Tôi là Nguyễn Văn D. Năm 1989, tôi có mua 54m2 của UBND xã (có hóa đơn mua bán) tuy nhiên diện tích thực tế sử dụng là 60m2. Cùng năm mua đất, tôi xây nhà trên mảnh đất đó và sinh sống ổn định đến nay.
Tôi thực hiện đầy đủ việc đóng thuế sử dụng với 60m2 đất. Hiện nay, tôi có nhu cầu làm sổ đỏ nhưng UBND xã cho rằng diện tích tôi đang ở là đất công chưa có sổ đỏ nên không cho tôi làm. Vậy làm thế nào để tôi được đứng tên trên mảnh đất mình đang sinh sống.
Chính quyền địa phương có kế hoạch làm cống tại đất nhà tôi, tôi cho rằng nếu làm cống có thể gây nguy hiểm cho gia đình tôi. Tôi phải làm gì?
Ngoài ra tôi có một mảnh đất khác với diện tích 511m2, tôi muốn chuyển nhượng 20m2 cho cháu trai, cán bộ phường yêu cầu phải thuê 1 đơn vị đơn đạc tư nhân mới được thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhưng tôi không đồng ý. Cán bộ phường có được yêu cầu tôi thuê đơn vị đo đạc tư nhân không?
Chào bạn! Cảm ơn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của bạn, Hongbach.vn có ý kiến tư vấn như sau:
Thứ nhất, liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Luật Đất đai năm 2013 quy định các điều kiện sau để được cấp GCNQSDĐ:
Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Mảnh đất của ông D mua của UBND xã từ năm 1989, có hóa đơn. Cùng năm đó, ông D xây nhà và sống ổn định trên mảnh đất đến nay. Trong thời gian sử dụng đất ông có đóng thuế đầy đủ. Như vậy, trong trường hợp của ông D: 54m2 đất được sử dụng liên tục; ông D thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính và không có tranh chấp đến thời điểm hiện tại thì mảnh đất đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.
Theo hóa đơn ông D mua đất diện tích mua là 54m2, tuy nhiên diện tích thực tế đang sử dụng là 60m2, dư 6m2, ông D có thể xem xét quy định sau của Luật Đất đai 2013:
Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, trong trường hợp 6m2 dư ra phù hợp với quy hoạch, không xâm phạm đến các vấn đề khác, được ông D sử dụng ngay tình, liên tục, thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính, không có tranh chấp thì sẽ được xem xét để cấp quyền sử dụng trên diện tích thực tế mà đang sử dụng.
Tuy nhiên ông D cần lưu ý, UBND cấp xã không có quyền bán đất. Trong trường hợp này hợp thức hóa các vấn đề nhằm phù hợp với quy định của pháp luật đồng thời bảo vệ quyền, lợi ích của người đã thực hiện nghĩa vụ tài chính vào ngân sách nhà nước.
Thứ hai, với việc cơ quan chức năng có quy hoạch cống tại mảnh đất của ông D. Trong trường hợp trong quy hoạch xây dựng đường không xâm phạm đến diện tích đất mà ông đang sử dụng thì ông phải tuân thủ các quy định pháp luật về chuyên ngành có liên quan (giao thông đường bộ, đầu tư, xây dựng…) trên cơ sở quy hoạch đã được phê duyệt của cấp có thẩm quyền.
Trường hợp ông D có căn cứ về việc quy hoạch nguy hiểm, gây ảnh hưởng trực tiếp, không đảm bảo an toàn đến quá trình sinh sống trên phần diện tích đất đang sinh sống thì ông có thể kiến nghị, yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xem xét.
Thứ ba, về việc yêu cầu thuê đơn vị tư nhân đo đất của chính quyền địa phương là không đúng. Căn cứ vào Thông tư số 13/2019/TT-BNV thì công chức địa chính phải thực hiện các nhiệm vụ sau:
Điều 2. Nhiệm vụ của từng chức danh công chức cấp xã:
4. Công chức Địa chính - xây dựng - đô thị và môi trường (đối với phường, thị trấn) hoặc công chức Địa chính - nông nghiệp - xây dựng và môi trường (đối với xã)
b) Trực tiếp thực hiện các nhiệm vụ sau:
Thu thập thông tin, tổng hợp số liệu, lập sổ sách các tài liệu và xây dựng các báo cáo về đất đai, địa giới hành chính, tài nguyên, môi trường và đa dạng sinh học, công tác quy hoạch, xây dựng, đô thị, giao thông, nông nghiệp và xây dựng nông thôn mới trên địa bàn theo quy định của pháp luật.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cũng quy định về trách nhiệm của cán bộ địa chính trong trình tự thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp nhất thửa như sau:
Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Việc cán bộ địa chính yêu cầu thuê đơn vị tư nhân sẽ phù hợp trong trường hợp đất có tranh chấp. Trường hợp ông D muốn thực hiện việc chuyển nhượng một phần mảnh đất thì ông làm đơn đề nghị xác định lại diện tích đất ở, cán bộ địa chính sẽ có trách nhiệm phải trực tiếp xuống đo đạc và xem xét diện tích phần chuyển nhượng có đúng theo quy định pháp luật không?
Trường hợp chuyển nhượng 1 phần trên mảnh đất đúng pháp luật thì cán bộ địa lý phải lập một hệ thống về khung thửa, số đo và hướng dẫn ông các thủ tục chuyển nhượng theo luật định.
Trên đây là nội dung tư vấn của Hongbach.vn liên quan đến vấn đề pháp lý bạn đang vướng mắc. Nếu còn những vấn đề chưa rõ thì bạn có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ:
Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự
Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ quận Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66
Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn
