Bố mẹ tôi có mua một mảnh đất ở Hà Nội và sử dụng ổn định, không có tranh chấp gì từ năm 1998 đến nay nhưng chưa có sổ đỏ, diện tích khoảng 500m2.
Hiện tại, tôi muốn làm sổ nhưng khi mang hồ sơ lên xã, cán bộ xã yêu cầu tôi phải tách thửa, làm 2 quyển sổ đỏ khác nhau. Xin hỏi luật sư tại sao mảnh đất trên lại phải tách thửa và việc tách thửa có làm tăng thêm phí sổ đỏ không.
Tôi xin cảm ơn!
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của bạn, Luật Hồng Bách - hongbach.vn có ý kiến tư vấn như sau:
Căn cứ pháp lý:
Luật Đất đai 2013;
Quyết định số 20/2017/QĐ – UBND thành phố Hà Nội;
Diện tích tối đa được cấp sổ đỏ là gì?
Về vấn đề này, hiện nay Luật Đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan không có quy định về diện tích tối đa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là bao nhiêu. Trong trường hợp người sử dụng đất sử dụng một thửa đất mà nếu thửa đất đó đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) theo quy định pháp luật thì sẽ được cấp GCN cho toàn bộ diện tích đất này.
Mặt khác, pháp luật chỉ có quy định về hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở. Tức là, có thể hiểu rằng người sử dụng đất có thể được cấp giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích mà mình đang sử dụng nhưng trong số đó, diện tích đất ở chỉ được công nhận trong một hạn mức nhất định, tránh tình trạng hiểu lầm rằng sử dụng bao nhiêu đất sẽ được công nhận bấy nhiêu là đất ở.
Điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Luật hiện hành chia điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành 02 trường hợp, đó là: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có một số các giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi không có giấy tờ căn cứ theo Điều 101 Bộ Luật Đất đai năm 2013 có quy định như sau:
Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Như vậy, căc cứ từ những quy định tên, người sử dụng đất không có giấy tờ được quy định tại điều 100 luật đất đai 2013 được cấp GCNQSDĐ khi có đủ các điều kiện sau đây:
Đối với đất nông nghiệp:
Đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014;
Có hộ khẩu thường trú tại địa phương;
Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn,
Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
Đối với đất ở:
Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004;
Không vi phạm pháp luật về đất đai
Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Hạn mức tối đa khi làm sổ đỏ tại Hà Nội
Căn cứ từ những phân tích ở trên, hiện nay không có quy định nào về diện tích tối đa được cấp sổ đỏ, do đó, với thửa đất gia đình bạn đang sử dụng nếu đủ điều kiện cấp sổ đỏ theo quy định trên thì bạn hoàn toàn có thể xin cấp sổ toàn bộ cho diện tích đất này.
Tuy nhiên, trong số diện tích đất trên sẽ không được công nhận toàn bộ là đất ở, diện tích đất ở chỉ được công nhận theo hạn mức do UBND thành phố quy định hoặc nếu được công nhận toàn bộ là đất ở thì già đình sẽ phải thực hiện nghĩa vụ thuế cao hơn đối với phần diện tích trong hạn mức. Quy định về hạn mức, công nhận quyền sử dụng đất tại Hà Nội được quy định tại Quyết định 20/2017/QĐ – UBND.
Vậy căn cứ quy định trên, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất tại Hà Nội được quy định theo từng khu vực với các mức cụ thể là: 90m2, 120m2, 180m2, 240m2 và 300m2.
Do đó, trong trường hợp của bạn, mặc dù diện tích đất gia đình bạn đang sử dụng là 500m2, tuy nhiên khi cấp sổ đỏ sẽ chỉ được cấp 90, 120, 180, 240 hoặc 300m2 là đất ở theo hạn mức của UBND thành phố quy định. Nếu bạn muốn được công nhận toàn bộ diện tích này là đất ở thì phải có đơn đề nghị và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính lớn hơn.
Và cũng không có quy định nào về việc người sử dụng đất bắt buộc phải tách thửa đất khi cấp sổ đỏ. Bạn có thể trao đổi với UBND xã để biết lý do yêu cầu gia đình bạn tách thửa đất là gì? Căn cứ quy định nào?
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Công ty chúng tôi liên quan đến vấn đề pháp lý bạn đang vướng mắc, nếu còn những vấn đề chưa rõ thì bạn có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ:
Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự
Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66
Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn
