chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Thưa luật sư theo quy định pháp luật hiện nay những trường hợp nào chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được sự chấp thuận của Cơ quan Nhà nước? Trình tự, thủ tục, Hồ sơ gồm những gì? Xin cảm ơn luật sư!

Chào bạn! Cảm ơn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của bạn, Hongbach.vn có ý kiến tư vấn như sau:

Theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013 người chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau phải được sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Về thành phần hồ sơ

Theo quy định tại Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện như sau:

Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Trên đây là nội dung tư vấn của Hongbach.vn liên quan đến vấn đề pháp lý bạn đang vướng mắc, nếu còn những vấn đề chưa rõ thì bạn có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ: 

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự 
Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66
Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.

Chương trình Tư vấn pháp luật: Đất chưa có sổ đỏ và những vấn đề pháp lý liên quan. Mời quý vị theo dõi.

Kính chào Luật sư, tôi xin trình bày vụ việc cụ thể như sau: Năm 2002, ông Vũ Mai Hoan (Ninh Bình) lập doanh nghiệp tư nhân chuyên buôn bán lương thực, thực phẩm.

Tháng 7/2002, UBND tỉnh ra quyết định thu hồi đất của công ty khác không còn nhu cầu sử dụng giao cho doanh nghiệp của ông Hoan thuê để xây dựng khu chế biến nông sản. Thời hạn thuê đất 45 năm, trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Tháng 10/2002, doanh nghiệp của ông Hoan được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng 1.239m2 đất, thời hạn 45 năm, mục đích sử dụng đất là xây dựng khu sản xuất, chế biến nông sản.

Tháng 4/2014, doanh nghiệp ông làm đơn xin cấp đổi Giấy chứng nhận và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới với diện tích 1.236,0m2, mục đích sử dụng là đất cơ sở sản xuất, kinh doanh, thời hạn đến hết ngày 12/7/2047.
Hiện tại, vị trí đất ở mặt đường thị trấn, bám mặt đường 20m, dài gần 60m; phù hợp với quy hoạch đất ở của huyện.

Ông Hoan hỏi, ông muốn chuyển mục đích sử dụng đất doanh nghiệp tư nhân từ đất kinh doanh dịch vụ sang đất ở có được không? Nếu được thì quy trình như thế nào?

Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Với nội dung câu hỏi của bạn thì Luật sư có quan điểm tư vấn như sau:

Với thông tin ông Hoan đưa ra, tháng 10/2002 doanh nghiệp của ông Hoan được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng 1.239m2 đất, mục đích sử dụng đất là xây dựng khu sản xuất, chế biến nông sản. Tháng 4/2014, doanh nghiệp ông làm đơn xin cấp đổi Giấy chứng nhận và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới với diện tích 1.236,0m2, mục đích sử dụng là đất cơ sở sản xuất, kinh doanh.

Như vậy tại thời điểm trước khi đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất kinh doanh dịch vụ sang đất ở thì đất mà ông Hoan được cấp Giấy chứng nhận thuộc loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Căn cứ điểm đ) khoản 2 điều 10 Luật đất đai 2013 quy định về phân loại đất: “2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;”

Căn cứ điều 52 Luật đất đai 2013 quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

Luật đất đai 2013 không quy đinh điều kiện cụ thể để được chuyển mục đích sử dụng đất mà sẽ tùy vào thời điểm thực tế, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt mà cơ quan có thẩm quyền quyết định cho hoặc không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. 

Tại khoản 2,3 điều 3 Luật đất đai 2013: 

"2.Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định. 

3. Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất."

Như vậy với tổng toàn bộ một diện tích đất trên địa bàn cấp tỉnh, cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện trong quy hoạch tỉnh, tổ chức lập kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; Ủy ban nhân dân cấp huyện tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, đất sẽ phân ra từng vùng hoặc từng khu gắn với việc sử dụng đất như thế nào ví dụ như chỗ nào là đất nông nghiệp, chỗ nào có khả năng từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư...

Kế hoạch sử dụng đất là việc sắp xếp phân chia và sử dụng quy hoạch sử dụng đất nêu trên theo thời gian. Chẳng hạn năm 2020 thì vùng, khu đất nào sẽ được quy hoạch để trở thành khu kinh doanh thương mại, năm 2021 thì vùng nào sẽ quy hoạch thành đất trồng cây lâu năm...

Nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất thể hiện mong muốn của người sử dụng đất. Do không có hồ sơ chi tiết nên chúng tôi không thể phân tích và đánh giá xem kế hoạch sử dụng đất cũng như nhu cầu sử dụng đất đối với trường hợp của ông Hoan có thỏa mãn điều kiện để chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không. Hơn nữa tùy mục đích chuyển đổi mà cần phải có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

Căn cứ điều 57 Luật đất đai 2013:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;”

Với trường hợp của ông Hoan thì diện tích 1.236,0m2 đất ông Hoan đã được cấp Giấy chứng nhận muốn chuyển đổi sang đất ở thì phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy ông Hoan có thể chuyển mục đích sử dụng đất nhưng phải có quyết định của UBND tỉnh Ninh Bình về việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất kinh doanh dịch vụ sang đất ở. 

Trình tự thủ tục chuyển đất doanh nghiệp tư nhân từ đất kinh doanh dịch vụ sang đất ở:

Bước 1: Để được cấp phép, doanh nghiệp của ông Hoan cần chuẩn bị bộ hồ sơ để nộp đến Phòng tài nguyên và môi trường tỉnh Ninh Bình

Căn cứ điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT hồ sơ gồm có: 

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới với diện tích 1.236,0m2;

- Biên bản xác minh thực địa;

- Bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật của doanh nghiệp ông Hoan

- Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;

- Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

- Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư này.

Bước 2: Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ (dựa vào căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất) sau đó trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định. 

Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất 

Căn cứ khoản 2 điều 57 Luật đất đai 2013 đối vơi trường hợp của ông Hoan khi chuyển mục đích sử dụng đất thì doanh nghiệp của ông phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Bước 4: Nhận kết quả

Căn cứ tại Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất) 

Trường hợp diện tích 1.236,0m2 đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới mà doanh nghiệp ông Hoan hoạt động kinh doanh đặt tại các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn tại tỉnh Ninh Bình thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 10 ngày. Đối với trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên của ông Hoan là không quá 25 ngày.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật sư liên quan đến vấn đề pháp lý bạn đang vướng mắc, nếu còn những vấn đề chưa rõ thì bạn có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ:

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự
Trụ sở: Phòng 403, tầng 4 số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: 024.6299.6666 ; Fax: 024.62.55.88.66
Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn

Câu hỏi: Kính chào luật sư, mong luật sư tư vấn cho tôi nội dung sau đây: Gia đình tôi đang sử dụng 400m2 đất để nuôi trồng thủy sản, nay gia đình tôi muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất trồng cây lâu năm thì có cần được sự đồng ý của cơ quan nhà nước hay không? Mong Luật sư tư vấn, giải đáp cho tôi, tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Với nội dung câu hỏi của bạn Luật sư có quan điểm tư vấn như sau:

1. Văn bản tham khảo.

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
• Thông tư 33/2017/TT-BTNMT
• Thông tư số 09/20221/TT-BTNMT;

2. Nội dung tư vấn.

Căn cứ theo các quy định của Luật đát đai thì thửa đất 400 m2 bạn đang sử dụng để nuôi trồng thủy sản được xác định là đất có mục đích nông nghiệp. Trong khi đó, tại khoản 1 điều 57 Luật đất đai 2013, quy định về một số trường hợp chuyển mục đích phải được sự đồng ý của Cơ quan nhà nước thẩm quyền gồm:

+ Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

+ Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

+ Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

+ Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

+ Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

+ Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

+ Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Như vậy, đối chiếu quy định nêu trên thì việc bạn chuyển từ đất có mục đích từ nuôi trồng thủy sản sang đất trồng cây lâu năm thì không cần phải được sự đồng ý của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, căn cứ theo khoản 2 điều 5 Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT thì trường hợp chuyển đổi của bạn phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động. Cụ thể:

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;

Về thủ tục đăng ký biến động được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc tại UBND cấp xã. Như vậy, sau khi thực hiện xong thủ tục đăng ký biến động thì bạn đã thực hiện xong thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nuôi trồng thủy sản sang đất trồng cây lâu năm.

Trên đây là nội dung tư vấn của Công ty chúng tôi liên quan đến vấn đề bạn đang vướng mắc, nếu cần làm rõ các nội dung đề nghị bạn phản hồi với chúng tôi qua địa chỉ:

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

Địa chỉ: Phòng 403, tầng 4 số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

Điện thoại: 024.6299.6666                                       Email:info@hongbach.vn