Bạn đang ở đây

chuyển nhượng đất

Phải làm gì khi cán bộ địa chính xã "gây khó" khi cấp "sổ đỏ"?

Thời gian đọc: 12 Phút
Khi thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ - sổ đỏ) thì trong một số trường hợp, cơ quan nhà nước lại không cấp sổ đỏ. Vậy do đâu mà người sử dụng đất không được cấp sổ đỏ?

Tôi là Nguyễn Văn D. Năm 1989, tôi có mua 54m2 của UBND xã (có hóa đơn mua bán) tuy nhiên diện tích thực tế sử dụng là 60m2. Cùng năm mua đất, tôi xây nhà trên mảnh đất đó và sinh sống ổn định đến nay.

Tôi thực hiện đầy đủ việc đóng thuế sử dụng với 60m2 đất. Hiện nay, tôi có nhu cầu làm sổ đỏ nhưng UBND xã cho rằng diện tích tôi đang ở là đất công chưa có sổ đỏ nên không cho tôi làm. Vậy làm thế nào để tôi được đứng tên trên mảnh đất mình đang sinh sống.

Chính quyền địa phương có kế hoạch làm cống tại đất nhà tôi, tôi cho rằng nếu làm cống có thể gây nguy hiểm cho gia đình tôi. Tôi phải làm gì?

Ngoài ra tôi có một mảnh đất khác với diện tích 511m2, tôi muốn chuyển nhượng 20m2 cho cháu trai, cán bộ phường yêu cầu phải thuê 1 đơn vị đơn đạc tư nhân mới được thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhưng tôi không đồng ý. Cán bộ phường có được yêu cầu tôi thuê đơn vị đo đạc tư nhân không? 

Chào bạn! Cảm ơn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của bạn, Hongbach.vn có ý kiến tư vấn như sau:

Thứ nhất, liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Luật Đất đai năm 2013 quy định các điều kiện sau để được cấp GCNQSDĐ: 

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất: 

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Mảnh đất của ông D mua của UBND xã từ năm 1989, có hóa đơn. Cùng năm đó, ông D xây nhà và sống ổn định trên mảnh đất đến nay. Trong thời gian sử dụng đất ông có đóng thuế đầy đủ. Như vậy, trong trường hợp của ông D: 54m2 đất được sử dụng liên tục; ông D thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính và không có tranh chấp đến thời điểm hiện tại thì mảnh đất đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.

Đất không giấy tờ phù hợp với quy hoạch, không xâm phạm đến các vấn đề khác, được sử dụng ngay tình, liên tục, thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính, không có tranh chấp thì sẽ được xem xét để cấp quyền sử dụng. Ảnh minh họa: Internet. 

Theo hóa đơn ông D mua đất diện tích mua là 54m2, tuy nhiên diện tích thực tế đang sử dụng là 60m2, dư 6m2, ông D có thể xem xét quy định sau của Luật Đất đai 2013: 

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất: 

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, trong trường hợp 6m2 dư ra phù hợp với quy hoạch, không xâm phạm đến các vấn đề khác, được ông D sử dụng ngay tình, liên tục, thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính, không có tranh chấp thì sẽ được xem xét để cấp quyền sử dụng trên diện tích thực tế mà đang sử dụng. 

Tuy nhiên ông D cần lưu ý, UBND cấp xã không có quyền bán đất. Trong trường hợp này hợp thức hóa các vấn đề nhằm phù hợp với quy định của pháp luật đồng thời bảo vệ quyền, lợi ích của người đã thực hiện nghĩa vụ tài chính vào ngân sách nhà nước.

Thứ hai, với việc cơ quan chức năng có quy hoạch cống tại mảnh đất của ông D. Trong trường hợp trong quy hoạch xây dựng đường không xâm phạm đến diện tích đất mà ông đang sử dụng thì ông phải tuân thủ các quy định pháp luật về chuyên ngành có liên quan (giao thông đường bộ, đầu tư, xây dựng…) trên cơ sở quy hoạch đã được phê duyệt của cấp có thẩm quyền.

Trường hợp ông D có căn cứ về việc quy hoạch nguy hiểm, gây ảnh hưởng trực tiếp, không đảm bảo an toàn đến quá trình sinh sống trên phần diện tích đất đang sinh sống thì ông có thể kiến nghị, yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xem xét. 

Thứ ba, về việc yêu cầu thuê đơn vị tư nhân đo đất của chính quyền địa phương là không đúng. Căn cứ vào Thông tư số 13/2019/TT-BNV thì công chức địa chính phải thực hiện các nhiệm vụ sau: 

Điều 2. Nhiệm vụ của từng chức danh công chức cấp xã: 

4. Công chức Địa chính - xây dựng - đô thị và môi trường (đối với phường, thị trấn) hoặc công chức Địa chính - nông nghiệp - xây dựng và môi trường (đối với xã)

b) Trực tiếp thực hiện các nhiệm vụ sau:

Thu thập thông tin, tổng hợp số liệu, lập sổ sách các tài liệu và xây dựng các báo cáo về đất đai, địa giới hành chính, tài nguyên, môi trường và đa dạng sinh học, công tác quy hoạch, xây dựng, đô thị, giao thông, nông nghiệp và xây dựng nông thôn mới trên địa bàn theo quy định của pháp luật. 

Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cũng quy định về trách nhiệm của cán bộ địa chính trong trình tự thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp nhất thửa như sau: 

Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Việc cán bộ địa chính yêu cầu thuê đơn vị tư nhân sẽ phù hợp trong trường hợp đất có tranh chấp. Trường hợp ông D muốn thực hiện việc chuyển nhượng một phần mảnh đất thì ông làm đơn đề nghị xác định lại diện tích đất ở, cán bộ địa chính sẽ có trách nhiệm phải trực tiếp xuống đo đạc và xem xét diện tích phần chuyển nhượng có đúng theo quy định pháp luật không?

Trường hợp chuyển nhượng 1 phần trên mảnh đất đúng pháp luật thì cán bộ địa lý phải lập một hệ thống về khung thửa, số đo và hướng dẫn ông các thủ tục chuyển nhượng theo luật định. 

Trên đây là nội dung tư vấn của Hongbach.vn liên quan đến vấn đề pháp lý bạn đang vướng mắc. Nếu còn những vấn đề chưa rõ thì bạn có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ: 

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự 
Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ quận Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66
Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn
 

Các thủ tục khi chuyển nhượng mua bán đất và tài sản gắn liền với đất

Thời gian đọc: 6 Phút
Chuyển nhượng giữa các pháp nhân cần những gì? Thủ tục các bước như thế nào?

Câu hỏi : Kính chào luật sư, tôi đang có vấn đề về pháp lý mong luật sư tư vấn cho tôi, nội dung như sau: Công ty tôi đang được UBND thành phố H giao quyền sử dụng 10.000 m2 đất thuê trả tiền liên tục năm, trên đất Công ty tôi đã đầu tư xây dựng một số nhà phục vụ sản xuất đã được UBND thành phố H cấp giấy chứng nhận. Nay Công ty tôi muốn chuyển nhượng lại các tài sản cho đối tác. Như vậy, thủ tục được tiến hành như thế nào? Xin cảm ơn luật sư!

Trả lời: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của bạn, Luật Hồng Bách (hongbach.vn) có ý kiến tư vấn như sau:

  1. Tham chiếu luật văn bản
  • Luật đất đai 2013;
  • Nghị định 01/2017 / NĐ — CP ngày 06/01/2017;
  1. Nội dung tư vấn

Theo quy định tại Điều 175 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, trong trường hợp này Công ty bạn chỉ có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất được thuê. Để có thể thực hiện việc chuyển nhượng tài sản trên đất thì Công ty bạn và công ty phía đối tác phải đáp ứng một số điều kiện chung sau đây:

Điều kiện đối với bên bán tài sản:

+ Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định;

+ Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đã được phê duyệt chấp thuận.

Điều kiện đối với bên mua tài sản:

+  Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư

+ Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;

+ Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.

1. Trình tự thủ tục thực hiện.

1.1. Thủ tục chuyển nhượng

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ gồm:

+ Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có Văn bản gửi Sở Tài Nguyên và Môi trường xin làm thủ tục chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất (bản chính);

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bản chính;

+ Giấy Đăng ký kinh doanh của bên mua chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (bản sao);

Bước 2: Thẩm định hồ sơ

Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định các điều kiện sau:

+ Có đăng ký tài sản trên đất hay không?

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên đảm bảo thi hành án;

+ Đất có giấy chứng nhận;

+ Trong thời hạn sử dụng đất;

+ Kiểm tra thực tế việc sử dụng đất;

+ Và các điều kiện của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng như vừa phân tích nêu trên;

Sau khi kiểm tra các điều kiện nêu trên thì Sở TN & MT có văn bản thông báo kết quả thẩm định đủ điều kiện để các bên tổ chức ký hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện thủ tục; đồng thời yêu cầu các đơn vị thực hiện thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo.

(Thời gian giải quyết: không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ.)

2. Thủ tục đăng ký biến động và trình tự giải quyết

Bước 1: Ký Hợp đồng chuyển nhượng tài sản trên đất. Căn cứ Văn bản thông báo kết quả thẩm định của Sở Tài nguyên và Môi trường, các bên làm thủ tục lập Hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định và chuyển 01 bản Hợp đồng (bản chính) cho Sở Tài nguyên và môi trường trong thời hạn 02 ngày kể từ ngày ký hợp đồng.

Bước 2: Giải quyết hồ sơ

Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình UBND Thành phố quyết định thu hồi đất của bên chuyển nhượng, cho đơn vị nhận chuyển nhượng thuê đất để sử dụng cùng công trình đã xây dựng trong thời hạn thuê đất còn lại. (thời gian giải quyết 08 ngày làm việc từ ngày nhận được Hợp đồng)

Bước 3: Sau khi Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định, Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện các thủ tục liên quan đến Hợp đồng thuê đất gồm: Sau khi người sử dụng đất thực hiện xong các nghĩa vụ quy định tại quyết định cho thuê đất của UBND Thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trường ký Giấy chứng nhận và thông báo cho tổ chức sử dụng đất trong cùng 01 ngày; thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động đất đai vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Thời gian giải quyết: trong thời gian 10 ngày kể từ ngày nhận được quyết định. Đối với trường hợp có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thời gian giải quyết không quá mười lăm (15) ngày làm việc.

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, sau khi thực hiện các thủ tục nêu trên, thì công ty của bạn đã hoàn thành việc chuyển nhượng tài sản trên đất cho công ty đối tác thành công.

Trên đây là nội dung tư vấn của công ty chúng tôi, tôi liên quan đến nội dung mà bạn cần tư vấn, nếu cần xác định các thông tin, bạn sẽ phản hồi thông qua địa chỉ:

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ quận Đống Đa, Hà Nội

Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66

Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn