Thời gian gần đây tôi có nghe trên phương tiện thông tin đại chúng về việc Nhà nước có quyền cưỡng chế yêu cầu Chủ đầu tư bàn giao Qũy bảo trì chung cư. Vậy Luật sư có thể cho tôi biết về quy trình cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì chung cư được không?
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của bạn, Luật Hồng Bách - hongbach.vn có ý kiến tư vấn như sau:
Tại điều 37 của Nghị định 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở có quy định về Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện như sau:
Bước 1. Sau khi Ban quản trị Tòa nhà được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang tạm quản lý thì chủ đầu tư có nghĩa vụ bàn giao cho Ban quản lý tòa nhà kinh phí bảo trì nhà chung cư mà Chủ đầu tư trước đó đã thu hộ (2% tổng giá bán căn hộ) (Luật không ấn định về thời hạn Chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ bàn giao kinh phí bào trì).
Bước 2: Khi nhận được Văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư thì chủ đầu tư có nghĩa vụ cùng với Ban quản trị thống nhất lập hồ sơ quyết toán số liệu kinh phí bảo trì; căn cứ vào số liệu quyết toán do hai bên thống nhất, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển kinh phí bảo trì thuộc diện phải chuyển giao theo quy định của pháp luật về nhà ở sang cho Ban quản trị quản lý thông qua hình thức chuyển khoản.
Bước 3: Nếu Chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ bàn giao trong thời hạn do Ban quản trị Tòa nhà ấn định thì Ban quản trị có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được Văn bản của Ban quản trị Tòa nhà thì UBND cấp tỉnh phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí cho Ban quản trị. Trong thời hạn không quá 07 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì này. Trường hợp hết thời hạn được nêu trên mà chủ đầu tư vấn không thực hiện nghĩa vụ bàn giao kinh phí bảo trì thì UBND cấp tỉnh thực hiện như sau:
Bước 4: UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính theo điểm b khoản 7 điều 66 Nghị định 139/2017/NĐ-CP và Quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là bàn giao toàn bộ số tiền cho Ban quản trị Tòa nhà theo điểm I khoản 10 Điều 66 Nghị định này. Nếu chủ đầu tư vẫn không thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả thì UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư đối với chủ đầu tư. Quyết định cưỡng chế này được gửi tới cho ban quản trị nhà chung cư và Chủ đầu tư và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư đã mở tài khoản thu tiền kinh phí bảo trì nhà chung cư.
4.1 Trường hợp trong tài khoản của Chủ đầu tư mở có tiền.
Trong thời hạn 05 ngày kể từ ngày nhận được Quyết định cưỡng chế bàn giao kinh phí thì Ngân hàng, tổ chức tín dụng có trách nhiệm chuyển kinh phí sang tài khoản do Ban quản trị lập để quản lý, sử dụng. Đồng thời, tổ chức tín dụng phải gửi Văn bản thông báo đến cho UBND cấp tỉnh để biết.
4.2 Trường hợp tài khoản của Chủ đầu tư không có tiền.
UBND cấp tỉnh có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng cung cấp thông tin về tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư và số tiền trong tài khoản này. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của UBND cấp tỉnh, tổ chức tín dụng có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan cho UBND cấp tỉnh; Sau đó, căn cứ vào thông tin do tổ chức tín dụng cung cấp, UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư để chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư (Quyết định cưỡng chế này được gửi đến Sở Xây dựng, chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản để thực hiện).
Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận được Quyết định cưỡng chế, tổ chức tín dụng có trách nhiệm chuyển tiền từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư sang tài khoản của Ban quản trị nhà chung cư theo đúng số tiền ghi trong Quyết định cưỡng chế.
4.3 Trường hợp trong tài khoản của Chủ đầu tư không có tiền, hoặc không đủ tiền thực hiện như sau:
UBND cấp tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng chủ trì, phối với cơ quan công an và cơ quan liên quan kiểm tra, xác định cụ thể diện tích nhà, đất của chủ đầu tư tại dự án nơi có nhà chung cư hoặc tại dự án khác để thực hiện việc kê biên và tổ chức bán đấu giá, thu hồi kinh phí bảo trì. Trường hợp chủ đầu tư không có diện tích nhà, đất hoặc có diện tích nhà, đất để kê biên nhưng không đủ giá trị để bán thu hồi kinh phí bảo trì thì thực hiện xác định tài sản khác của chủ đầu tư để bán đấu giá thu hồi đủ kinh phí chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư. (Việc kê biên tài sản phải tương ứng với số tiền mà chủ đầu tư có nghĩa vụ bàn giao).
Trong thời hạn 10 ngày Sở Xây dựng phải có văn bản báo cáo UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế kê biên tài sản của chủ đầu tư để bán đấu giá thu hồi kinh phí bảo trì nhà chung cư. Việc tổ chức bán tài sản cưỡng chế được thực hiện theo quy định luật cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, pháp luật về kê biên, bán đấu giá tài sản và pháp luật khác có liên quan;
3. Xử lý đối với hành vi Chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì chung cư:
Tại điểm b khoản 7 điều 66 Nghị định 139/2017/NĐ-CP có quy định về hình thức xử phạt vi phạm hành chính đối với việc Chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ bàn giao kinh phí cho Ban quản trị Tòa nhà với mức phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 150 triệu đồng và sẽ bị áp dụng biện pháp cưỡng chế Bàn giao ngay kinh phí bảo trì nhà chung cư cho Ban quản trị Tòa nhà theo điểm I khoản 10 của điều 66 tại Nghị địn 139/2017/NĐ-CP.
Ngoài ra, tại khoản 4 điều 37 Nghị định 30/2021 có nêu “Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật hình sự thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật.” Tuy nhiên, căn cứ theo bộ luật hình sự thì pháp nhân chỉ chịu TNHS đối với 33 tội nhưng không có quy định về nhóm tội liên quan đến vấn đề này. Do đó, để có thể xử lý hình sự liên quan trong việc này chỉ có thể hóa trách nhiệm hình sự đối với cá nhân nếu có vi phạm.
Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự
Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ quận Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66
Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn
