vay ngân hàng

Tôi đang muốn mua một mảnh đất ở gần nhà nhưng sổ đỏ của họ đang bị dùng để thế chấp tại ngân hàng thì tôi có mua mảnh đất này được hay không thưa luật sư?

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của bạn, Hongbach.vn có ý kiến tư vấn như sau:

Theo khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015 Nghĩa vụ của bên thế chấp: “8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”

Như vậy bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi hay tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý theo quy định khoản 5 điều 321 Bộ luật Dân sự 2015

 Về nguyên tắc, bạn có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất đang thế chấp và làm thủ tục sang tên nếu được ngân hàng đồng ý. Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất có thể thực hiện theo một trong các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Ngân hàng đồng ý cho các bên thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp để thu hồi nợ.

Khi đó, khoản tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được bên chuyển nhượng chuyển trực tiếp cho ngân hàng, cả gốc lẫn lãi của khoản vay. Và ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) cho người sử dụng đất (bên chuyển nhượng) để bên chuyển nhượng giao cho bên nhận chuyển nhượng.

Tuy nhiên, do bên nhận chuyển nhượng giao tiền cho bên chuyển nhượng khi Giấy chứng nhận vẫn đang thế chấp tại ngân hàng (có nghĩa là, khoản tiền trả cho ngân hàng là khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng ứng ra), nên khi chuyển tiền cho bên chuyển nhượng để bên chuyển nhượng trả cho ngân hàng, bên nhận chuyển nhượng nên lập thành văn bản. Trong đó cần nêu rõ việc bên nhận chuyển nhượng ứng tiền cho bên chuyển nhượng để bên chuyển nhượng trả nợ ngân hàng; khi ngân hàng trả lại sổ đỏ, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ bàn giao lại sổ đỏ ngay cho bên nhận chuyển nhượng; đồng thời, có điều khoản quy định chế tài đối với bên chuyển nhượng trong trường hợp bên chuyển nhượng trốn tránh nghĩa vụ bàn giao Giấy chứng nhận, hoặc không chuyển nhượng quyền sử dụng đất nữa….

Trường hợp 2: Bên chuyển nhượng (trường hợp này là bên đi vay) thay thế biện pháp bảo đảm tại ngân hàng hoặc đưa tài sản khác để bảo đảm.cho khoản vay thay cho Giấy chứng nhận.

Vì thực chất việc thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là để bảo đảm bên vay ngân hàng thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Do đó sau khi bên vay thay thế biện pháp bảo đảm hoặc tài sản bảo đảm như nêu trên, hoặc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ra thông báo giải chấp để bên vay thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.

Sau khi được Ngân hàng trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bên có thể thực hiện việc mua bán quyền sử dụng đất như bình thường.

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ quận Đống Đa, Hà Nội

Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66

Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn

Tôi đang có nhu cầu mua chung cư từ chủ đẩu tư đang được xây dựng. Tuy nhiên số tiền mua quá lớn, tôi mới chỉ chuẩn bị đủ khoảng ¾ số tiền để mua nhà. Bạn bè tôi bảo thế chấp căn nhà để vay Ngân hàng là có đủ tiền mua nhà. Tuy nhiên, tôi chưa hiểu về việc này, mong luật sư tư vấn, hỗ trợ cho tôi. Xin cảm ơn luật sư!

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của bạn, Hongbach.vn có ý kiến tư vấn như sau:

Theo nội dung bạn trình bày chúng tôi đang hiểu là bạn đang mua nhà ở hình hành trong tương lai. Cụ thể, theo quy định tại khoản 19 điều 3 Luật Nhà ở 2014 thì khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu như sau: Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Và khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai đã được làm rõ nội hàm tại điểm a khoản 2 điều 3 Thông tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019.

Khái niệm nhà ở tương lai được hiểu như sau

2. Tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai gồm:

a) Nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng gồm: Nhà ở, công trình xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật nhà ở; công trình xây dựng khác theo quy định của pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản và pháp luật khác có liên quan;

Theo khái niệm nêu trên thì nhà ở hình thành trong tương lai được coi là một loại tài sản nên bạn có quyền thế chấp, để đảm bảo cho khoản vay tiền mua nhà. Tuy nhiên, căn cứ theo quy định tại điểm d khoản 1 điều 4 của Thông tư số 07/2019/TT-BTP thì khi bạn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai pháp luật bắt buộc bạn phải thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp tại Cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hồ sơ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai gồm những giấy tờ sau đây:

+ Phiếu yêu cầu đăng ký (01 bản chính)

+ Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);

+ Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);

+ Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp với chủ đầu tư phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).

Trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, thì phải nộp thêm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);

+ Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm (nếu có);

Việc thực hiện giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của bạn được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà ở hình thành trong tương lai có địa chỉ.

Trên đây là nội dung tư vấn của Công ty chúng tôi liên quan đến vấn đề pháp lý bạn đang vướng mắc, nếu còn những vấn đề chưa rõ thì bạn có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ:

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ quận Đống Đa, Hà Nội

Điện thoại: 024.6299.6666;  Fax: 024.62.55.88.66

Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn