hợp đồng

Tôi dự định bán mảnh đất. Xin luật sư cho tôi hỏi: Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có bắt buộc phải công chứng không?

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của bạn, Hongbach.vn có ý kiến tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý                                       

- Bộ Luật Dân sự 2015

- Luật Đất đai 2013

Hợp đồng đặt cọc là gì?

Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về Đặt cọc như sau:

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Có thể thấy đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Việc đặt cọc được sử dụng trong rất nhiều lĩnh vực, phổ biến nhất là khi chuyển nhượng nhà đất.

Quyền và nghĩa vụ của các bên đặt cọc?

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ Luật dân sự 2015 quy định như sau:

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy:

- Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

- Nếu bên đặt cọc (bên có ý định mua) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Nếu bên nhận đặt cọc (bên có nhà đất định bán) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Hợp đồng đặt cọc bắt buộc công chứng, chứng thực không?

Theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 thì Bộ luật Dân sự  không có quy định bắt buộc việc đặt cọc phải công chứng, chứng thực.

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, Luật Đất đai 2013 cũng không có quy định bắt buộc hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực

Căn cứ Điều 117 và khoản 2 Điều 119 Bộ Luật Dân sự năm 2015:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Như vậy, luật không quy định hợp đồng đặt cọc phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, do đó hợp đồng đặt cọc có hiệu lực chỉ cần có đủ các điều kiện sau:

- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.

- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện.

- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Trên đây là nội dung tư vấn của Hongbach.vn liên quan đến vấn đề pháp lý bạn đang vướng mắc, nếu còn những vấn đề chưa rõ thì bạn có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ:

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội

Điện thoại: 024.6299.6666 ; Fax: 024.62.55.88.66

Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn

Câu hỏi: Kính chào Luật sư của Công ty Luật Hồng Bách, Tôi đang có một vướng mắc pháp lý như sau, mong Luật sư có thể tư vấn hỗ trợ giải đáp cho tôi, nội dung vụ việc như sau:

Vào đợt đầu năm 2021, tôi có người bạn làm bên bất động sản có giới thiệu cho mua được 02 căn hộ chung cư từ chủ đầu tư với giá ưu đãi. Hai căn hộ của tôi mua chỉ mới ký kết Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, chưa được cấp Sổ đỏ. Tuy nhiên, hiện nay do ảnh hưởng của dịch Covid-19 nên tôi muốn bán 01 căn chung cư đi để lấy vốn. Theo tôi được biết thì để được chuyển nhượng cho người khác thì căn hộ chung cư của tôi phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy, luật sư cho tôi hỏi tôi có thể chuyển nhượng căn chung cư cho người khác không ? Nếu được thì thủ tục được thực hiện như thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư !

Trả lời: Luật Hồng Bách xin cảm ơn sự quan tâm của Qúy khách hàng đã tin tưởng và sử dụng các dịch vụ pháp lý do Công ty chúng tôi cung cấp. Với nội dung câu hỏi của bạn Luật sư có quan điểm tư vấn như sau:

Việc bạn ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với Chủ đầu tư theo các quy định của Luật Nhà ở được coi là việc bạn đang xác lập thỏa thuận về việc mua bán tài sản hình thành trong tương lai với chủ đầu tư. Căn cứ theo quy định tại khoản 1 điều 59 Luật kinh doanh bất động sản thì chúng tôi chưa thể khẳng định bạn có quyền chuyển nhượng quyền mua căn hộ chung cư cho người khác hay không. Bởi, điều luật quy định như sau:

1. Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

Đối chiếu quy định của điều luật nêu trên thì việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chỉ diễn ra khi và chỉ khi:

+ Bạn chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tài sản gắn liền với đất (Hồ sơ đề nghi cấp Sổ hồng) tới Cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Và việc chuyển nhượng này phải được Chủ đầu tư căn hộ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng;

Theo như nội dung bạn cung cấp thì chưa thể hiện rõ là bạn hay chủ đầu tư đã nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhạn quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tới Cơ quan nhà nước hay chưa? Nên chúng tôi không thể khẳng định và kết luận về viêc bạn có quyền chuyển nhượng quyền mua căn hộ chung cư cho người khác hay không.

Trường hợp bạn chưa thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì thủ tục chuyển nhượng quyền mua căn hộ chung cư được thực hiện như sau:

• Về hồ sơ gồm:

+ Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được xác lập giữa bạn và Chủ đầu tư;

+ Chứng minh nhân dân, hoặc Căn cước công dân của bạn và bên mua;

+ Các giấy tờ khác được xác lập giữa bạn và Chủ đầu tư;

+ Dự thảo văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư;

Lưu ý: Do bạn là cá nhân mua bán căn hộ chung cư nên theo quy định tại điều 9 Nghị định 76/2015/NĐ-CP thì Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng của bạn phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

• Trình tự, thủ tục thực hiện như sau:

Bước 1: Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ nêu trên các bên ký kết Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại tổ chức hành nghề công chứng, chứng thực.

Bước 2: Kê khai và nộp thuế.

Các bên phải chuyển nhượng phải kê khai, nộp thuế, phí và lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư: Kê khai, nộp Thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục thuế nơi có căn hộ chung cư được chuyển nhượng (trừ trường hợp được miễn thuế nhưng vẫn làm thủ tục kê khai), nộp phí, lệ phí công chứng tại Phòng công chứng đã ký văn bản chuyển nhượng.

Bước 3: Thực hiện thủ tục xin xác nhận của Chủ đầu tư vào Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ.

Sau khi làm hoàn thành thủ tục nộp thuế thì các bên chuyển hồ sơ cho Chủ đầu tư để xác nhận vào Văn bản chuyển nhượng (thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng).

Bước 4: Người mua tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Việc chuyển nhượng cho người mua đã hoàn thành, Người nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện theo Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã ký kết giữa Chủ đầu tư với bạn. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, người nhận chuyển nhượng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng mua bán, thuê mua cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

• Về nghĩa vụ tài chính: Thuế thu nhập cá nhân (nếu phát sinh, phí, lệ phí công chứng Văn bản chuyển nhượng);
• Về thời gian thực hiện: Không quá 20 ngày làm việc từ khi nộp hồ sơ tới Cơ quan thuế. Trong đó, thực hiện tại Cơ quan thuế 15 ngày làm việc, xác nhận của chủ đầu tư 5 ngày;

Như vậy, sau khi thực hiện các thủ tục nêu trên thì bạn đã chuyển quyền mua căn hộ chung cư cho người khác thành công.

Trên đây là những nội dung tư vấn của Công ty chúng tôi liên quan đến vấn đề bạn đang vướng mắc, nếu cần làm rõ thông tin bạn phản hồi với chúng tôi qua:

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

Địa chỉ: Phòng 403 tầng 4, số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội.

Điện thoại: 024.6299.6666  Email: bach@hongbach.vn