làm sổ đỏ

Câu hỏi: Luật sư cho tôi hỏi trong hồ sơ xin cấp, đăng ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất lần đầu thì tôi cần những giấy tờ gì. 

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của bạn, Hongbach.vn có ý kiến tư vấn như sau:

Theo Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCNQSDĐ và sở hữu nhà ở) lần đầu gồm: 

1.   Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK.

2.   Một trong các loại giấy tờ quy định tại Luật Đất đai và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất, gồm: 

-    Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

-   Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

-   Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

-   Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

-   Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

-   Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

-    Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

3.   Một trong các giấy tờ quy định Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng)

4.   Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08a/ĐK; 08b/ĐK.

5.   Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có)
6.   Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận. 

7.   Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế. 

8.   Ngoài ra khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khắc gắn liền với đất thì người đề nghị đăng ký, cấp cũng cần chuẩn bị giấy tờ tùy thân như căn cước công dân, chứng minh thư, hộ khẩu,....

Trên đây là nội dung tư vấn của Hongbach.vn liên quan đến vấn đề pháp lý bạn đang vướng mắc, nếu còn những vấn đề chưa rõ thì bạn có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ: 

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự 
Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66
Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn

Chương trình Tư vấn pháp luật: Đất chưa có sổ đỏ và những vấn đề pháp lý liên quan. Mời quý vị theo dõi.

Kính chào Luật sư, tôi xin trình bày vụ việc cụ thể như sau: Năm 2002, ông Vũ Mai Hoan (Ninh Bình) lập doanh nghiệp tư nhân chuyên buôn bán lương thực, thực phẩm.

Tháng 7/2002, UBND tỉnh ra quyết định thu hồi đất của công ty khác không còn nhu cầu sử dụng giao cho doanh nghiệp của ông Hoan thuê để xây dựng khu chế biến nông sản. Thời hạn thuê đất 45 năm, trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Tháng 10/2002, doanh nghiệp của ông Hoan được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng 1.239m2 đất, thời hạn 45 năm, mục đích sử dụng đất là xây dựng khu sản xuất, chế biến nông sản.

Tháng 4/2014, doanh nghiệp ông làm đơn xin cấp đổi Giấy chứng nhận và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới với diện tích 1.236,0m2, mục đích sử dụng là đất cơ sở sản xuất, kinh doanh, thời hạn đến hết ngày 12/7/2047.
Hiện tại, vị trí đất ở mặt đường thị trấn, bám mặt đường 20m, dài gần 60m; phù hợp với quy hoạch đất ở của huyện.

Ông Hoan hỏi, ông muốn chuyển mục đích sử dụng đất doanh nghiệp tư nhân từ đất kinh doanh dịch vụ sang đất ở có được không? Nếu được thì quy trình như thế nào?

Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Với nội dung câu hỏi của bạn thì Luật sư có quan điểm tư vấn như sau:

Với thông tin ông Hoan đưa ra, tháng 10/2002 doanh nghiệp của ông Hoan được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng 1.239m2 đất, mục đích sử dụng đất là xây dựng khu sản xuất, chế biến nông sản. Tháng 4/2014, doanh nghiệp ông làm đơn xin cấp đổi Giấy chứng nhận và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới với diện tích 1.236,0m2, mục đích sử dụng là đất cơ sở sản xuất, kinh doanh.

Như vậy tại thời điểm trước khi đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất kinh doanh dịch vụ sang đất ở thì đất mà ông Hoan được cấp Giấy chứng nhận thuộc loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Căn cứ điểm đ) khoản 2 điều 10 Luật đất đai 2013 quy định về phân loại đất: “2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;”

Căn cứ điều 52 Luật đất đai 2013 quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

Luật đất đai 2013 không quy đinh điều kiện cụ thể để được chuyển mục đích sử dụng đất mà sẽ tùy vào thời điểm thực tế, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt mà cơ quan có thẩm quyền quyết định cho hoặc không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. 

Tại khoản 2,3 điều 3 Luật đất đai 2013: 

"2.Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định. 

3. Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất."

Như vậy với tổng toàn bộ một diện tích đất trên địa bàn cấp tỉnh, cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện trong quy hoạch tỉnh, tổ chức lập kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; Ủy ban nhân dân cấp huyện tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, đất sẽ phân ra từng vùng hoặc từng khu gắn với việc sử dụng đất như thế nào ví dụ như chỗ nào là đất nông nghiệp, chỗ nào có khả năng từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư...

Kế hoạch sử dụng đất là việc sắp xếp phân chia và sử dụng quy hoạch sử dụng đất nêu trên theo thời gian. Chẳng hạn năm 2020 thì vùng, khu đất nào sẽ được quy hoạch để trở thành khu kinh doanh thương mại, năm 2021 thì vùng nào sẽ quy hoạch thành đất trồng cây lâu năm...

Nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất thể hiện mong muốn của người sử dụng đất. Do không có hồ sơ chi tiết nên chúng tôi không thể phân tích và đánh giá xem kế hoạch sử dụng đất cũng như nhu cầu sử dụng đất đối với trường hợp của ông Hoan có thỏa mãn điều kiện để chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không. Hơn nữa tùy mục đích chuyển đổi mà cần phải có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

Căn cứ điều 57 Luật đất đai 2013:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;”

Với trường hợp của ông Hoan thì diện tích 1.236,0m2 đất ông Hoan đã được cấp Giấy chứng nhận muốn chuyển đổi sang đất ở thì phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy ông Hoan có thể chuyển mục đích sử dụng đất nhưng phải có quyết định của UBND tỉnh Ninh Bình về việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất kinh doanh dịch vụ sang đất ở. 

Trình tự thủ tục chuyển đất doanh nghiệp tư nhân từ đất kinh doanh dịch vụ sang đất ở:

Bước 1: Để được cấp phép, doanh nghiệp của ông Hoan cần chuẩn bị bộ hồ sơ để nộp đến Phòng tài nguyên và môi trường tỉnh Ninh Bình

Căn cứ điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT hồ sơ gồm có: 

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới với diện tích 1.236,0m2;

- Biên bản xác minh thực địa;

- Bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật của doanh nghiệp ông Hoan

- Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;

- Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

- Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư này.

Bước 2: Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ (dựa vào căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất) sau đó trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định. 

Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất 

Căn cứ khoản 2 điều 57 Luật đất đai 2013 đối vơi trường hợp của ông Hoan khi chuyển mục đích sử dụng đất thì doanh nghiệp của ông phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Bước 4: Nhận kết quả

Căn cứ tại Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất) 

Trường hợp diện tích 1.236,0m2 đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới mà doanh nghiệp ông Hoan hoạt động kinh doanh đặt tại các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn tại tỉnh Ninh Bình thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 10 ngày. Đối với trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên của ông Hoan là không quá 25 ngày.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật sư liên quan đến vấn đề pháp lý bạn đang vướng mắc, nếu còn những vấn đề chưa rõ thì bạn có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ:

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự
Trụ sở: Phòng 403, tầng 4 số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: 024.6299.6666 ; Fax: 024.62.55.88.66
Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn

Câu hỏi của bạn.

Chào luật sư! Mong luật sư giải đáp giúp tôi về việc tôi muốn sang tên căn nhà cho người mua vậy khi sang tên sổ đỏ, tôi cần chuẩn bị hồ sơ thế nào, thuế phải nộp bao nhiêu?

Cảm ơn!

Luật sư tư vấn trả lời.

Cảm ơn bạn đã tin tưởng luật Hồng Bách.

Đối với câu hỏi của bạn về việc sang tên sổ đỏ, các thủ tục cần chuẩn bị và thuế phải nộp là bao nhiêu chúng tôi đưa ra những quan điểm và nhận định như sau.

Đầu tiên chúng ta phải hiểu được sổ đỏ là gì?

Sổ đỏ hay còn được gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất. Nhà nước sẽ xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cũng các tài sản khác gắn liền với đất.

Các trường hợp sang tên sổ đỏ?

Căn cứ theo quy định của pháp luật, khi có sự thay đổi về chủ sở hữu, sử dụng đất trong các trường hợp như tặng cho, mua bán, góp vốn, thừa kế,… thì người sở hữu đất hoặc muốn sở hữu, sử dụng phải thực hiện các thủ tục để sang tên sổ đỏ.

Các điều kiện cần có để sang tên sổ đỏ

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
• Đất không có tranh chấp;
• Đang trong thời hạn sử dụng đất.

Vậy khi đảm bảo được tất cả các điều kiện trên thì người muốn sang tên sổ đỏ mới được thưc hiện các thủ tục sang tên sổ đỏ theo quy định của pháp luật. Căn cứ theo quy đinh tại điều 188 luật Đất đai năm 2013.

Các bước làm thủ tục sang tên sổ đỏ

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ.

• Đơn đăng kí biến động đất đai. (theo mẫu)
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
• Hợp đồng chuyển nhượng tặng cho, thừa kế,……quyền sử dụng đất.
• Giấy tờ tuy thân của cả hai bên: Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng kí kết hôn,……

Bước 2: Nộp hồ sơ.

Người thực hiện thủ tục sang tên nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện. (Nơi có đất muốn chuyển nhượng, sang tên)

Bước 3: Thực hiện các nghĩa vụ tài chính.

Hai bên thực hiện các nghĩa vụ tài chính gồm:

Lệ phí địa chính

Lệ phí trước bạ

Thuế thu nhập cá nhân

Đóng thuế

Đối với trường hợp đóng thuế khi sang tên sổ đỏ là thuế thu nhập cá nhân căn cứ Nghị định số 126/2020/NĐ – CP, hồ sơ thuế thu nhập cá nhân thì cần những giấy tờ như sau:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu số 03/BĐS-TNCN)
• Bản sao giấy chứng minh nhân dân/căn cước công dân phù hợp với thông tin đã khai trên tờ khai thuế.
• Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản sao đó.
• Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất, tài sản gắn liền với đất như sau:

• • Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%.

Trong đó, giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân

Cá nhân người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở tại Việt Nam.

Bằng các hình thức chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế bất động sản bao gồm cả các tài sản hình thành trong tương lai giữa những người trong gia đình như: bố mẹ, anh chị em.

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

Địa chỉ: Phòng 403 tầng, số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

Điện thoại: 024.6299.6666; Email: bach@hongbach.vn