chung cư

Theo quy định về quyền, nghĩa vụ của đương sự tại Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 thì đương sự có nghĩa vụ gửi cho đương sự khác tài liệu, chứng cứ...  Luật sư có thể tue vấn cho tôi  cụ thể  vềthời điểm, phương thức gửi tài liệu, chứng cứ như thế nào? 

Chào bạn! Cảm ơn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của bạn, Hongbach.vn có ý kiến tư vấn như sau:

1. Khái niệm về chứng cứ trong hoạt động tố tụng dân sự. 

Theo quy định tại Điều 93 Bộ luật Tố tụng Dân sự (BLTTDS) năm 2015 thì chứng cứ trong hoạt động tố tụng dân sự được hiểu như sau: 

Điều 93. Chứng cứ

Chứng cứ trong vụ việc dân sự là những gì có thật được đương sự và cơ quan, tổ chức, cá nhân khác giao nộp, xuất trình cho Tòa án trong quá trình tố tụng hoặc do Tòa án thu thập được theo trình tự, thủ tục do Bộ luật này quy định và được Tòa án sử dụng làm căn cứ để xác định các tình tiết khách quan của vụ án cũng như xác định yêu cầu hay sự phản đối của đương sự là có căn cứ và hợp pháp.

Căn cứ quy định Điều 94 BLTTDS năm 2015, pháp luật công nhận các nguồn chứng cứ sau: 

Điều 94. Nguồn chứng cứ

Chứng cứ được thu thập từ các nguồn sau đây:

1. Tài liệu đọc được, nghe được, nhìn được, dữ liệu điện tử.

2. Vật chứng.

3. Lời khai của đương sự.

4. Lời khai của người làm chứng.

5. Kết luận giám định.

6. Biên bản ghi kết quả thẩm định tại chỗ.

7. Kết quả định giá tài sản, thẩm định giá tài sản.

8. Văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi pháp lý do người có chức năng lập.

9. Văn bản công chứng, chứng thực.

10. Các nguồn khác mà pháp luật có quy định.

2. Quyền và nghĩa vụ của đương sự trong hoạt động cung cấp, tiếp cận chứng cứ. 

Theo quy định tại khoản 8, khoản 9 Điều 70 BLTTDS năm 2015, thì đương sự quyền và nghĩa vụ của đương sự liên quan tới hoạt động cung cấp, tiếp cận chứng cứ như sau:

Điều 70. Quyền, nghĩa vụ của đương sự

8. Được biết, ghi chép, sao chụp tài liệu, chứng cứ do đương sự khác xuất trình hoặc do Tòa án thu thập, trừ tài liệu, chứng cứ quy định tại khoản 2 Điều 109 của Bộ luật này.

9. Có nghĩa vụ gửi cho đương sự khác hoặc người đại diện hợp pháp của họ bản sao đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ, trừ tài liệu, chứng cứ mà đương sự khác đã có, tài liệu, chứng cứ quy định tại khoản 2 Điều 109 của Bộ luật này.

3. Quy định về giao nộp tài liệu, chứng cứ. 

Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 quy định về hoạt động giao nộp tài liệu, chứng cứ như sau: 

Điều 96. Giao nộp tài liệu, chứng cứ

1. Trong quá trình Tòa án giải quyết vụ việc dân sự, đương sự có quyền và nghĩa vụ giao nộp tài liệu, chứng cứ cho Tòa án. Trường hợp tài liệu, chứng cứ đã được giao nộp chưa bảo đảm đủ cơ sở để giải quyết vụ việc thì Thẩm phán yêu cầu đương sự giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ. Nếu đương sự không giao nộp hoặc giao nộp không đầy đủ tài liệu, chứng cứ do Tòa án yêu cầu mà không có lý do chính đáng thì Tòa án căn cứ vào tài liệu, chứng cứ mà đương sự đã giao nộp và Tòa án đã thu thập theo quy định tại Điều 97 của Bộ luật này để giải quyết vụ việc dân sự.

2. Việc đương sự giao nộp tài liệu, chứng cứ cho Tòa án phải được lập biên bản. Trong biên bản phải ghi rõ tên gọi, hình thức, nội dung, đặc điểm của tài liệu, chứng cứ; số bản, số trang của chứng cứ và thời gian nhận; chữ ký hoặc điểm chỉ của người giao nộp, chữ ký của người nhận và dấu của Tòa án. Biên bản phải lập thành hai bản, một bản lưu vào hồ sơ vụ việc dân sự và một bản giao cho đương sự nộp chứng cứ.

3. Đương sự giao nộp cho Tòa án tài liệu, chứng cứ bằng tiếng dân tộc thiểu số, tiếng nước ngoài phải kèm theo bản dịch sang tiếng Việt, được công chứng, chứng thực hợp pháp.

4. Thời hạn giao nộp tài liệu, chứng cứ do Thẩm phán được phân công giải quyết vụ việc ấn định nhưng không được vượt quá thời hạn chuẩn bị xét xử theo thủ tục sơ thẩm, thời hạn chuẩn bị giải quyết việc dân sự theo quy định của Bộ luật này.

Trường hợp sau khi có quyết định đưa vụ án ra xét xử theo thủ tục sơ thẩm, quyết định mở phiên họp giải quyết việc dân sự, đương sự mới cung cấp, giao nộp tài liệu, chứng cứ mà Tòa án đã yêu cầu giao nộp nhưng đương sự không giao nộp được vì có lý do chính đáng thì đương sự phải chứng minh lý do của việc chậm giao nộp tài liệu, chứng cứ đó. Đối với tài liệu, chứng cứ mà trước đó Tòa án không yêu cầu đương sự giao nộp hoặc tài liệu, chứng cứ mà đương sự không thể biết được trong quá trình giải quyết vụ việc theo thủ tục sơ thẩm thì đương sự có quyền giao nộp, trình bày tại phiên tòa sơ thẩm, phiên họp giải quyết việc dân sự hoặc các giai đoạn tố tụng tiếp theo của việc giải quyết vụ việc dân sự.

5. Khi đương sự giao nộp tài liệu, chứng cứ cho Tòa án thì họ phải sao gửi tài liệu, chứng cứ đó cho đương sự khác hoặc người đại diện hợp pháp của đương sự khác; đối với tài liệu, chứng cứ quy định tại khoản 2 Điều 109 của Bộ luật này hoặc tài liệu, chứng cứ không thể sao gửi được thì phải thông báo bằng văn bản cho đương sự khác hoặc người đại diện hợp pháp của đương sự khác.

Căn cứ quy định tại khoản 5 Điều 96 BLTTDS năm 2015, luật sư xin trả lời thắc mắc của bạn liên quan đến việc đương sự gửi tài liệu, chứng cứ cho đương sự khác sẽ thực hiện như sau:

- Về thời điểm: gửi cùng thời điểm với việc giao nộp tài liệu, chứng củ cho Tòa án.

- Về phương thức: Đương sự tự lựa chọn phương thức gửi. Tuy nhiên, cần lưu lại giấy tờ chứng minh việc đương sự đã gửi hoặc đương sự khác đã nhận được tài liệu, chứng cứ, văn bản thông báo về tài liệu, chứng cứ để xuất trình trước Tòa án, khi cần thiết.

Trên đây là nội dung tư vấn của Hongbach.vn liên quan đến vấn đề pháp lý bạn đang vướng mắc, nếu còn những vấn đề chưa rõ thì bạn có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ: 

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự 
Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66
Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn

Kính chào luật sư, tôi có câu hỏi như sau, mong luật sư tư vấn, giải đáp. Tại Tòa nhà tôi ở, chủ đầu tư có hành vi đưa công trình chưa được thẩm duyệt, nghiệm thu PCCC vào sử dụng. Như vậy, chủ đầu tư sẽ bị xử lý như thế nào? Xin cảm ơn luật sư!

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Với nội dung câu hỏi của bạn Hongbach.vn có quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ vào tính chất, mức độ, hậu quả hành vi vi phạm, nhân thân của người thực hiện hành vi vi phạm, điều kiện thực hiện hành vi vi phạm các quy định về Phòng cháy chữa cháy  (PCCC) người thực hiện hành vi có thể bị xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Cụ thể:

Về xử phạt vi phạm hành chính

Theo quy định tại khoản 5 điều 38 Nghị định số 144/2021/NĐ-CP ngày 31/12/2021 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực an ninh, trật tự, an toàn xã hội, phòng chống tệ nạn xã hội; Phòng cháy chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ, phòng, chống bạo lực gia đình thì hành vi đưa công trình chưa được thẩm, duyệt, nghiệm thu PCCC vào sửu dụng sẽ bị xử phạt hành chính từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng. Cụ thể, điều luật quy định như sau:

5. Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với hành vi đưa hạng mục công trình, công trình, phương tiện giao thông cơ giới vào sử dụng, hoạt động khi chưa có giấy chứng nhận hoặc văn bản thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy.

Ngoài ra, theo quy định tại điểm c khoản 6 điều 38 Nghị định này chủ thể thực hiện hành vi vi phạm còn bị các cơ quan chức năng áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc thực hiện nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy đối với hành vi đưa công trình chưa được thẩm duyệt, nghiệm thu PCCC vào sử dụng.

Về truy cứu trách nhiệm hình sự

Căn cứ theo quy định tại điều 313 Bộ luật hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2017 thì người thực hiện hành vi vi phạm các quy định về Phòng cháy, chữa cháy có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sư về tội Vi phạm quy định về phòng cháy, chữa cháy và bị áp dụng hình phạt cảnh cáo, phạt cải tạo không giam giữ đến 01 năm hoặc bị phạt tù từ 3 tháng đến 12 năm. 

Ngoài ra, người thực hiện hành vi có thể bị áp dụng hình phạt bổ sung là phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 5 năm.

Điều 313. Tội vi phạm quy định về phòng cháy, chữa cháy

1. Người nào vi phạm quy định về phòng cháy, chữa cháy gây thiệt hại cho người khác thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 02 năm đến 05 năm:

a) Làm chết người;

b) Gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của 01 người mà tỷ lệ tổn thương cơ thể 61% trở lên;

c) Gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của 02 người trở lên mà tổng tỷ lệ tổn thương cơ thể của những người này từ 61% đến 121%;

d) Gây thiệt hại về tài sản từ 100.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 05 năm đến 08 năm:

a) Làm chết 02 người;

b) Gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của 02 người trở lên mà tổng tỷ lệ tổn thương cơ thể của những người này từ 122% đến 200%;

c) Gây thiệt hại về tài sản từ 500.000.000 đồng đến dưới 1.500.000.000 đồng.

3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 07 năm đến 12 năm:

a) Làm chết 03 người trở lên;

b) Gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của 03 người trở lên mà tổng tỷ lệ tổn thương cơ thể của những người này 201% trở lên;

c) Gây thiệt hại về tài sản 1.500.000.000 đồng trở lên.

4. Vi phạm quy định về phòng cháy, chữa cháy trong trường hợp có khả năng thực tế dẫn đến hậu quả quy định tại một trong các điểm a, b và c khoản 3 Điều này nếu không được ngăn chặn kịp thời, thì bị phạt cảnh cáo, phạt cải tạo không giam giữ đến 01 năm hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm.

5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm.

Trên đây là nội dung tư vấn của Hongbach.vn liên quan đến vấn đề pháp lý bạn đang vướng mắc. Nếu còn những vấn đề chưa rõ thì bạn có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ:

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự
Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ quận Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66
Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn

Câu hỏi: Kính chào Luật sư của Công ty Luật Hồng Bách, Tôi đang có một vướng mắc pháp lý như sau, mong Luật sư có thể tư vấn hỗ trợ giải đáp cho tôi, nội dung vụ việc như sau:

Vào đợt đầu năm 2021, tôi có người bạn làm bên bất động sản có giới thiệu cho mua được 02 căn hộ chung cư từ chủ đầu tư với giá ưu đãi. Hai căn hộ của tôi mua chỉ mới ký kết Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, chưa được cấp Sổ đỏ. Tuy nhiên, hiện nay do ảnh hưởng của dịch Covid-19 nên tôi muốn bán 01 căn chung cư đi để lấy vốn. Theo tôi được biết thì để được chuyển nhượng cho người khác thì căn hộ chung cư của tôi phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy, luật sư cho tôi hỏi tôi có thể chuyển nhượng căn chung cư cho người khác không ? Nếu được thì thủ tục được thực hiện như thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư !

Trả lời: Luật Hồng Bách xin cảm ơn sự quan tâm của Qúy khách hàng đã tin tưởng và sử dụng các dịch vụ pháp lý do Công ty chúng tôi cung cấp. Với nội dung câu hỏi của bạn Luật sư có quan điểm tư vấn như sau:

Việc bạn ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với Chủ đầu tư theo các quy định của Luật Nhà ở được coi là việc bạn đang xác lập thỏa thuận về việc mua bán tài sản hình thành trong tương lai với chủ đầu tư. Căn cứ theo quy định tại khoản 1 điều 59 Luật kinh doanh bất động sản thì chúng tôi chưa thể khẳng định bạn có quyền chuyển nhượng quyền mua căn hộ chung cư cho người khác hay không. Bởi, điều luật quy định như sau:

1. Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

Đối chiếu quy định của điều luật nêu trên thì việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chỉ diễn ra khi và chỉ khi:

+ Bạn chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tài sản gắn liền với đất (Hồ sơ đề nghi cấp Sổ hồng) tới Cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Và việc chuyển nhượng này phải được Chủ đầu tư căn hộ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng;

Theo như nội dung bạn cung cấp thì chưa thể hiện rõ là bạn hay chủ đầu tư đã nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhạn quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tới Cơ quan nhà nước hay chưa? Nên chúng tôi không thể khẳng định và kết luận về viêc bạn có quyền chuyển nhượng quyền mua căn hộ chung cư cho người khác hay không.

Trường hợp bạn chưa thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì thủ tục chuyển nhượng quyền mua căn hộ chung cư được thực hiện như sau:

• Về hồ sơ gồm:

+ Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được xác lập giữa bạn và Chủ đầu tư;

+ Chứng minh nhân dân, hoặc Căn cước công dân của bạn và bên mua;

+ Các giấy tờ khác được xác lập giữa bạn và Chủ đầu tư;

+ Dự thảo văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư;

Lưu ý: Do bạn là cá nhân mua bán căn hộ chung cư nên theo quy định tại điều 9 Nghị định 76/2015/NĐ-CP thì Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng của bạn phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

• Trình tự, thủ tục thực hiện như sau:

Bước 1: Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ nêu trên các bên ký kết Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại tổ chức hành nghề công chứng, chứng thực.

Bước 2: Kê khai và nộp thuế.

Các bên phải chuyển nhượng phải kê khai, nộp thuế, phí và lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư: Kê khai, nộp Thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục thuế nơi có căn hộ chung cư được chuyển nhượng (trừ trường hợp được miễn thuế nhưng vẫn làm thủ tục kê khai), nộp phí, lệ phí công chứng tại Phòng công chứng đã ký văn bản chuyển nhượng.

Bước 3: Thực hiện thủ tục xin xác nhận của Chủ đầu tư vào Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ.

Sau khi làm hoàn thành thủ tục nộp thuế thì các bên chuyển hồ sơ cho Chủ đầu tư để xác nhận vào Văn bản chuyển nhượng (thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng).

Bước 4: Người mua tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Việc chuyển nhượng cho người mua đã hoàn thành, Người nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện theo Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã ký kết giữa Chủ đầu tư với bạn. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, người nhận chuyển nhượng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng mua bán, thuê mua cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

• Về nghĩa vụ tài chính: Thuế thu nhập cá nhân (nếu phát sinh, phí, lệ phí công chứng Văn bản chuyển nhượng);
• Về thời gian thực hiện: Không quá 20 ngày làm việc từ khi nộp hồ sơ tới Cơ quan thuế. Trong đó, thực hiện tại Cơ quan thuế 15 ngày làm việc, xác nhận của chủ đầu tư 5 ngày;

Như vậy, sau khi thực hiện các thủ tục nêu trên thì bạn đã chuyển quyền mua căn hộ chung cư cho người khác thành công.

Trên đây là những nội dung tư vấn của Công ty chúng tôi liên quan đến vấn đề bạn đang vướng mắc, nếu cần làm rõ thông tin bạn phản hồi với chúng tôi qua:

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

Địa chỉ: Phòng 403 tầng 4, số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội.

Điện thoại: 024.6299.6666  Email: bach@hongbach.vn

Câu hỏi: Thời gian gần đây tôi có nghe trên phương tiện thông tin đại chúng về việc nhà nước có quyền cưỡng chế yêu cầu Chủ đầu tư bàn giao Qũy bảo trì chung cư. Vậy Luật sư có thể cho tôi biết về quy trình cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì chung cư được không?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã quan tâm tới Luật Hồng Bách. Với nội dung câu hỏi của bạn Luật sư có quan điểm tư vấn như sau:

Tại điều 37 của Nghị định 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở có quy định về Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện như sau:

Bước 1. Sau khi Ban quản trị Tòa nhà được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang tạm quản lý thì chủ đầu tư có nghĩa vụ bàn giao cho Ban quản lý tòa nhà kinh phí bảo trì nhà chung cư mà Chủ đầu tư trước đó đã thu hộ (2% tổng giá bán căn hộ) (Luật không ấn định về thời hạn Chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ bàn giao kinh phí bào trì).

Bước 2: Khi nhận được Văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư thì chủ đầu tư có nghĩa vụ cùng với Ban quản trị thống nhất lập hồ sơ quyết toán số liệu kinh phí bảo trì; căn cứ vào số liệu quyết toán do hai bên thống nhất, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển kinh phí bảo trì thuộc diện phải chuyển giao theo quy định của pháp luật về nhà ở sang cho Ban quản trị quản lý thông qua hình thức chuyển khoản.

Bước 3: Nếu Chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ bàn giao trong thời hạn do Ban quản trị Tòa nhà ấn định thì Ban quản trị có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được Văn bản của Ban quản trị Tòa nhà thì UBND cấp tỉnh phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí cho Ban quản trị. Trong thời hạn không quá 07 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì này. Trường hợp hết thời hạn được nêu trên mà chủ đầu tư vấn không thực hiện nghĩa vụ bàn giao kinh phí bảo trì thì UBND cấp tỉnh thực hiện như sau:

Bước 4: UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính theo điểm b khoản 7 điều 66 Nghị định 139/2017/NĐ-CP và Quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là bàn giao toàn bộ số tiền cho Ban quản trị Tòa nhà theo điểm I khoản 10 Điều 66 Nghị định này. Nếu chủ đầu tư vẫn không thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả thì UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư đối với chủ đầu tư. Quyết định cưỡng chế này được gửi tới cho ban quản trị nhà chung cư và Chủ đầu tư và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư đã mở tài khoản thu tiền kinh phí bảo trì nhà chung cư.

4.1 Trường hợp trong tài khoản của Chủ đầu tư mở có tiền

Trong thời hạn 05 ngày kể từ ngày nhận được Quyết định cưỡng chế bàn giao kinh phí thì Ngân hàng, tổ chức tín dụng có trách nhiệm chuyển kinh phí sang tài khoản do Ban quản trị lập để quản lý, sử dụng. Đồng thời, tổ chức tín dụng phải gửi Văn bản thông báo đến cho UBND cấp tỉnh để biết.

4.2 Trường hợp tài khoản của Chủ đầu tư không có tiền

UBND cấp tỉnh có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng cung cấp thông tin về tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư và số tiền trong tài khoản này. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của UBND cấp tỉnh, tổ chức tín dụng có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan cho UBND cấp tỉnh; Sau đó, căn cứ vào thông tin do tổ chức tín dụng cung cấp, UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư để chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư (Quyết định cưỡng chế này được gửi đến Sở Xây dựng, chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản để thực hiện).

Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận được Quyết định cưỡng chế, tổ chức tín dụng có trách nhiệm chuyển tiền từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư sang tài khoản của Ban quản trị nhà chung cư theo đúng số tiền ghi trong Quyết định cưỡng chế.

4.3 Trường hợp trong tài khoản của Chủ đầu tư không có tiền, hoặc không đủ tiền thực hiện như sau:

UBND cấp tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng chủ trì, phối với cơ quan công an và cơ quan liên quan kiểm tra, xác định cụ thể diện tích nhà, đất của chủ đầu tư tại dự án nơi có nhà chung cư hoặc tại dự án khác để thực hiện việc kê biên và tổ chức bán đấu giá, thu hồi kinh phí bảo trì. Trường hợp chủ đầu tư không có diện tích nhà, đất hoặc có diện tích nhà, đất để kê biên nhưng không đủ giá trị để bán thu hồi kinh phí bảo trì thì thực hiện xác định tài sản khác của chủ đầu tư để bán đấu giá thu hồi đủ kinh phí chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư. (Việc kê biên tài sản phải tương ứng với số tiền mà chủ đầu tư có nghĩa vụ bàn giao).

Trong thời hạn 10 ngày Sở Xây dựng phải có văn bản báo cáo UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế kê biên tài sản của chủ đầu tư để bán đấu giá thu hồi kinh phí bảo trì nhà chung cư. Việc tổ chức bán tài sản cưỡng chế được thực hiện theo quy định luật cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, pháp luật về kê biên, bán đấu giá tài sản và pháp luật khác có liên quan;

3. Xử lý đối với hành vi Chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì chung cư:

Tại điểm b khoản 7 điều 66[1] Nghị định 139/2017/NĐ-CP có quy định về hình thức xử phạt vi phạm hành chính đối với việc Chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ bàn giao kinh phí cho Ban quản trị Tòa nhà với mức phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 150 triệu đồng và sẽ bị áp dụng biện pháp cưỡng chế Bàn giao ngay kinh phí bảo trì nhà chung cư cho Ban quản trị Tòa nhà theo điểm I khoản 10 của điều 66 tại Nghị địn 139/2017/NĐ-CP. 

Ngoài ra, tại khoản 4 điều 37 Nghị định 30/2021 có nêu: “Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật hình sự thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật".

Tuy nhiên, căn cứ theo bộ luật hình sự thì pháp nhân chỉ chịu TNHS đối với 33 tội nhưng không có quy định về nhóm tội liên quan đến vấn đề này. Do đó, để co thể xử lý hình sự liên quan trong việc này chỉ có thể hóa trách nhiệm hình sự đối với cá nhân nếu có vi phạm.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề bạn đang vướng mắc. Nếu còn vướng mắc thì bạn liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ:

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự 
Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66
Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn

Thời gian gần đây tôi có nghe trên phương tiện thông tin đại chúng về việc Nhà nước có quyền cưỡng chế yêu cầu Chủ đầu tư bàn giao Qũy bảo trì chung cư. Vậy Luật sư có thể cho tôi biết về quy trình cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì chung cư được không?

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của bạn, Luật Hồng Bách - hongbach.vn có ý kiến tư vấn như sau:

Tại điều 37 của Nghị định 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở có quy định về Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện như sau:

Bước 1. Sau khi Ban quản trị Tòa nhà được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang tạm quản lý thì chủ đầu tư có nghĩa vụ bàn giao cho Ban quản lý tòa nhà kinh phí bảo trì nhà chung cư mà Chủ đầu tư trước đó đã thu hộ (2% tổng giá bán căn hộ) (Luật không ấn định về thời hạn Chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ bàn giao kinh phí bào trì).

Bước 2: Khi nhận được Văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư thì chủ đầu tư có nghĩa vụ cùng với Ban quản trị thống nhất lập hồ sơ quyết toán số liệu kinh phí bảo trì; căn cứ vào số liệu quyết toán do hai bên thống nhất, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển kinh phí bảo trì thuộc diện phải chuyển giao theo quy định của pháp luật về nhà ở sang cho Ban quản trị quản lý thông qua hình thức chuyển khoản.

Bước 3: Nếu Chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ bàn giao trong thời hạn do Ban quản trị Tòa nhà ấn định thì Ban quản trị có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được Văn bản của Ban quản trị Tòa nhà thì UBND cấp tỉnh phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí cho Ban quản trị. Trong thời hạn không quá 07 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì này. Trường hợp hết thời hạn được nêu trên mà chủ đầu tư vấn không thực hiện nghĩa vụ bàn giao kinh phí bảo trì thì UBND cấp tỉnh thực hiện như sau:

Bước 4: UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính theo điểm b khoản 7 điều 66 Nghị định 139/2017/NĐ-CP và Quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là bàn giao toàn bộ số tiền cho Ban quản trị Tòa nhà theo điểm I khoản 10 Điều 66 Nghị định này. Nếu chủ đầu tư vẫn không thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả thì UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư đối với chủ đầu tư. Quyết định cưỡng chế này được gửi tới cho ban quản trị nhà chung cư và Chủ đầu tư và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư đã mở tài khoản thu tiền kinh phí bảo trì nhà chung cư.

4.1 Trường hợp trong tài khoản của Chủ đầu tư mở có tiền.

Trong thời hạn 05 ngày kể từ ngày nhận được Quyết định cưỡng chế bàn giao kinh phí thì Ngân hàng, tổ chức tín dụng có trách nhiệm chuyển kinh phí sang tài khoản do Ban quản trị lập để quản lý, sử dụng. Đồng thời, tổ chức tín dụng phải gửi Văn bản thông báo đến cho UBND cấp tỉnh để biết.

4.2 Trường hợp tài khoản của Chủ đầu tư không có tiền.

UBND cấp tỉnh có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng cung cấp thông tin về tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư và số tiền trong tài khoản này. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của UBND cấp tỉnh, tổ chức tín dụng có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan cho UBND cấp tỉnh; Sau đó, căn cứ vào thông tin do tổ chức tín dụng cung cấp, UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư để chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư (Quyết định cưỡng chế này được gửi đến Sở Xây dựng, chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản để thực hiện).

Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận được Quyết định cưỡng chế, tổ chức tín dụng có trách nhiệm chuyển tiền từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư sang tài khoản của Ban quản trị nhà chung cư theo đúng số tiền ghi trong Quyết định cưỡng chế.

4.3 Trường hợp trong tài khoản của Chủ đầu tư không có tiền, hoặc không đủ tiền thực hiện như sau:

UBND cấp tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng chủ trì, phối với cơ quan công an và cơ quan liên quan kiểm tra, xác định cụ thể diện tích nhà, đất của chủ đầu tư tại dự án nơi có nhà chung cư hoặc tại dự án khác để thực hiện việc kê biên và tổ chức bán đấu giá, thu hồi kinh phí bảo trì. Trường hợp chủ đầu tư không có diện tích nhà, đất hoặc có diện tích nhà, đất để kê biên nhưng không đủ giá trị để bán thu hồi kinh phí bảo trì thì thực hiện xác định tài sản khác của chủ đầu tư để bán đấu giá thu hồi đủ kinh phí chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư. (Việc kê biên tài sản phải tương ứng với số tiền mà chủ đầu tư có nghĩa vụ bàn giao).

Trong thời hạn 10 ngày Sở Xây dựng phải có văn bản báo cáo UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế kê biên tài sản của chủ đầu tư để bán đấu giá thu hồi kinh phí bảo trì nhà chung cư. Việc tổ chức bán tài sản cưỡng chế được thực hiện theo quy định luật cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, pháp luật về kê biên, bán đấu giá tài sản và pháp luật khác có liên quan;

3. Xử lý đối với hành vi Chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì chung cư:

Tại điểm b khoản 7 điều 66 Nghị định 139/2017/NĐ-CP có quy định về hình thức xử phạt vi phạm hành chính đối với việc Chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ bàn giao kinh phí cho Ban quản trị Tòa nhà với mức phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 150 triệu đồng và sẽ bị áp dụng biện pháp cưỡng chế Bàn giao ngay kinh phí bảo trì nhà chung cư cho Ban quản trị Tòa nhà theo điểm I khoản 10 của điều 66 tại Nghị địn 139/2017/NĐ-CP.

Ngoài ra, tại khoản 4 điều 37 Nghị định 30/2021 có nêu “Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật hình sự thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật.” Tuy nhiên, căn cứ theo bộ luật hình sự thì pháp nhân chỉ chịu TNHS đối với 33 tội nhưng không có quy định về nhóm tội liên quan đến vấn đề này. Do đó, để có thể xử lý hình sự liên quan trong việc này chỉ có thể hóa trách nhiệm hình sự đối với cá nhân nếu có vi phạm.

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ quận Đống Đa, Hà Nội

Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66

Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn