất nêu trên là đúng quy định của pháp luật.

[2] Ngày 31-8-2011, Ủy ban nhân dân thị xã B đã ban hành Quyết định số 3063/QĐ-UBND về việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ544493 do Ủy ban nhân dân thị xã B cấp ngày 14-7-2004 mang tên ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T. Việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên do có sai sót về diện tích đất và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông C, bà T. Tuy nhiên việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không làm mất đi quyền sử dụng hợp pháp phần đất đã nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông C, bà T, vì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng bà Trần Thị Ngọc H, ông Trần Huỳnh L và vợ chồng ông C, bà T đã hoàn tất, các bên không có tranh chấp gì về Hợp đồng chuyển nhượng này.

[3] Mặt khác, trước Khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của vợ chồng ông C, bà T bị thu hồi, ông C, bà T đã thế chấp quyền sử dụng đất này cho Ngân hàng nhiều lần để vay tiền, gần nhất là ngày 19-3-2010. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của vợ chồng ông C, bà T với Ngân hàng tuân thủ đúng quy định pháp luật nên Hợp đồng này có hiệu lực pháp luật. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ Điều 411 Bộ luật Dân sự năm 2005 cho rằng Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 10.36.0015 ngày 18-3-2010 nêu trên vô hiệu do đối tượng của Hợp đồng thế chấp này không còn là không đúng.

[4] Tại Công văn số 887/CNVPĐK-ĐKCG ngày 28-3-2017, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố B xác định: Sau khi Ủy ban nhân dân thị xã B ban hành Quyết định số 3063/QĐ-UBND về việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ544493 và Bản án hành chính phúc thẩm số 01/2013/HC-PT ngày 04-01-2013 của Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có hiệu lực pháp luật thì Chi cục Thi hành án dân sự thành phố B đã có các Quyết định Thi hành án theo các bản án dân sự đã có hiệu lực pháp luật mà bà Trần Thị Ngọc H có nghĩa vụ phải Thi hành. Theo đó, đã tổ chức bán đấu giá tài sản diện tích 2.741,1m2 đất thuộc thửa 386 tờ bản đồ số 05 xã H. Ông Bùi Văn C1 là người trúng đấu giá quyền sử dụng diện tích 2.747,1m2 đất. Ngày 14-3-2016, Ủy ban nhân dân thành phố B đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CA959055 đối với diện tích trúng đấu giá nêu trên cho ông Bùi Văn C1.

[5] Do vậy, để bảo đảm quyền và nghĩa vụ của các đương sự, Khi giải quyết lại vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm cần phải căn cứ khoản 4 Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự để đưa Chi cục Thi hành án dân sự thành phố B, bà Trần Thị Ngọc H, ông Bùi Văn C1 và Ủy ban nhân dân thành phố B vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan mới giải quyết toàn diện và triệt để vụ án.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào điểm a khoản 2 Điều 137, khoản 3 Điều 343 và Điều 345 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

1. Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 17/2017/KN-KDTM ngày 04-8-2017 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

2. Hủy một phần Bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm số 48/2014/KDTM-PT ngày 15-8-2014 của Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh và hủy một phần Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 04/2013/KDTM-ST ngày 10-12-2013 của Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu đối với vụ án “Tranh chấp hợp đồng tín dụng” giữa nguyên đơn là Ngân hàng thương mại cổ phần V với bị đơn là ông Nguyễn Văn C, bà Vũ Thị T, về phần tuyên bố Hợp đồng thế chấp số 10.36.0015 ngày 18-3-2010 vô hiệu.

3. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm, đúng quy định của pháp luật.

NỘI DUNG ÁN LỆ

“[2] Ngày 31-8-2011, Ủy ban nhân dân thị xã B đã ban hành Quyết định số 3063/QĐ-UBND về việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ544493 do Ủy ban nhân dân thị xã B cấp ngày 14-7-2004 mang tên ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T. Việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên do có sai sót về diện tích đất và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông C, bà T. Tuy nhiên việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không làm mất đi quyền sử dụng hợp pháp phần đất đã nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông C, bà T, vì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng bà Trần Thị Ngọc H, ông Trần Huỳnh L và vợ chồng ông C, bà T đã hoàn tất, các bên không có tranh chấp gì về Hợp đồng chuyển nhượng này.

[3] Mặt khác, trước khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của vợ chồng ông C, bà T bị thu hồi, ông C, bà T đã thế chấp quyền sử dụng đất này cho Ngân hàng nhiều lần để vay tiền, gần nhất là ngày 19-3-2010. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của vợ chồng ông C, bà T với Ngân hàng tuân thủ đúng quy định pháp luật nên Hợp đồng này có hiệu lực pháp luật. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ Điều 411 Bộ luật Dân sự năm 2005 cho rằng Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 10.36.0015 ngày 18-3-2010 nêu trên vô hiệu do đối tượng của Hợp đồng thế chấp này không còn là không đúng.”

(Án lệ này do PGS.TS Đỗ Văn Đại, Trường khoa Luật Dân sự Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Thành viên Hội đồng tư vấn án lệ đề xuất.)

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự
Trụ sở: Phòng 403 tầng, số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ quận Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66
Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn