đất đai

Chào Luật sư, gia đình tôi có một mảnh đất nông nghiệp. Nay bị nhà nước thu hồi đất để xây dựng dự án khu công nghiệp. Tôi muốn hỏi khi bị nhà nước thu hồi đất, gia đình tôi có được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm hay không?

Chào bạn! Cảm ơn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của bạn, Hongbach.vn có ý kiến tư vấn như  sau:

Trường hợp nhà nước thu hồi đất của bạn để xây dựng dự án khu công nghiệp sẽ là “Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” được quy định tại khoản 2 Điều 62 Luật đất đai năm 2013:

1)……………..

“2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:

a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);

b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;

c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;”

Theo đó, việc hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm sẽ được quy định tại Điều 20 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (Được sửa đổi, bổ sung tại khoản 6 Điều 4 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai):

Điều 20. Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp

1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 1 Điều 19 của Nghị định này (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân là cán bộ, công nhân viên của nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp) khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà được bồi thường bằng tiền thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền đối với diện tích đất nông nghiệp thu hồi còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm theo quy định sau đây:

a) Hỗ trợ bằng tiền không quá 05 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp thu hồi; diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương;

b) Mức hỗ trợ cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ điều kiện thực tế của địa phương.

2. Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành liên quan trình Thủ tướng Chính phủ quyết định cơ chế, chính sách giải quyết việc làm và đào tạo nghề cho người thu hồi đất nông nghiệp.

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ cơ chế, chính sách giải quyết việc làm đã được Thủ tướng Chính phủ quyết định, chỉ đạo việc lập và tổ chức thực hiện phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho người trong độ tuổi lao động tại địa phương. Phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm được lập và phê duyệt đồng thời với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trong quá trình lập phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm phải lấy ý kiến của người thu hồi đất.”

Qua tình huống mà bạn đã hỏi, thì đất nông nghiệp của gia đình bạn (bị thu hồi theo Điều 62 Luật đất đai năm 2013) sẽ được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm mới theo Điều 20 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (Được sửa đổi, bổ sung tại khoản 6 Điều 4 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai).

Trên đây là nội dung tư vấn của Hongbach.vn liên quan đến vấn đề pháp lý bạn đang vướng mắc. Nếu còn những vấn đề chưa rõ thì bạn có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ: 

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự 
Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ quận Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66
Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn

Nhà tôi có đất nông nghiệp được giao từ năm 2013 và đã gia hạn, chỗ tôi trước đã thu hồi gần hết. Hiện tại, nhà tôi còn một số thửa ruộng chưa thu hồi, đang vào diện quy hoạch của các dự án đất ở thương mại dịch vụ.

Bây giờ nếu như tôi đồng ý để Nhà nước thu thì chỉ được giá dưới 100 triệu đồng/1 sào, nếu thu hết thì gia đình sẽ không có đất để lao động. Nếu như nhà tôi không đồng ý giao đất thì có bị cưỡng chế không? Quyền lợi của người dân khi bị thu hồi đất là gì?

Chào bạn! Cảm ơn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của bạn, Hongbach.vn có ý kiến tư vấn như sau:

Theo quy định của Luật đất đai 2013, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và các văn bản hướng dẫn thi hành, khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thì Nhà nước có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi về đất (nếu đủ điều kiện). 

Theo đó, căn cứ theo Điều 84 Luật đất đai quy định Hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất mà không có đất nông nghiệp để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm. 

Trường hợp người được hỗ trợ, đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm trong độ tuổi lao động có nhu cầu được đào tạo nghề thì được nhận vào các cơ sở đào tạo nghề; được tư vấn hỗ trợ tìm kiếm việc làm, vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh doanh. 

Vì vậy, bạn không cần phải lo lắng khi thu hồi đất sẽ bị mất việc làm, Nhà nước sẽ tạo điều kiện để bạn và gia đình có việc làm, đảm bảo đời sống.

Trường hợp bạn cố tình giữ đất để sản xuất nông nghiệp, không bàn giao đất cho Tổ chức làm nhiệm vụ, bồi thường hỗ trợ tái định cư thì các cơ quan nhà nước sẽ áp dụng biện pháp cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất theo quy định tại Điều 71 Luật Đất đai.

Khi Nhà nước thu hồi đất của gia đình bạn thì gia đình bạn được Các cơ quan nhà nước bồi thường về giá trị quyền sử dụng đất, hỗ trợ đền bù, tái định cư theo đúng các quy định của pháp luật.

Trên đây là nội dung tư vấn của Hongbach.vn liên quan đến vấn đề pháp lý bạn đang vướng mắc. Nếu còn những vấn đề chưa rõ thì bạn có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ: 

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự 
Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ quận Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66
Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn

Tình huống pháp lý: Bố mẹ tôi được UBND huyện H cấp Sổ đỏ năm 2018 được quyền sử dụng 140 m2 đất. Năm 2019, bố tôi bị mất năng lực hành vi và đã có Quyết định của tòa án tuyên bố bố tôi bị mất năng lực hành vi dân sự.

Hiện nay, mẹ tôi muốn bán mảnh đất nêu trên thì gia đình tôi phải làm gì? Mong luật sư giải đáp cho tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của bạn, Hongbach.vn có ý kiến tư vấn như sau:

1. Văn bản pháp luật tham khảo.

- Bộ luật Dân sự 2015;

- Luật Hôn nhân và gia đình 2014;

- Luật Hộ tịch 2014;

- Luật Công chứng 2014;

2.    Nội dung tư vấn.

Do thửa đất mang tên bố mẹ bạn nên đây được xác định là tài sản chung của bố mẹ bạn được hình thành trong thời kỳ hôn nhân. Việc định đoạt các quyền đối với thửa đất phải được sự đồng ý của cả bố mẹ bạn.

Tuy nhiên, do bố bạn đã bị tuyên bố mất năng lực hành vi nên mọi giao dịch dân sự của bố bạn đều do người giám hộ - đại diện theo pháp luật của bố bạn thực hiện.

Trong trường hợp này, căn cứ theo khoản 3 điều 24 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 thì mẹ bạn sẽ là người đại diện của bố bạn, thay mặt bố bạn thực hiện các giao dịch dân sự có liên quan. Do đó, trong trường hợp này, mẹ bạn là người thay bố bạn quyết định việc bán đất. 

Tuy nhiên, để hạn chế việc mẹ bạn thực hiện các giao dịch làm ảnh hưởng xấu đến quyền và lợi ích của bố bạn thì pháp luật có quy định về chế định người giám sát việc giám hộ.

Theo đó, tại khoản 1 điều 51 Bộ luật dân sự 2015 quy định về người giám sát việc giám hộ như sau: 

Người thân thích của người được giám hộ thỏa thuận cử người giám sát việc giám hộ trong số những người thân thích hoặc chọn cá nhân, pháp nhân khác làm người giám sát việc giám hộ.

Việc cử, chọn người giám sát việc giám hộ phải được sự đồng ý của người đó. Trường hợp giám sát việc giám hộ liên quan đến quản lý tài sản của người được giám hộ thì người giám sát phải đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cư trú của người được giám hộ.

Người thân thích của người được giám hộ là vợ, chồng, cha, mẹ, con của người được giám hộ; nếu không có ai trong số những người này thì người thân thích của người được giám hộ là ông, bà, anh ruột, chị ruột, em ruột của người được giám hộ; nếu cũng không có ai trong số những người này thì người thân thích của người được giám hộ là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người được giám hộ. 

Như vậy, trong trường hợp này để có thể thực hiện việc bán đất của bố bạn thì gia đình bạn cần lựa chọn người giám sát việc giám hộ, người giám sát việc giám hộ có thể một trong những người chúng tôi vừa nêu trên và gia đình bạn thực hiện thủ tục đăng ký người giám sát việc giám hộ tại UBND cấp xã nơi bố bạn cư trú.

Việc thực hiện thủ tục đăng ký người giám sát việc giám hộ được thực hiện như sau:

Gia đình bạn chuẩn bị Văn bản cử người giám sát việc giám hộ;

Các giấy tờ tùy thân của người giám sát việc giám hộ;

Sau đó, gia đình bạn đến UBND cấp xã nơi bố bạn thực hiện việc đăng ký người giám sát việc giám hộ, trên cơ sở hồ sơ của gia đình bạn thì cán bộ, công chức của UBND cấp xã ghi nhận vào Hộ tịch của bố bạn. Tiếp theo người giám sát việc giám hộ của bố bạn lập văn bản đồng ý để mẹ bạn bán các tài sản của bố bạn.

Trên cơ sở các văn bản này thì mẹ bạn có toàn quyền thay mặt, đại diện cho bố bạn bán các tài sản là quyền sử dụng đất của bố bạn. Lưu ý, theo quy định của Luật đất đai thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành Văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật, và sau đó các bên trong Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để ghi nhận quyền sử dụng đất đối với bên mua.

Như vậy, sau khi thực hiện xong các thủ tục nêu trên thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bố bạn đã hoàn tất.

Trên đây là nội dung tư vấn của Hongbach.vn liên quan đến vấn đề pháp lý ông Bảo đang vướng mắc. Nếu còn những vấn đề chưa rõ thì ông có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ: 

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự 
Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ quận Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66
Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn

Kính chào Luật sư! Tôi cưới chồng năm 1984, gia đình chồng có 3 người con trong đó chồng tôi là cả. Mẹ chồng tôi đã mất từ lâu.

Năm 1982, gia đình chồng tôi được Nhà nước cấp 1 thửa đất có diện tích 1200m2, được đứng tên 4 người gồm Bố chồng, chồng tôi và 2 người em chồng.

Tôi và chồng chuyển ra nước ngoài sinh sống từ năm 1994 đến năm 2003 về nước. Trong khoảng thời gian chúng tôi sinh sống ở nước ngoài, bố chồng mất năm 1994, không để lại di chúc.

Năm 2003 chồng tôi mất, có di nguyện xây nhà thờ họ trên thửa đất 1200m2 và xây cho tôi một ngôi nhà trên mảnh đất để tôi tiện chăm sóc nhà thờ họ.

Tôi muốn thực hiện di nguyện của chồng nhưng các em không đồng ý với lý do vào năm 1998, nhà nước có chủ trương làm sổ đỏ, em trai chồng tôi được đứng tên trên thửa đất 1200m2.

Sau đó, mảnh đất 1200m2 đã được em dâu tách thành 2 sổ đỏ, 1 sổ đứng tên em dâu, 1 sổ đứng tên con trai em dâu (tức là cháu trai tôi). Tôi nên làm gì để đòi lại được đất? 

Chào bạn! Cảm ơn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của bạn, Hongbach.vn có ý kiến tư vấn như sau:

Từ các thông tin cô đưa ra, Luật sư nhận thấy, thửa đất 1200m2 được coi là tài sản chung của 4 người là Bố chồng cô, chồng cô,2 em chồng và tất cả được coi là các đồng sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền trên đất. Bởi thửa đất được ghi tên đầy đủ 4 người, đồng thời, Nhà nước đã cấp cho mỗi chủ sở hữu một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Bộ luật Dân sự 2015, Nghị định 43/2014 NĐ-CP quy định chi tiết các vấn đề về đồng sở hữu như sau:

Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.

Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.

Theo Luật quy định, với các tài sản là sở hữu chung thì việc thực hiện các quyền với quyền sử dụng đất như tặng cho, chuyển nhượng,... phải được sự thỏa thuận và đồng ý của tất cả các đồng sở hữu. 

Như vậy, trình tự, thủ tục chuyển đổi, sang tên quyền sử dụng đất cho người em chồng, em dâu đã được thực hiện không tuân thủ quy định của pháp luật.

Bởi một trong các đồng sở hữu, là chồng cô, không được biết, thỏa thuận hay đồng ý về việc sang tên. Và trên thực tế, chồng cô cũng chưa ký bất kỳ giấy tờ nào liên quan đến việc chuyển nhượng, tách thửa. 

Về các quyền lợi trên thửa đất mà cô có thể được hưởng liên quan đến tài sản riêng của người chồng trong khối tài sản chung là thửa đất 1200m2, Luật sư có quan điểm như sau:

Năm 1994, bố chồng cô chết không để lại di chúc. Từ thời điểm đó, quyền thừa kế được phát sinh; đồng thời, thời hiệu thời kế với bất động sản là 30 năm chưa kết thúc nên di sản sẽ được chia theo quy định của pháp luật. 

Điều 650. Những trường hợp thừa kế theo pháp luật

1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

Thửa đất 1200m2 được chia đều cho 4 đồng sở hữu nên mỗi người được 300m2.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự về thừa kế theo pháp luật thì hàng thừa kế thứ nhất gồm:

Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.

Do mẹ chồng cô mất trước bố chồng nên hàng thừa kế thứ nhất theo pháp luật quy định, được hưởng di sản của bố chồng cô gồm chồng cô và 2 người em trai.

Những người này được chia đều phần di sản mà bố chồng cô để lại. Do vậy, mỗi người sẽ được 100m2 với thửa đất 1200m2, nếu không có những người khác thuộc hàng thừa kế thứ nhất.

Năm 2003, chồng cô mất, dẫn đến phát sinh quyền thừa kế di sản chồng cô để lại cho cô và các con. Như đã phân tích ở trên, mới thửa đất 1200m2 thì mỗi đồng sở hữu được 300m2 cùng với 100m2 là tài sản chồng cô được thừa kế trong phần di sản bố chồng để lại thì phần di sản của chồng cô trên khối tài sản chung là khoảng 400m2. 

Như vậy để có thể đảm bảo các quyền lợi của mình với thửa đất 1200m2, cô nên tìm hiểu các giấy tờ gốc liên quan đến việc sang tên, tách thửa của người em dâu và đề nghị việc sao chụp các giấy tờ gốc đó (lưu ý: việc sao chụp có thu phí).

Theo quy định các giấy tờ này sẽ được quản lý bởi Ủy ban Nhân dân xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên Môi trường. Sau khi nghiên cứu các giấy tờ, cô có thể thực hiện một trong hai yêu cầu sau để bảo vệ quyền lợi của mình: 

Thứ nhất, làm đơn khiếu nại đối với việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến Ủy ban Nhân dân Xã. Trong nội dung khiếu nại cô có thể yêu cầu Ủy ban thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho em dâu và cháu trai.

Cần lưu ý, việc khiếu nại của cô cần tuân thủ theo đúng thời hiệu, hình thức, nội dung đơn khiếu nại được quy định trong Luật khiếu nại và các văn bản liên quan 

Thứ hai, cô làm đơn khởi kiện Dân sự với nội dung yêu cầu quyền Sử dụng đất phần tài sản của chồng trong khối tài sản chung. Với việc khởi kiện dân sự, cô nên có sự tư vấn, hỗ trợ của văn phòng Luật uy tín nhằm đảo bảo quyền, lợi nghĩa vụ được đảm bảo đúng theo pháp luật. 

Mời bạn nghe tư vấn của Luật sư Nguyễn Hồng Bách đối với tình huống pháp lý  tại đây.

Trên đây là nội dung tư vấn của Hongbach.vn liên quan đến vấn đề pháp lý bạn đang vướng mắc. Nếu còn những vấn đề chưa rõ thì bạn có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ: 

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự 
Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ quận Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66
Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn

Kính chào Luật sư, vợ chồng tôi có đứng tên mấy  mảnh đất, tất cả đều có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liên trên đất (sổ đỏ) . Vợ chồng tôi có nhu cầu tặng hết đất cho cháu nội. Sau khi được cán bộ địa chính hướng dẫn, tôi có mang một số giấy tờ đi công chứng. Công chứng viên thực hiện công chứng cho tôi có tư vấn rằng: tôi không nên thực hiện thủ tục tặng cho đất vì tôi sẽ phải nộp 10% thuế, họ hướng dẫn tôi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng mua bán đất đai để chịu mức thuế ít hơn. Tôi muốn hỏi luật sư nếu tôi tặng đất cho cháu trai thì có phải nộp thuế không? 

Chào bạn! Cảm ơn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của bạn, Hongbach.vn có ý kiến tư vấn như sau:
Theo nội dung chia sẻ, những thửa đất là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân nên ông và vợ được coi là đồng sở hữu tài sản chung. Để có thể thực hiện việc tặng cho đất với người cháu thì ông bà cần phải thỏa thuận, thống nhất với nhau theo quy định tại Nghị định 126/2014/NĐ-CP: 

Điều 13. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của vợ chồng
1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận. Trong trường hợp vợ hoặc chồng xác lập, thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản chung để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình thì được coi là có sự đồng ý của bên kia, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 35 của Luật Hôn nhân và gia đình.

2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng định đoạt tài sản chung vi phạm quy định tại Khoản 2 Điều 35 của Luật Hôn nhân và gia đình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu.

Tiếp theo, ông cần xem xét đến tình trạng pháp lý của các thửa đất. Thửa đất phải đủ điều kiện luật định thì người sử dụng mới được thực hiện các quyền, lợi ích trên đất. Các điều kiện được Luật Đất đai 2013 quy định chi tiết: 

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Về nghĩa vụ tài chính khi thực hiện việc tặng cho, luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi năm 2014 và Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định chi tiết: 

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế
1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.
4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

5. Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thuỷ sản chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường.
6. Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất. 
7. Thu nhập từ lãi tiền gửi tại tổ chức tín dụng, lãi từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ.
8. Thu nhập từ kiều hối.
9. Phần tiền lương làm việc ban đêm, làm thêm giờ được trả cao hơn so với tiền lương làm việc ban ngày, làm trong giờ theo quy định của pháp luật.
10. Tiền lương hưu do Bảo hiểm xã hội chi trả.
11. Thu nhập từ học bổng, bao gồm:
a) Học bổng nhận được từ ngân sách nhà nước;
b) Học bổng nhận được từ tổ chức trong nước và ngoài nước theo chương trình hỗ trợ khuyến học của tổ chức đó.
12. Thu nhập từ bồi thường hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, tiền bồi thường tai nạn lao động, khoản bồi thường nhà nước và các khoản bồi thường khác theo quy định của pháp luật.
13. Thu nhập nhận được từ quỹ từ thiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thành lập hoặc công nhận, hoạt động vì mục đích từ thiện, nhân đạo, không nhằm mục đích lợi nhuận.
14. Thu nhập nhận được từ nguồn viện trợ nước ngoài vì mục đích từ thiện, nhân đạo dưới hình thức chính phủ và phi chính phủ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế
1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:
Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Như vậy, việc tặng cho đất của ông bà cho cháu trai thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân. Trong trường hợp ông bà muốn nắm ra các nghĩa vụ tài chính trong thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ông bà có thể yêu cầu sự tư vấn của cán bộ thuế địa phương hoặc liên hệ với văn phòng luật uy tín. 

Mời bạn nghe tư vấn của Luật sư Nguyễn Hồng Bách đối với tình huống pháp lý tại đây.

Trên đây là nội dung tư vấn của Hongbach.vn liên quan đến vấn đề pháp lý bạn đang vướng mắc. Nếu còn những vấn đề chưa rõ thì bạn có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ: 

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự 
Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ quận Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66
Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn
 

Cô T có 1 đứa con trai sinh năm 1997, kết hôn năm 2015. Con trai và vợ ở nhờ trên mảnh đất và căn nhà đứng tên vợ chồng cô T.

Trong thời gian hôn nhân, cô T có mua và cho con trai đứng tên một chiếc ô tô. Nay người con dâu muốn ly hôn, yêu cầu chia tài sản là căn nhà, mảnh đất hai vợ chồng đang sinh sống cùng với đó là chiếc ô tô người con trai cô T đang đứng tên.

Cô T muốn hỏi người con dâu có được quyền yêu cầu chia những tài sản trên không? 

Trong buổi trả lời trực tiếp trên Tuyền hình Quốc hội, Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Chủ tịch HĐTV Công ty TNHH Luật Hồng Bách và Cộng sự có tư vấn như sau:

Với tài sản là căn nhà và mảnh đất vợ chồng con trai cô T đang sinh sống nhưng đứng tên vợ chồng cô T, Luật Đất đai năm 2013 quy định: 
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu (QSH) nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Người sử dụng đất được nhà nước xác định qua việc được có tên trong GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản gắn liền trên đất; chỉ người có tên trong GCNQSDĐ mới được coi là chủ sử dụng hợp pháp của mảnh đất.

Về tài sản gắn liền với đất là căn nhà được vợ chồng cô T xây dựng. Mảnh đất và tài sản gắn liền trên đất cấp đứng tên vợ chồng cô T nên cô và chồng có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn với mảnh đất, căn nhà. 

Vợ chồng cô T chưa làm hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng mảnh đất và căn nhà cho con trai nên về mặt pháp lý, vợ chồng cô T là người sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liên với đất. 

Về chiếc ô tô được cô T mua tặng, cho con trai đứng tên sau khi con trai kết hôn. Luật Hôn nhân và Gia đình (HN&GĐ) 2014 quy định: 

Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng: 

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.

Chiếc xe ô tô được coi là tài sản chung của hai vợ chồng người con. Việc chia tài sản chung sau ly hôn được Luật HN&GĐ 2014 quy định:

Điều 59. Nguyên tắc giải quyết tài sản của vợ chồng khi ly hôn: 

1. Trong trường hợp chế độ tài sản của vợ chồng theo luật định thì việc giải quyết tài sản do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì theo yêu cầu của vợ, chồng hoặc của hai vợ chồng, Tòa án giải quyết theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này và tại các điều 60, 61, 62, 63 và 64 của Luật này.

2. Tài sản chung của vợ chồng được chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố sau đây:

a) Hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng;

b) Công sức đóng góp của vợ, chồng vào việc tạo lập, duy trì và phát triển khối tài sản chung. Lao động của vợ, chồng trong gia đình được coi như lao động có thu nhập;

c) Bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh và nghề nghiệp để các bên có điều kiện tiếp tục lao động tạo thu nhập;

d) Lỗi của mỗi bên trong vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ chồng.

Như vậy, với tài sản chung là chiếc xe ô tô thì trước hết các bên vợ chồng thực hiện thỏa thuận chia tài sản. Trong trường hợp các bên không thỏa thuận, Tòa án sẽ thực hiện việc chia tài sản theo nguyên tắc chia đôi. Tuy nhiên trong một số trường hợp, Tòa cũng sẽ xét đến các yếu tố khác để có thể chia phần nhiều cho một bên. 

Trên đây là nội dung tư vấn của Hongbach.vn liên quan đến vấn đề pháp lý bạn đang vướng mắc, nếu còn những vấn đề chưa rõ thì bạn có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ:

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự
Địa chỉ: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội.
Điện thoại: 024.6299.6666: Fax: 024.62.55.88.66
Email: bach@hongbach.vn; Web: hongbach.vn

Chị Lâm Thanh Mai ở Nghệ An hỏi: Gia đình tôi hiện đang có trang chấp mảnh đất có diện tích 570m tại thị xã Cửa Lò. Tôi muốn khởi kiện đến Tòa án để giải quyết việc tranh chấp thì phải thực hiện như thế nào để được Tòa án thụ lý giải quyết?

Chào chị! Cảm ơn chị đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của chị, Luật Hồng Bách - Hongbach.vn có tư vấn như sau:

Theo nội dung chị trình bày thì chúng tôi nhận thấy giữa gia đình chị và gia đình hàng xóm đang phát sinh tranh chấp đất đai tại thửa đất có diện tích 570 m2. Vậy, theo quy định của pháp luật tranh chấp đất đai là gì? Và thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai được pháp luật quy định như thế nào?

Thứ nhất, về khái niệm tranh chấp đất đai, căn cứ theo quy định tại Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013 định nghĩa: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.

Thứ hai, về điều kiện để khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai tại Tòa án:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 202 Luật đất đai 2013, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở.

Tuy nhiên, tại Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định về các trường hợp chưa có đủ điều kiện khởi kiện như sau:

+ Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện.

+ Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án;

Do dữ liệu chị cung cấp không đầy đủ nên chúng tôi sẽ chia thành hai trường hợp: Trường hợp đối với tranh chấp “ai là người có quyền sử dụng đất” thì bắt buộc phải thực hiện thủ tục hoà giải tại UBND xã, phường nơi xảy ra tranh chấp và các trường hợp tranh chấp đất đai khác, pháp luật không bắt buộc phải thực hiện thủ tục hoà giải tại cơ sở.

Trường hợp tranh chấp về quyền sử dụng đất thì trước khi gửi đơn đến Tòa án chị phải gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã, phường theo điều 202 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 88 Nghị Đinh số 43/2014 NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai để UNBD cấp xã, phường tổ chức hòa giải. Khi UBND cấp xã, phường hòa giải không thành thì Tòa án mới thụ lý vụ án.

Trường hợp tranh chấp đất đai khác thì chi nộp trực tiếp đơn khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết mà không cần tiến hành thủ tục hòa giải tại cơ sở.

Đối với trường hợp tranh chấp đất đai của gia đình chị mà không có giấy CNQSDĐ hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại điều 100 Luật Đất đai thì chị được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền;

+ Hoặc khởi kiện tại TAND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Chúc chị và gia đình có biện pháp giải quyết một cách ổn thỏa.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Công ty chúng tôi liên quan đến vấn đề mà chị đang vướng mắc, nếu còn những vấn đề chưa rõ thì chị có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ:

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội

Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66

Web: hongbach.vn;  Email: bach@hongbach.vn

Kính chào Luật sư, tôi xin trình bày vụ việc cụ thể như sau: Năm 2002, ông Vũ Mai Hoan (Ninh Bình) lập doanh nghiệp tư nhân chuyên buôn bán lương thực, thực phẩm.

Tháng 7/2002, UBND tỉnh ra quyết định thu hồi đất của công ty khác không còn nhu cầu sử dụng giao cho doanh nghiệp của ông Hoan thuê để xây dựng khu chế biến nông sản. Thời hạn thuê đất 45 năm, trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Tháng 10/2002, doanh nghiệp của ông Hoan được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng 1.239m2 đất, thời hạn 45 năm, mục đích sử dụng đất là xây dựng khu sản xuất, chế biến nông sản.

Tháng 4/2014, doanh nghiệp ông làm đơn xin cấp đổi Giấy chứng nhận và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới với diện tích 1.236,0m2, mục đích sử dụng là đất cơ sở sản xuất, kinh doanh, thời hạn đến hết ngày 12/7/2047.
Hiện tại, vị trí đất ở mặt đường thị trấn, bám mặt đường 20m, dài gần 60m; phù hợp với quy hoạch đất ở của huyện.

Ông Hoan hỏi, ông muốn chuyển mục đích sử dụng đất doanh nghiệp tư nhân từ đất kinh doanh dịch vụ sang đất ở có được không? Nếu được thì quy trình như thế nào?

Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Với nội dung câu hỏi của bạn thì Luật sư có quan điểm tư vấn như sau:

Với thông tin ông Hoan đưa ra, tháng 10/2002 doanh nghiệp của ông Hoan được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng 1.239m2 đất, mục đích sử dụng đất là xây dựng khu sản xuất, chế biến nông sản. Tháng 4/2014, doanh nghiệp ông làm đơn xin cấp đổi Giấy chứng nhận và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới với diện tích 1.236,0m2, mục đích sử dụng là đất cơ sở sản xuất, kinh doanh.

Như vậy tại thời điểm trước khi đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất kinh doanh dịch vụ sang đất ở thì đất mà ông Hoan được cấp Giấy chứng nhận thuộc loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Căn cứ điểm đ) khoản 2 điều 10 Luật đất đai 2013 quy định về phân loại đất: “2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;”

Căn cứ điều 52 Luật đất đai 2013 quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

Luật đất đai 2013 không quy đinh điều kiện cụ thể để được chuyển mục đích sử dụng đất mà sẽ tùy vào thời điểm thực tế, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt mà cơ quan có thẩm quyền quyết định cho hoặc không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. 

Tại khoản 2,3 điều 3 Luật đất đai 2013: 

"2.Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định. 

3. Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất."

Như vậy với tổng toàn bộ một diện tích đất trên địa bàn cấp tỉnh, cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện trong quy hoạch tỉnh, tổ chức lập kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; Ủy ban nhân dân cấp huyện tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, đất sẽ phân ra từng vùng hoặc từng khu gắn với việc sử dụng đất như thế nào ví dụ như chỗ nào là đất nông nghiệp, chỗ nào có khả năng từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư...

Kế hoạch sử dụng đất là việc sắp xếp phân chia và sử dụng quy hoạch sử dụng đất nêu trên theo thời gian. Chẳng hạn năm 2020 thì vùng, khu đất nào sẽ được quy hoạch để trở thành khu kinh doanh thương mại, năm 2021 thì vùng nào sẽ quy hoạch thành đất trồng cây lâu năm...

Nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất thể hiện mong muốn của người sử dụng đất. Do không có hồ sơ chi tiết nên chúng tôi không thể phân tích và đánh giá xem kế hoạch sử dụng đất cũng như nhu cầu sử dụng đất đối với trường hợp của ông Hoan có thỏa mãn điều kiện để chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không. Hơn nữa tùy mục đích chuyển đổi mà cần phải có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

Căn cứ điều 57 Luật đất đai 2013:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;”

Với trường hợp của ông Hoan thì diện tích 1.236,0m2 đất ông Hoan đã được cấp Giấy chứng nhận muốn chuyển đổi sang đất ở thì phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy ông Hoan có thể chuyển mục đích sử dụng đất nhưng phải có quyết định của UBND tỉnh Ninh Bình về việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất kinh doanh dịch vụ sang đất ở. 

Trình tự thủ tục chuyển đất doanh nghiệp tư nhân từ đất kinh doanh dịch vụ sang đất ở:

Bước 1: Để được cấp phép, doanh nghiệp của ông Hoan cần chuẩn bị bộ hồ sơ để nộp đến Phòng tài nguyên và môi trường tỉnh Ninh Bình

Căn cứ điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT hồ sơ gồm có: 

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới với diện tích 1.236,0m2;

- Biên bản xác minh thực địa;

- Bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật của doanh nghiệp ông Hoan

- Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;

- Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

- Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư này.

Bước 2: Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ (dựa vào căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất) sau đó trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định. 

Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất 

Căn cứ khoản 2 điều 57 Luật đất đai 2013 đối vơi trường hợp của ông Hoan khi chuyển mục đích sử dụng đất thì doanh nghiệp của ông phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Bước 4: Nhận kết quả

Căn cứ tại Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất) 

Trường hợp diện tích 1.236,0m2 đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới mà doanh nghiệp ông Hoan hoạt động kinh doanh đặt tại các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn tại tỉnh Ninh Bình thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 10 ngày. Đối với trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên của ông Hoan là không quá 25 ngày.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật sư liên quan đến vấn đề pháp lý bạn đang vướng mắc, nếu còn những vấn đề chưa rõ thì bạn có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ:

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự
Trụ sở: Phòng 403, tầng 4 số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: 024.6299.6666 ; Fax: 024.62.55.88.66
Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn

Câu hỏi : Kính chào luật sư, tôi đang có vấn đề về pháp lý mong luật sư tư vấn cho tôi, nội dung như sau: Công ty tôi đang được UBND thành phố H giao quyền sử dụng 10.000 m2 đất thuê trả tiền liên tục năm, trên đất Công ty tôi đã đầu tư xây dựng một số nhà phục vụ sản xuất đã được UBND thành phố H cấp giấy chứng nhận. Nay Công ty tôi muốn chuyển nhượng lại các tài sản cho đối tác. Như vậy, thủ tục được tiến hành như thế nào? Xin cảm ơn luật sư!

Trả lời: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của bạn, Luật Hồng Bách (hongbach.vn) có ý kiến tư vấn như sau:

1. Tham chiếu luật văn bản

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 01/2017 / NĐ — CP ngày 06/01/2017;

2. Nội dung tư vấn

Theo quy định tại Điều 175 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, trong trường hợp này Công ty bạn chỉ có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất được thuê. Để có thể thực hiện việc chuyển nhượng tài sản trên đất thì Công ty bạn và công ty phía đối tác phải đáp ứng một số điều kiện chung sau đây:

Điều kiện đối với bên bán tài sản:

+ Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định;

+ Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đã được phê duyệt chấp thuận.

Điều kiện đối với bên mua tài sản:

+  Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư

+ Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;

+ Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.

1. Trình tự thủ tục thực hiện.

1.1. Thủ tục chuyển nhượng

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ gồm:

+ Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có Văn bản gửi Sở Tài Nguyên và Môi trường xin làm thủ tục chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất (bản chính);

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bản chính;

+ Giấy Đăng ký kinh doanh của bên mua chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (bản sao);

Bước 2: Thẩm định hồ sơ

Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định các điều kiện sau:

+ Có đăng ký tài sản trên đất hay không?

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên đảm bảo thi hành án;

+ Đất có giấy chứng nhận;

+ Trong thời hạn sử dụng đất;

+ Kiểm tra thực tế việc sử dụng đất;

+ Và các điều kiện của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng như vừa phân tích nêu trên;

Sau khi kiểm tra các điều kiện nêu trên thì Sở TN & MT có văn bản thông báo kết quả thẩm định đủ điều kiện để các bên tổ chức ký hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện thủ tục; đồng thời yêu cầu các đơn vị thực hiện thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo.

(Thời gian giải quyết: không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ.)

2. Thủ tục đăng ký biến động và trình tự giải quyết

Bước 1: Ký Hợp đồng chuyển nhượng tài sản trên đất. Căn cứ Văn bản thông báo kết quả thẩm định của Sở Tài nguyên và Môi trường, các bên làm thủ tục lập Hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định và chuyển 01 bản Hợp đồng (bản chính) cho Sở Tài nguyên và môi trường trong thời hạn 02 ngày kể từ ngày ký hợp đồng.

Bước 2: Giải quyết hồ sơ

Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình UBND Thành phố quyết định thu hồi đất của bên chuyển nhượng, cho đơn vị nhận chuyển nhượng thuê đất để sử dụng cùng công trình đã xây dựng trong thời hạn thuê đất còn lại. (thời gian giải quyết 08 ngày làm việc từ ngày nhận được Hợp đồng)

Bước 3: Sau khi Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định, Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện các thủ tục liên quan đến Hợp đồng thuê đất gồm: Sau khi người sử dụng đất thực hiện xong các nghĩa vụ quy định tại quyết định cho thuê đất của UBND Thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trường ký Giấy chứng nhận và thông báo cho tổ chức sử dụng đất trong cùng 01 ngày; thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động đất đai vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Thời gian giải quyết: trong thời gian 10 ngày kể từ ngày nhận được quyết định. Đối với trường hợp có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thời gian giải quyết không quá mười lăm (15) ngày làm việc.

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, sau khi thực hiện các thủ tục nêu trên, thì công ty của bạn đã hoàn thành việc chuyển nhượng tài sản trên đất cho công ty đối tác thành công.

Trên đây là nội dung tư vấn của công ty chúng tôi, tôi liên quan đến nội dung mà bạn cần tư vấn, nếu cần xác định các thông tin, bạn sẽ phản hồi thông qua địa chỉ:

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ quận Đống Đa, Hà Nội

Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66

Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn