Câu hỏi: Tôi xin nhờ Quý Công ty Luật Hồng Bách và Cộng sự tư vấn hướng dẫn giúp một trường hợp sau: Người bị giám hộ theo quy định của pháp luật có được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ thông qua người giám hộ không?
Trường hợp: Anh C bị tai biến và thần kinh nhẹ. Nay anh C muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) và đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ thông qua người giám hộ là anh B. Anh C không có vợ con và cha mẹ ruột đã mất. Nay anh C chọn về ở với gia đình anh B. Anh B là anh ruột của anh C và được 6 anh chị em trong gia đình anh C đồng ý (có biên bản họp gia đình). Quá trình sinh sống và làm việc anh C có tích góp một ít tiền và cho gia đình anh A mượn 130 triệu. Anh A là anh ruột của anh C. Nay gia đình anh A không có tiền mặt để trả cho anh C, nên muốn bán lô đất đứng tên hộ gia đình anh A cho anh C thông qua người giám hộ là anh B để trả nợ vay trước đây và anh C cũng đồng ý nhận chuyển nhượng lô đất này.
Vậy trường hợp này theo quy định hiện nay anh C có được nhận chuyển nhượng QSDĐ và đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ hay không? Xin Quý Công ty tư vấn giúp.
Trả lời:
Theo quy định pháp luật, một trong các điều kiện để đảm bảo hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và giao dịch dân sự nói chung là chủ thể giao kết hợp đồng phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.
1. Thế nào được coi là người mất năng lực hành vi dân sự?
Điều 22 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về người mất năng lực hành vi dân sự và Điều 23 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi thì để một người được coi là người mất năng lực hành vi dân sự thì phải có sự tuyên bố của Tòa án và phải có kết luận giám định pháp y tâm thần. Tức là khi có yêu cầu, Tòa án sẽ phối hợp với bên cơ quan y tế để giám định pháp y tâm thần đối với người được cho là mất năng lực hành vi dân sự và quyết định tuyên bố của Tòa án phải dựa trên kết quả giám định đó. Trong trường hợp người thành niên do tình trạng thể chất hoặc tinh thần mà không đủ khả năng nhận thức, làm chủ hành vi nhưng chưa đến mức mất năng lực hành vi dân sự thì dựa trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi.
Như vậy trường hợp anh C bị tai biến và thần kinh nhẹ, để anh C được coi là người mất năng lực hành vi dân sự/ khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi thì anh/chị/em của anh C có thể yêu cầu Tòa án tuyên anh C là người mất năng lực hành vi dân sự/ khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi. Sau khi Tòa án tuyên anh C là người mất năng lực hành vi dân sự/ khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, các giao dịch dân sự của anh C phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện.
2. Ai là người đại diện của người bị mất năng lực hành vi dân sự/ khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi?
- Điều 25 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định việc xác lập, thực hiện quan hệ dân sự liên quan đến quyền nhân thân của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi phải được người đại diện theo pháp luật của người này đồng ý.
- Điều 48, Điều 52, Điều 53, Điều 136 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định giám hộ và người người đại diện theo pháp luật của cá nhân, đối chiếu với trường hợp cụ thể của anh C không có vợ con và cha mẹ ruột đã mất thì anh C không có người giám hộ đương nhiên theo quy định pháp luật. Khi đó, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cư trú của anh C có trách nhiệm cử người giám hộ cho anh C hoặc Tòa án chỉ định người giám hộ của anh C.
3. Thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Theo điều 58 BLDS 2015 thì người giám hộ có quyền: “Đại diện cho người được giám hộ trong việc xác lập, thực hiện giao dịch dân sự và thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người được giám hộ.”
Vì người mất năng lực hành vi dân sự không đủ điều kiện tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các giấy tờ thủ tục liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên người giám hộ của người mất năng lực hành vi dân sự sẽ đại diện họ xác lập giao dịch.
Pháp luật Việt Nam hiện hành không có quy định hạn chế về việc người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Anh C vẫn được nhận chuyển nhượng và được ghi nhận là người sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thông thường. Hạn chế chỉ đặt ra khi anh C thực hiện các giao dịch và phải thông qua người giám hộ.
