nhà ở

Xin chào luật sư! Vợ chồng tôi muốn mua ngôi nhà của gia đình chị Huyền. Ngôi nhà này là tài sản chung của vợ chồng chị Huyền. Tuy nhiên, hiện tại, chồng chị Huyền đang bị bệnh nặng và có khả năng bị mất năng lực hành vi dân sự. Vậy, khi vợ chồng tôi mua ngôi nhà trên thì chị Huyền có được quyền thay mặt chồng bán nhà không? Xin cảm ơn!

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của bạn, Hongbach.vn có ý kiến tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý

Bộ luật Dân sự năm 2015

Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014

Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 22 Bộ luật Dân sự năm 2015:

Điều 22. Mất năng lực hành vi dân sự

1. Khi một người do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần.

Khi không còn căn cứ tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự thì theo yêu cầu của chính người đó hoặc của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định hủy bỏ quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự.

Điều 24 Bộ luật dân sự quy định hạn chế năng lực hành vi dân sự cụ thể:

Điều 24. Hạn chế năng lực hành vi dân sự

1. Người nghiện ma túy, nghiện các chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án có thể ra quyết định tuyên bố người này là người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.
Tòa án quyết định người đại diện theo pháp luật của người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự và phạm vi đại diện.

2. Việc xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản của người bị Tòa án tuyên bố hạn chế năng lực hành vi dân sự phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày hoặc luật liên quan có quy định khác.

3. Khi không còn căn cứ tuyên bố một người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì theo yêu cầu của chính người đó hoặc của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định hủy bỏ quyết định tuyên bố hạn chế năng lực hành vi dân sự.”

Theo quy định tại Khoản 1, Khoản 3 Điều 53 Bộ luật dân sự 2015: 

1. Trường hợp vợ là người mất năng lực hành vi dân sự thì chồng là người giám hộ; nếu chồng là người mất năng lực hành vi dân sự thì vợ là người giám hộ. 

Bên cạnh đó, Khoản 3 Điều 24 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, cụ thể:

3. Vợ, chồng đại diện cho nhau khi một bên mất năng lực hành vi dân sự mà bên kia có đủ điều kiện làm người giám hộ hoặc khi một bên bị hạn chế năng lực hành vi dân sự mà bên kia được Tòa án chỉ định làm người đại diện theo pháp luật cho người đó, trừ trường hợp theo quy định của pháp luật thì người đó phải tự mình thực hiện quyền, nghĩa vụ có liên quan.

Trong trường hợp  một bên vợ, chồng mất năng lực hành vi dân sự mà bên kia có yêu cầu Tòa án giải quyết ly hôn thì căn cứ vào quy định về giám hộ trong Bộ luật dân sự, Tòa án chỉ định người khác đại diện cho người bị mất năng lực hành vi dân sự để giải quyết việc ly hôn.

Trong trường hợp trên, chị Huyền có quyền đại diện cho chồng bán ngôi nhà là tài sản chung của vợ chồng cho gia đình bạn với điều kiện chồng chị Huyền phải có quyết định của Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự.

Trên đây là nội dung tư vấn của Hongbach.vn liên quan đến vấn đề pháp lý bạn đang vướng mắc, nếu còn những vấn đề chưa rõ thì bạn có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ: 

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự 
Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66
Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn

Kính chào Luật sư, tôi đang có mong muốn được mua nhà ở cũ thuộc sở hữu của Nhà nước. Tuy nhiên, tôi chưa biết về thủ tục mua bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước diễn ra như thế nào. Vậy luật sư có thể tư vấn cho tôi thủ tục để tôi có thể mua bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước được không? Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư !

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Với nội dung câu hỏi của bạn, hongbach.vn có quan điểm tư vấn như sau: 

1.    Văn bản pháp luật tham khảo.

-    Luật Nhà ở 2014;

-    Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

-    Thông tư 19/2019/TT-BXD;

2.    Nội dung tư vấn.

  Về hồ sơ gồm: 

+ Đơn đề nghị mua nhà ở cũ;

+ Bản sao Chứng minh nhận dân, thẻ căn cước công dân, hoặc hộ chiếu, thẻ quận nhân, nếu mua chung vợ chồng hoặc hộ gia đình thì phải có thêm bản sao giấy đăng ký kết hôn, Sổ hộ khẩu;

+ Hợp đồng thuê nhà;

+ Giấy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền thuê nhà ở và chi phí quản lý vận hành nhà ở đến thời điểm nộp hồ sơ;

+ Các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng miễn giảm tiền mua nhà;

  Trình tự, thủ tục thực hiện như sau:

Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ nêu trên và nộp hồ sơ tại đơn vị quản lý vận hành nhà ở hoặc tại bộ phận một cửa Sở Xây dựng nơi có nhà ở bạn cần mua;

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm tiếp nhận, ghi giấy biên nhận hồ sơ, kiểm tra hồ sơ và lập danh sách người mua nhà ở. Trên cơ sở hồ sơ đề nghị mua nhà ở cũ, Sở Xây dựng tổ chức họp Hội đồng xác định giá bán nhà ở để xác định giá bán nhà ở, quyền sử dụng đất. Sau khi Hội đồng xác định giá bán nhà ở xác định giá bán nhà ở, quyền sử dụng đất, Sở Xây dựng lập danh sách đối tượng được mua nhà ở kèm theo văn bản xác định giá bán nhà ở của Hội đồng xác định giá bán nhà ở trình cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở xem xét, quyết định.

Bước 3: Căn cứ vào báo cáo của cơ quan quản lý nhà ở, cơ quan đại diện chủ sở hữu xem xét, ban hành quyết định bán nhà ở cũ, trong đó nêu rõ đối tượng được mua nhà ở, địa chỉ nhà ở được bán, giá bán nhà ở cũ và giá chuyển quyền sử dụng đất và gửi quyết định này cho cơ quan quản lý nhà ở, đơn vị quản lý vận hành nhà ở biết để phối hợp thực hiện ký kết hợp đồng mua bán nhà ở;

Bước 4: Sau khi nhận quyết định bán nhà ở cũ, đơn vị quản lý vận hành nhà ở thông báo cho người mua nhà biết thời gian cụ thể để ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở;

Bước 5: Thực hiện việc cấp GCNQSDĐ và tài sản trên đất cho người mua nhà )Theo quy định của luật đất đai) và trả GCNQSDĐ cho người mua nhà.

  Thời gian: Không quá 45 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ hợp lệ (không bao gồm thời gian cấp GCNQSDĐ), thời gian cấp GCNQSDĐ lần đầu không quá 30 ngày;

  Nghĩa vụ tài chính:

+ Về việc xác định giá trị còn lại của nhà: Tiền nhà được xác định căn cứ vào giá trị còn lại của nhà ở và hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng; giá trị còn lại của nhà ở được xác định theo tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở nhân (x) với giá chuẩn nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành tại thời điểm ký hợp đồng mua bán và nhân (x) với diện tích sử dụng nhà ở.

+ Về việc xác định giá trị của đất: Theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và căn cứ vào vị trí của đất ở, tầng nhà (nếu có). Hạn mức sử dụng đất: Toàn bộ diện tích đất đủ điều kiện được cấp GCN;

+ Miễn, giảm tiền mua nhà: Tuỳ từng đối tượng nên có thể được xem xét miễn, hoặc giảm tiền mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước;

+ Thuế, phí, lệ phí: Không. 

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật sư liên quan đến vấn đề pháp lý bạn đang vướng mắc, nếu còn những vấn đề chưa rõ thì bạn có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ:

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự 
Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66
Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn

Tôi đang có nhu cầu mua chung cư từ chủ đẩu tư đang được xây dựng. Tuy nhiên số tiền mua quá lớn, tôi mới chỉ chuẩn bị đủ khoảng ¾ số tiền để mua nhà. Bạn bè tôi bảo thế chấp căn nhà để vay Ngân hàng là có đủ tiền mua nhà. Tuy nhiên, tôi chưa hiểu về việc này, mong luật sư tư vấn, hỗ trợ cho tôi. Xin cảm ơn luật sư!

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của bạn, Hongbach.vn có ý kiến tư vấn như sau:

Theo nội dung bạn trình bày chúng tôi đang hiểu là bạn đang mua nhà ở hình hành trong tương lai. Cụ thể, theo quy định tại khoản 19 điều 3 Luật Nhà ở 2014 thì khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu như sau: Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Và khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai đã được làm rõ nội hàm tại điểm a khoản 2 điều 3 Thông tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019.

Khái niệm nhà ở tương lai được hiểu như sau

2. Tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai gồm:

a) Nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng gồm: Nhà ở, công trình xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật nhà ở; công trình xây dựng khác theo quy định của pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản và pháp luật khác có liên quan;

Theo khái niệm nêu trên thì nhà ở hình thành trong tương lai được coi là một loại tài sản nên bạn có quyền thế chấp, để đảm bảo cho khoản vay tiền mua nhà. Tuy nhiên, căn cứ theo quy định tại điểm d khoản 1 điều 4 của Thông tư số 07/2019/TT-BTP thì khi bạn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai pháp luật bắt buộc bạn phải thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp tại Cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hồ sơ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai gồm những giấy tờ sau đây:

+ Phiếu yêu cầu đăng ký (01 bản chính)

+ Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);

+ Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);

+ Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp với chủ đầu tư phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).

Trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, thì phải nộp thêm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);

+ Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm (nếu có);

Việc thực hiện giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của bạn được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà ở hình thành trong tương lai có địa chỉ.

Trên đây là nội dung tư vấn của Công ty chúng tôi liên quan đến vấn đề pháp lý bạn đang vướng mắc, nếu còn những vấn đề chưa rõ thì bạn có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ:

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ quận Đống Đa, Hà Nội

Điện thoại: 024.6299.6666;  Fax: 024.62.55.88.66

Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn