bán đất

Tình huống pháp lý: Bố mẹ tôi được UBND huyện H cấp Sổ đỏ năm 2018 được quyền sử dụng 140 m2 đất. Năm 2019, bố tôi bị mất năng lực hành vi và đã có Quyết định của tòa án tuyên bố bố tôi bị mất năng lực hành vi dân sự.

Hiện nay, mẹ tôi muốn bán mảnh đất nêu trên thì gia đình tôi phải làm gì? Mong luật sư giải đáp cho tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của bạn, Hongbach.vn có ý kiến tư vấn như sau:

1. Văn bản pháp luật tham khảo.

- Bộ luật Dân sự 2015;

- Luật Hôn nhân và gia đình 2014;

- Luật Hộ tịch 2014;

- Luật Công chứng 2014;

2.    Nội dung tư vấn.

Do thửa đất mang tên bố mẹ bạn nên đây được xác định là tài sản chung của bố mẹ bạn được hình thành trong thời kỳ hôn nhân. Việc định đoạt các quyền đối với thửa đất phải được sự đồng ý của cả bố mẹ bạn.

Tuy nhiên, do bố bạn đã bị tuyên bố mất năng lực hành vi nên mọi giao dịch dân sự của bố bạn đều do người giám hộ - đại diện theo pháp luật của bố bạn thực hiện.

Trong trường hợp này, căn cứ theo khoản 3 điều 24 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 thì mẹ bạn sẽ là người đại diện của bố bạn, thay mặt bố bạn thực hiện các giao dịch dân sự có liên quan. Do đó, trong trường hợp này, mẹ bạn là người thay bố bạn quyết định việc bán đất. 

Tuy nhiên, để hạn chế việc mẹ bạn thực hiện các giao dịch làm ảnh hưởng xấu đến quyền và lợi ích của bố bạn thì pháp luật có quy định về chế định người giám sát việc giám hộ.

Theo đó, tại khoản 1 điều 51 Bộ luật dân sự 2015 quy định về người giám sát việc giám hộ như sau: 

Người thân thích của người được giám hộ thỏa thuận cử người giám sát việc giám hộ trong số những người thân thích hoặc chọn cá nhân, pháp nhân khác làm người giám sát việc giám hộ.

Việc cử, chọn người giám sát việc giám hộ phải được sự đồng ý của người đó. Trường hợp giám sát việc giám hộ liên quan đến quản lý tài sản của người được giám hộ thì người giám sát phải đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cư trú của người được giám hộ.

Người thân thích của người được giám hộ là vợ, chồng, cha, mẹ, con của người được giám hộ; nếu không có ai trong số những người này thì người thân thích của người được giám hộ là ông, bà, anh ruột, chị ruột, em ruột của người được giám hộ; nếu cũng không có ai trong số những người này thì người thân thích của người được giám hộ là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người được giám hộ. 

Như vậy, trong trường hợp này để có thể thực hiện việc bán đất của bố bạn thì gia đình bạn cần lựa chọn người giám sát việc giám hộ, người giám sát việc giám hộ có thể một trong những người chúng tôi vừa nêu trên và gia đình bạn thực hiện thủ tục đăng ký người giám sát việc giám hộ tại UBND cấp xã nơi bố bạn cư trú.

Việc thực hiện thủ tục đăng ký người giám sát việc giám hộ được thực hiện như sau:

Gia đình bạn chuẩn bị Văn bản cử người giám sát việc giám hộ;

Các giấy tờ tùy thân của người giám sát việc giám hộ;

Sau đó, gia đình bạn đến UBND cấp xã nơi bố bạn thực hiện việc đăng ký người giám sát việc giám hộ, trên cơ sở hồ sơ của gia đình bạn thì cán bộ, công chức của UBND cấp xã ghi nhận vào Hộ tịch của bố bạn. Tiếp theo người giám sát việc giám hộ của bố bạn lập văn bản đồng ý để mẹ bạn bán các tài sản của bố bạn.

Trên cơ sở các văn bản này thì mẹ bạn có toàn quyền thay mặt, đại diện cho bố bạn bán các tài sản là quyền sử dụng đất của bố bạn. Lưu ý, theo quy định của Luật đất đai thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành Văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật, và sau đó các bên trong Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để ghi nhận quyền sử dụng đất đối với bên mua.

Như vậy, sau khi thực hiện xong các thủ tục nêu trên thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bố bạn đã hoàn tất.

Trên đây là nội dung tư vấn của Hongbach.vn liên quan đến vấn đề pháp lý ông Bảo đang vướng mắc. Nếu còn những vấn đề chưa rõ thì ông có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ: 

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự 
Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ quận Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66
Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn

Năm 1988, cô H lấy chồng. Bố mẹ chồng mất năm 1986 có để lại cho chồng 1 mảnh đất (không có di chúc), hai vợ chồng sinh sống tại mảnh đất này ổn định. Mảnh đất được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 1996.

Trong thời gian sinh sống, cô H thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với mảnh đất. Năm 2003, chồng cô H mất. Năm 2021, anh chị em bên chồng khởi kiện yêu cầu chia tài sản do cho rằng mảnh đất của vợ chồng cô H sinh sống là di sản của bố mẹ để lại. Cô H muốn biết mình có toàn quyền được bán đất khi chồng mất không ?

Với câu hỏi cô H,  Hongbach.vn có quan điểm tư vấn như sau:

Thứ nhất, anh chị em nhà chồng cho rằng đây là tài sản chung của anh chị em và là di sản của bố mẹ để lại, họ có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án phân chia di sản thừa kế. Tuy nhiên, tại Điều 623 Bộ luật dân sự 2015 quy định: Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế; hết thời hiệu, di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó.

Trong trường hợp của cô H, thời điểm mở thừa kế bắt đầu được tính từ năm 1986, là năm bố mẹ chồng mất theo quy định tại Điều 611 Bộ luật Dân sự 2015: Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết.

Do đó, đã hết thời hiệu để người thừa kế được yêu cầu chia di sản. Với yêu cầu khởi kiện về di sản thừa kế của anh chị em bên nhà chồng cô H, tòa án vẫn có thể thụ lý.

Trong trường hợp này, cô H cần chú ý Điều 184 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 về thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự. Cô có thể yêu cầu Tòa án áp dụng quy định về thời hiệu theo Bộ luật Dân sự 2015 nhưng cần lưu ý điều kiện yêu cầu phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ việc.

Với yêu cầu của cô H, Tòa án ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự theo Điểm 2 Khoản 1 Điều 217 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. 

Thứ hai, chứng cứ chứng minh quyền của cô H với mảnh đất gồm : Lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; các giấy tờ chứng minh cô H là vợ của người chồng đã mất.

Thứ ba, theo Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014: Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, Cô H và chồng lấy nhau năm 1988, mảnh đất được cấp quyền sử dụng năm 1996, do đó thửa đất được xác nhận quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân, là tài sản chung và vợ chồng cô H có quyền sử dụng với diện tích đất này. 

Năm 2003 chồng cô H chết dẫn đến phát sinh quyền thừa kế của cô H và các con của cô với di sản chồng để lại. Phần di sản mà người chồng để lại được xác định là phần tài sản riêng của người đã chết và phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác theo Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015.

Mảnh đất được coi là tài chung của hai vợ chồng sẽ được chia đôi; cô H có quyền sử dụng với 1/2 mảnh đất theo quy định Điều 66 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014: Khi có yêu cầu về chia di sản thì tài sản chung của vợ chồng được chia đôi.

Đồng thời, do chồng cô H không có di chúc nên di sản mà chồng để lại được chia theo pháp luật. Căn cứ tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, cô H thuộc hàng thừa kế thứ nhất nên cô được 1 phần thừa kế với 1/2 mảnh đất là di sản của người chồng đã mất.

Tuy nhiên cô H cần lưu ý, cô H có bao nhiêu người con thì mỗi người con được coi là một đồng thừa kế với 1/2 diện tích đất là di sản của chồng cô; các anh chị em bên chồng không phải là người được quyền thừa kế với phần đất này. 

Như vậy, để bán được mảnh đất thì trước hết phải đảm bảo mảnh đất không còn tranh chấp. Sau đó, cần phân chia di sản thừa kế của chồng cô H để đảm bảo quyền lợi không chỉ cho cô mà cho những người có quyền và lợi ích liên quan thì việc chuyển nhượng mảnh đất mới hợp pháp. 

Trên đây là nội dung tư vấn của Hongbach.vn liên quan đến vấn đề pháp lý mà bạn đang vướng mắc. Nếu còn nội dung nào cần làm rõ, bạn phản hồi với Công ty chúng tôi qua địa chỉ: 

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

Địa chỉ: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội.

Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66

Email: bach@hongbach.vn; Web: hongbach.vn

Câu hỏi: Bố mẹ tôi được UBND huyện H cấp Sổ đỏ năm 2018 được quyền sử dụng 140 m2 đất. Năm 2019, bố tôi bị mất năng lực hành vi đã có Quyết định của tòa án tuyên bố bố tôi bị mất năng lực hành vi dân sự. Hiện, nay, mẹ tôi muốn bán mảnh đất nêu trên thì gia đình tôi phải làm gì? Mong luật sư giải đáp cho tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Với nội dung câu hỏi của bạn, Luật sư có quan điểm tư vấn như sau:

1. Văn bản pháp luật tham khảo.

• Bộ luật dân sự 2015;
• Luật Hôn nhân và gia đình 2014;
• Luật Hộ tịch 2014;
• Luật công chứng 2014;

2. Nội dung tư vấn.

Do thửa đất mang tên bố mẹ bạn nên đây được xác định là tài sản chung của bố mẹ bạn được hình thành trong thời kỳ hôn nhân. Việc định đoạt các quyền đối với thửa đất phải được sự đồng ý của cả bố mẹ bạn. Tuy nhiên, do bố bạn đã bị tuyên bố mất năng lực hành vi nên mọi giao dịch dân sự của bố bạn đều do người giám hộ - đại diện theo pháp luật của bố bạn thực hiện. Trong trường hợp này, căn cứ theo khoản 3 điều 24 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 thì mẹ bạn sẽ là người đại diện của bố bạn, thay mặt bố bạn thực hiện các giao dịch dân sự có liên quan. Do đó, trong trường hợp này, mẹ bạn là người thay bố bạn quyết định việc bán đất.

Tuy nhiên, để hạn chế việc mẹ bạn thực hiện các giao dịch làm ảnh hưởng xấu đến quyền và lợi ích của bố bạn thì pháp luật có quy định về chế định người giám sát việc giám hộ. Theo đó, tại khoản 1 điều 51 Bộ luật dân sự 2015 quy định về người giám sát việc giám hộ như sau:

Người thân thích của người được giám hộ thỏa thuận cử người giám sát việc giám hộ trong số những người thân thích hoặc chọn cá nhân, pháp nhân khác làm người giám sát việc giám hộ.

Việc cử, chọn người giám sát việc giám hộ phải được sự đồng ý của người đó. Trường hợp giám sát việc giám hộ liên quan đến quản lý tài sản của người được giám hộ thì người giám sát phải đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cư trú của người được giám hộ.

Người thân thích của người được giám hộ là vợ, chồng, cha, mẹ, con của người được giám hộ; nếu không có ai trong số những người này thì người thân thích của người được giám hộ là ông, bà, anh ruột, chị ruột, em ruột của người được giám hộ; nếu cũng không có ai trong số những người này thì người thân thích của người được giám hộ là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người được giám hộ.

Như vậy, trong trường hợp này, để có thể thực hiện việc bán đất của bố bạn thì gia đình bạn cần lựa chọn người giám sát việc giám hộ, người giám sát việc giám hộ có thể một trong những người chúng tôi vừa nêu trên và gia đình bạn thực hiện thủ tục đăng ký người giám sát việc giám hộ tại UBND cấp xã nơi bố bạn cư trú. Việc thực hiện thủ tục đăng ký người giám sát việc giám hộ được thực hiện như sau:

Gia đình bạn chuẩn bị Văn bản cử người giám sát việc giám hộ;

Các giấy tờ tùy thân của người giám sát việc giám hộ;

Sau đó, gia đình bạn đến UBND cấp xã nơi bố bạn thực hiện việc đăng ký người giám sát việc giám hộ, trên cơ sở hồ sơ của gia đình bạn thì cán bộ, công chức của UBND cấp xã ghi nhận vào Hộ tịch của bố bạn. Tiếp theo người giám sát việc giám hộ của bố bạn lập văn bản đồng ý để mẹ bạn bán các tài sản của bố bạn.

Trên cơ sở các văn bản này thì mẹ bạn có toàn quyền thay mặt, đại diện cho bố bạn bán các tài sản là quyền sử dụng đất của bố bạn. Lưu ý, theo quy định của Luật đất đai thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành Văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật, và sau đó các bên trong Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để ghi nhận quyền sử dụng đất đối với bên mua. Như vậy, sau khi thực hiện xong các thủ tục nêu trên thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bố bạn đã hoàn tất.

Trên đây là những nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề pháp lý bạn đang vướng mắc, nếu còn thông tin cần làm rõ đề nghị bạn phản hồi với chúng tôi qua địa chỉ:

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

Trụ sở: Phòng 403, tầng 4, số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội

Điện thoại: 024.6299.6666;  Email:bach@hongbach.vn