chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Kính chào luật sư. Luật sư cho tôi hỏi: Vào tháng 12/2021, tôi có mua một thửa đất của anh A. Tuy nhiên, hai bên chỉ giao kết Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất viết tay, không công chứng, chứng thực. Tôi đã giao và anh A đã nhận đủ tiền chuyển nhượng. Anh A đã bàn giao đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc cho tôi. Luật sư cho tôi hỏi: Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất viết tay này có giá trị pháp lý không?

Chào bạn! Cảm ơn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của bạn, Hongbach.vn có ý kiến tư vấn như sau:

Thứ nhất, Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không có công chứng, chứng thực là vi phạm quy định về hình thức

Căn cứ khoản 1 Điều 502 Bộ Luật dân sự 2015 và điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

1.    Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
...
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
…
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Theo như bạn trình bày, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và anh A là giấy mua bán viết tay không có công chứng, chứng thực. Như vậy, giao dịch chuyển nhượng này không tuân thủ quy định về hình thức. 

Căn cứ quy định tại Điều 129 Bộ Luật dân sự 2015 về Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sau:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Thứ hai, về hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất 

Theo như bạn trình bày cho thấy, bạn và anh A đều đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. 

Bên chuyển nhượng, anh A đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ của bên chuyển nhượng trong giao dịch. Bên A đã bàn giao đất và giấy tờ nhà đất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc) cho bạn. Tuy nhiên, Bên A chưa thực hiện việc sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn là chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình.

Bên nhận chuyển nhượng, bạn đã thực hiện 100% nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng trong giao dịch. Bạn đã thanh toán toàn bộ số tiền chuyển nhượng cho bên chuyển nhượng là Bên A.

Như vậy, các bên trong giao dịch đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Có đủ căn cứ để công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và anh A.

Trên đây là nội dung tư vấn của Hongbach.vn liên quan đến vấn đề pháp lý bạn đang vướng mắc, nếu còn những vấn đề chưa rõ thì bạn có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ: 

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự 
Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66
Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn

Kính chào luật sư. Luật sư cho tôi hỏi: Ngày 01/2/2022, tôi có vay anh A số tiền là 500.000.000 đồng. Để làm tin cho việc vay tiền, anh A có yêu cầu tôi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang tên thửa đất của tôi cho anh A tại Văn phòng công chứng. Vậy trong trường hợp này, tôi có thể yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên vô hiệu hay không? Xin cảm ơn luật sư! 

Chào bạn! Cảm ơn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của bạn, Hongbach.vn có ý kiến tư vấn như sau:

Thứ nhất, về mục đích của việc xác lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Mục đích khi xác lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hai bên chính là việc đảm bảo thanh toán số tiền nợ là 500.000.000 đồng (Bằng chữ: Năm trăm triệu đồng).

Theo quy định của pháp luật, để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ, các bên có thể áp dụng các biện pháp sau: Cầm cố tài sản; Thế chấp tài sản. Như vậy, việc xác lập một hợp đồng chuyển nhượng tài sản để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ là hoàn toàn không đúng mục đích của hai bên.

Thứ hai, về việc yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Theo như bạn trình bày, bạn có vay của anh A số tiền 500.000.000 đồng. Để làm tin cho việc vay tiền, anh A có yêu cầu bạn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng.

Như vậy, bản chất đây là quan hệ vay tài sản. Hai bên đã xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm che giấu đi quan hệ vay tài sản.

Căn cứ quy định tại Điều 124, Bộ Luật dân sự 2015:

Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Như vậy, chỉ cần bạn có thể chứng minh được rằng mục đích của bạn khi xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ cho anh A, chứ không phải nhằm mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó thì hoàn toàn có thể yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng trên là vô hiệu. Theo quy định của pháp luật, thì giao dịch chuyển nhượng (giao dịch giả tạo) vô hiệu, giao dịch vay tài sản (giao dịch bị che giấu) vẫn có hiệu lực.

Thứ ba, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

Theo quy định tại Điều 132 Bộ Luật dân sự 2015 thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là: 

Điều 132. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:

a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;

b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;

c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;

d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;

đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.

3. Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.

Theo quy định của pháp luật, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu trong trường hợp này không bị hạn chế. 

Trên đây là nội dung tư vấn của Hongbach.vn liên quan đến vấn đề pháp lý bạn đang vướng mắc, nếu còn những vấn đề chưa rõ thì bạn có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ: 

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự 
Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66
Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn

Án lệ số 16/2017/AL về công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là di sản thừa kế do một trong các đồng thừa kế chuyển nhượng.

Được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 14 tháng 12 năm 2017 và được công bố theo Quyết định số 299/QĐ-CA ngày 28 tháng 12 năm 2017 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Nguồn án lệ:

Quyết định giám đốc thẩm số 573/2013/DS-GĐT ngày 16-12-2013 của Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao về vụ án dân sự “Tranh chấp thừa kế tài sản” tại tỉnh Vĩnh Phúc giữa nguyên đơn là chị Phùng Thị H1, chị Phùng Thị N1, chị Phùng Thị H2, chị Phùng Thị P với bị đơn là anh Phùng Văn T; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm chị Phùng Thị N2, chị Phùng Thị H3.

Vị trí nội dung án lệ:

Đoạn 2 phần “Nhận định của Toà án”.

Khái quát nội dung của án lệ:

- Tình huống án lệ:

Di sản thừa kế là bất động sản đã được một trong các đồng thừa kế chuyển nhượng. Các đồng thừa kế khác biết và không phản đối việc chuyển nhượng đó. Số tiền nhận chuyển nhượng đã được dùng để lo cuộc sống của các đồng thừa kế. Bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, Tòa án phải công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp pháp và diện tích đất đã chuyển nhượng không còn trong khối di sản để chia thừa kế mà thuộc quyền sử dụng của bên nhận chuyển nhượng.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

Khoản 2 Điều 170, Điều 234, Điều 634, Điều 697 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương đương với khoản 2 Điều 221, Điều 223, Điều 612, Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Từ khóa của án lệ:

“Xác lập quyền sở hữu theo thỏa thuận”; “Di sản”; “Di sản thừa kế là bất động sản”; “Đồng thừa kế”; “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 02-4-2011 và các lời khai tiếp theo nguyên đơn chị Phùng Thị H1, chị Phùng Thị N1, chị Phùng Thị P, chị Phùng Thị H2 trình bày:

Bố mẹ nguyên đơn là ông Phùng Văn N và bà Phùng Thị G sinh được 06 người con là: Phùng Thị N1, Phùng Thị N2, Phùng Thị H2, Phùng Văn T, Phùng Thị P, Phùng Thị H1.

Tài sản chung của ông Phùng Văn N và bà Phùng Thị G là 01 ngôi nhà cấp 4 cùng công trình phụ trên diện tích đất 398m2 ở tại khu L, phường M, thành phố N, tỉnh Vĩnh Phúc, nguồn gốc đất do cha ông để lại. Ngày 07-7-1984 ông Phùng Văn N chết (trước khi chết không để lại di chúc) bà Phùng Thị G và anh Phùng Văn T quản lý và sử dụng nhà đất trên.

Năm 1991 bà Phùng Thị G chuyển nhượng cho ông Phùng Văn K một phần diện tích đất trên với diện tích đất là 131m2, còn lại diện tích 267m2, năm 1999 bà Phùng Thị G được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bà Phùng Thị G muốn cho con gái là chị Phùng Thị H1 một phần diện tích đất của bà để làm nhà ở vì hoàn cảnh của chị Phùng Thị H1 đi lấy chồng ở xa, chồng chết nên bà muốn chị về ở cùng, nhưng anh Phùng Văn T giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bà Phùng Thị G không tách đất cho chị Phùng Thị H1 được.

Vì vậy, chị khởi kiện ra Tòa án buộc anh Phùng Văn T trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Phùng Thị G. Tòa án đã xử buộc anh Phùng Văn T phải trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Phùng Thị G nhưng anh Phùng Văn T không trả.

Vì vậy tháng 3-2010 bà Phùng Thị G đã lập di chúc với nội dung: Để lại cho chị Phùng Thị H1 diện tích đất 90m2 và toàn bộ cây cối lâm lộc trên diện tích đất có các chiều cạnh: Phía Đông giáp diện tích đất của bà Phùng Thị G, phía Tây giáp nhà ông N, phía Nam giáp đường T, phía Bắc giáp nhà anh C.

Khi lập di chúc bà Phùng Thị G hoàn toàn minh mẫn khỏe mạnh, có người làm chứng và di chúc đó đã được Ủy ban nhân dân phường M chứng thực. Toàn bộ diện tích 398m2 là của bà Phùng Thị G vì khi ông Phùng Văn N chết thì bà Phùng Thị G được toàn quyền sử dụng.

Ngày 19-12-2010 bà Phùng Thị G chết, toàn bộ khối tài sản trên vợ chồng anh Phùng Văn T vẫn quản lý sử dụng. Nay các nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết phân chia di sản thừa kế theo di chúc bà Phùng Thị G để lại cho chị Phùng Thị H1 là 90m2, phần còn lại là 177m2 đề nghị chia theo pháp luật, kỷ phần thừa kế của chị Phùng Thị N1, chị Phùng Thị P, chị Phùng Thị H2 nhường cho chị Phùng Thị H1 sử dụng. Ngoài ra tài sản cây cối trên đất và phần diện tích đất nông nghiệp của bà Phùng Thị G các nguyên đơn không đề nghị Tòa án giải quyết.

Bị đơn anh Phùng Văn T do chị Phùng Thị H3(là vợ) đồng thời là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày: chị xác nhận mối quan hệ bố mẹ, anh chị em trong gia đình, tài sản bố mẹ để lại là diện tích đất 398m2 ở tại khu L, phường M, thành phố N và thời gian bố mẹ chết như các nguyên đơn trình bày là đúng nhưng toàn bộ công trình xây dựng trên đất là do vợ chồng anh chị xây dựng năm 1997. Năm 1991 bà Phùng Thị G tự ý bán 131m2 cho ông Phùng Văn K không bàn bạc với anh Phùng Văn T, được bao nhiêu tiền bà sử dụng vào việc gì anh Phùng Văn T không biết.

Đến năm 1999 bà Phùng Thị G được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích còn lại là 267,4m2, ông Phùng Văn K cũng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã mua của bà Phùng Thị G. Khi bà Phùng Thị G còn sống có lập di chúc hay không anh chị không biết. Nay các chị em trong gia đình khởi kiện yêu cầu chia thừa kế theo di chúc và theo pháp luật, quan điểm của anh Phùng Văn T không đồng ý vì bố mẹ anh chỉ có một mình anh là con trai nên anh sử dụng để ở và thờ cúng tổ tiên, không đồng ý phân chia thừa kế. Ngoài ra bà Phùng Thị G còn có diện tích đất nông nghiệp nhưng anh Phùng Văn T không đề nghị phân chia thừa kế.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Phùng Thị N2 trình bày: chị xác nhận mối quan hệ bố mẹ, anh chị em trong gia đình, tài sản bố mẹ để lại diện tích đất 398m2 ở tại khu L, phường M, thành phố N và thời gian bố mẹ chết như các nguyên đơn trình bày là đúng. Đến năm 1991 mẹ chị đã chuyển nhượng cho ông Phùng Văn K diện tích 131m2, khi chuyển nhượng các chị đều biết việc này, nhưng số tiền bao nhiêu chị không biết, chỉ biết mẹ chị đã dùng số tiền đó để trang trải nợ nần và nuôi các con.

Còn lại diện tích 267,4m2 đến năm 1999 mẹ chị đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên Phùng Thị G mà hiện nay anh Phùng Văn T đang sử dụng quản lý. Khi mẹ chị còn sống có lập di chúc hay không chị không biết nay các chị Phùng Thị N1, chị Phùng Thị H1, chị Phùng Thị H2, chị Phùng Thị P yêu cầu chia thừa kế diện tích đất trên chị không đồng ý vì bố mẹ chị chỉ có anh Phùng Văn T là con trai nên phải để anh Phùng Văn T ở và thờ cúng. Nếu Tòa án giải quyết phân chia thừa kế theo pháp luật kỷ phần thừa kế của bà, chị không nhận mà nhường cho anh Phùng Văn T được hưởng.

Với nội dung vụ án như trên;

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 11/2011/DSST ngày 04-10-2011 Tòa án nhân dân thành phố Vĩnh Yên quyết định:

- Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của chị Phùng Thị H1, buộc anh Phùng Văn T phải có trách nhiệm thanh toán cho chị Phùng Thị H1 tổng số tiền là 340.000.000đ (trị giá 68m2 đất). Giao anh Phùng Văn T được sử dụng diện tích đất 68m2 tại tờ bản đồ số 32, số thửa 81 ở khu phố khu L, phường M, thành phố N, tỉnh Vĩnh Phúc (có tứ cận).

- Không chấp nhận yêu cầu của chị Phùng Thị N1, chị Phùng Thị H2, chị Phùng Thị P khởi kiện chia thừa kế tài sản của bà Phùng Thị G theo pháp luật.

Ngoài ra Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 18-01-2011 các nguyên đơn chị Phùng Thị N1, chị Phùng Thị H2, chị Phùng Thị P, chị Phùng Thị H1 kháng cáo không đồng ý với quyết định của bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án chia thừa kế theo di chúc và theo pháp luật.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 06/2012/DSPT ngày 23-2-2012 của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc quyết định: sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 11/2011/DSST ngày 4-10-2011 của Tòa án nhân dân thành phố Vĩnh Yên.

- Chấp nhận yêu cầu chia thừa kế của chị Phùng Thị N1, chị Phùng Thị H2, chị Phùng Thị H1, chị Phùng Thị P.

- Giao cho anh Phùng Văn T và người đại diện theo pháp luật của anh Phùng Văn T là chị Phùng Thị H3 diện tích 267,4m2, trị giá 1.337.000.000đồng số thửa 81, tờ bản đồ số 32 ở khu phố L, phường M, thành phố N.

- Anh Phùng Văn T và người đại diện theo pháp luật của anh Phùng Văn T là chị Phùng Thị H3 có trách nhiệm thanh toán trị giá phần thừa kế cho chị Phùng Thị H1 là 982.200.000 đồng.

Kể từ ngày chị Phùng Thị H1 có đơn yêu cầu thi hành án nếu anh Phùng Văn T và người đại diện theo pháp luật của anh Phùng Văn T là chị Phùng Thị H3 không thanh toán số tiền trên thì hàng tháng anh Phùng Văn T, chị Phùng Thị H3 còn phải chịu lãi theo mức lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí.

Sau khi xét xử phúc thẩm chị Phùng Thị H3, anh Phùng Văn T có đơn yêu cầu xem xét lại bản án dân sự phúc thẩm nêu trên của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc.

Tại Quyết định số 131/QĐ-KNGĐT-V5 ngày 12-11-2013 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 06/2012/DSPT ngày 23-2-2012 của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc; với nhận định:

Tòa án cấp phúc thẩm không đưa diện tích đất bà Phùng Thị G đã bán cho ông Phùng Văn K vào khối tài sản để chia là có căn cứ. Tòa án cấp sơ thẩm xác định di sản là tổng diện tích đất 398m2 (bao gồm cả phần đất đã bán cho ông Phùng Văn K) để chia là không đúng.

Tuy nhiên, diện tích 267m2 đất đứng tên bà Phùng Thị G phải được xác định là tài sản chung của vợ chồng ông Phùng Văn N và bà Phùng Thị G chưa chia. Bà Phùng Thị G chỉ có quyền định đoạt ½ diện tích đất trong tổng diện tích 267m2 đất chung của vợ chồng bà là 133,5m2 – 90m2 (đã cho chị Phùng Thị H1) còn lại là 43,5m2 được chia cho 5 thừa kế.

Đối với ½ diện tích đất trong tổng diện tích 267m2 đất chung của vợ chồng là phần di sản của ông Phùng Văn N để lại nay đã hết thời hiệu chia thừa kế, anh Phùng Văn T đang quản lý thì được tiếp tục quản lý. Tòa án cấp phúc thẩm xác định toàn bộ diện tích 267m2 đất là di sản của bà Phùng Thị G để chia theo di chúc cho chị Phùng Thị H1 90m2 đất và phần đất còn lại 177,4m2 chia theo pháp luật cho 5 kỷ phần là không đúng.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao giữ nguyên nội dung kháng nghị của Viện trưởng, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, thì diện tích 398m2 đất tọa lạc tại khu phố L, phường M, thành phố N, Vĩnh Phúc có nguồn gốc là tài sản chung vợ chồng ông Phùng Văn N và bà Phùng Thị G. Ông Phùng Văn N và bà Phùng Thị G có 06 người con chung là chị Phùng Thị H1, chị Phùng Thị N1, chị Phùng Thị H2, anh Phùng Văn T, chị Phùng Thị P, chị Phùng Thị N2. Ngày 07-7-1984 ông Phùng Văn N chết không để lại di chúc, bà Phùng Thị G và anh Phùng Văn T quản lý và sử dụng nhà đất trên.

[2] Năm 1991, bà Phùng Thị G chuyển nhượng cho ông Phùng Văn K diện tích 131m2 trong tổng diện tích 398m2 của thửa đất trên; phần diện tích đất còn lại của thửa đất là 267,4m2. Năm 1999 bà Phùng Thị G đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích 267,4m2, bà Phùng Thị G cùng vợ chồng anh Phùng Văn T vẫn quản lý sử dụng nhà đất này. Việc bà Phùng Thị G chuyển nhượng đất cho ông Phùng Văn K các con bà Phùng Thị G đều biết, nhưng không ai có ý kiến phản đối gì, các con của bà Phùng Thị G có lời khai bà Phùng Thị G bán đất để lo cuộc sống của bà và các con.

Nay ông Phùng Văn K cũng đã được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, có cơ sở để xác định các con bà Phùng Thị G đã đồng ý để bà Phùng Thị G chuyển nhượng diện tích 131m2 nêu trên cho ông Phùng Văn K. Tòa án cấp phúc thẩm không đưa diện tích đất bà Phùng Thị G đã bán cho ông Phùng Văn K vào khối tài sản để chia là có căn cứ. Tòa án cấp sơ thẩm xác định di sản là tổng diện tích đất 398m2 (bao gồm cả phần đất đã bán cho ông Phùng Văn K) để chia là không đúng.

[3] Ngày 19-12-2010 bà Phùng Thị G chết, trước khi chết bà đã để lại di chúc lập ngày 05-3-2009 có nội dung để lại cho chị Phùng Thị H1 (con gái bà Phùng Thị G) diện tích 90m2 đất trong tổng diện tích 267m2 đất trên, di chúc có chứng thực của Ủy ban nhân dân phường M ngày 7-3-2009. Tuy di chúc được lập và chứng thực không cùng ngày qua ý kiến của Ủy ban nhân dân phường và lời khai của những người làm chứng trong di chúc thì có căn cứ để xác định bà Phùng Thị G lập di chúc khi còn minh mẫn và nội dung di chúc theo ý nguyện của bà Phùng Thị G nên Tòa án hai cấp chấp nhận di chúc là có lý, có tình.

[4] Tuy nhiên, diện tích 267m2 đất đứng tên bà Phùng Thị G, nhưng được hình thành trong thời gian hôn nhân nên phải được xác định là tài sản chung của vợ chồng ông Phùng Văn N và bà Phùng Thị G chưa chia. Bà Phùng Thị G chỉ có quyền định đoạt ½ diện tích đất trong tổng diện tích 267m2 đất chung của vợ chồng bà. Do đó, phần di sản của bà Phùng Thị G để lại là ½ khối tài sản (133,5m2) được chia theo di chúc cho chị Phùng Thị H1 (con gái bà Phùng Thị G) là 90m2, còn lại là 43,5m2 được chia cho 5 kỷ phần còn lại (trong đó chị N2 nhường kỷ phần thừa kế cho anh Phùng Văn T; chị Phùng Thị H2, chị Phùng Thị N1 và chị Phùng Thị P nhường kỷ phần cho chị Phùng Thị H1).

Đối với 1/2 diện tích đất trong tổng diện tích 267m2 đất chung của vợ chồng là phần di sản của ông Phùng Văn N để lại nay đã hết thời hiệu chia thừa kế, anh Phùng Văn T là một trong các thừa kế không đồng ý chia, theo quy định tại tiểu mục 2.4 mục 2 phần I của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-8-2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì không đủ điều kiện để chia tài sản chung nên phần diện tích đất này ai đang quản lý, sử dụng thì được tiếp tục quản lý, sử dụng.

[5] Tòa án cấp phúc thẩm xác định toàn bộ diện tích 267m2 đất là di sản của bà Phùng Thị G để chia theo di chúc cho chị Phùng Thị H1 90m2 đất và phần đất còn lại 177,4m2 chia theo pháp luật cho 5 kỷ phần là không đúng.

[6] Ngoài ra, anh Phùng Văn T không kháng cáo nhưng Tòa án lại tuyên anh Phùng Văn T phải chịu 200.000 đồng án phí phúc thẩm. Chị Phùng Thị N1, chị Phùng Thị H2, chị Phùng Thị P tự nguyện nhường kỷ phần của các chị cho chị Phùng Thị H1 và được Tòa chấp nhận, chị Phùng Thị H1 là hộ nghèo được miễn toàn bộ án phí nhưng Tòa cấp phúc thẩm không tuyên trả lại tiền tạm ứng án phí sơ thẩm cho chị Phùng Thị N1, chị Phùng Thị H2, chị Phùng Thị P đều là không đúng. Vì vậy, kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao là có căn cứ chấp nhận.

Bởi các lẽ trên, căn cứ vào khoản 2 Điều 291, khoản 3 Điều 297 và Điều 299 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

QUYẾT ĐỊNH:

Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 06/2012/DSPT ngày 23-02-2012 của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc và Bản án dân sự sơ thẩm số 11/2011/DS-ST ngày 04-10-2011 của Tòa án nhân dân thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc về vụ án “Tranh chấp thừa kế tài sản” giữa nguyên đơn chị Phùng Thị H1, chị Phùng Thị N1, chị Phùng Thị H2, chị Phùng Thị P với bị đơn là anh Phùng Văn T và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm chị Phùng Thị N2, chị Phùng Thị H3.

Giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật.

NỘI DUNG ÁN LỆ

“[2] Năm 1991, bà Phùng Thị G chuyển nhượng cho ông Phùng Văn K diện tích 131m2 trong tổng diện tích 398m2 của thửa đất trên; phần diện tích đất còn lại của thửa đất là 267,4m2. Năm 1999 bà Phùng Thị G đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích 267,4m2, bà Phùng Thị G cùng vợ chồng anh Phùng Văn T vẫn quản lý sử dụng nhà đất này. Việc bà Phùng Thị G chuyển nhượng đất cho ông Phùng Văn K các con bà Phùng Thị G đều biết, nhưng không ai có ý kiến phản đối gì, các con của bà Phùng Thị G có lời khai bà Phùng Thị G bán đất để lo cuộc sống của bà và các con.

Nay ông Phùng Văn K cũng đã được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, có cơ sở để xác định các con bà Phùng Thị G đã đồng ý để bà Phùng Thị G chuyển nhượng diện tích 131m2 nêu trên cho ông Phùng Văn K. Tòa án cấp phúc thẩm không đưa diện tích đất bà Phùng Thị G đã bán cho ông Phùng Văn K vào khối tài sản để chia là có căn cứ. Tòa án cấp sơ thẩm xác định di sản là tổng diện tích đất 398m2 (bao gồm cả phần đất đã bán cho ông Phùng Văn K) để chia là không đúng.”

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự
Trụ sở: Phòng 403 tầng, số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66
Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn