quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở

Kinh chào Luật sư! Tôi có câu hỏi như sau: Năm 2018, vợ chồng tôi lập di chúc cho các con toàn bộ nhà đất của mình; tuy nhiên kinh tế của vợ chồng tôi đang gặp khó khăn. Lúc này vợ chồng tôi có được quyền bán một phần nhà đất đó hay không?

Chào bạn! Cảm ơn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của bạn, Hongbach.vn có ý kiến tư vấn như sau:

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015) cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Luật Đất đai 2013 cho phép người sử dụng đất thực hiện chuyển quyền sử dụng trong đó có quyền để lại thừa kế với quyền sử dụng đất. 

BLDS 2015 quy định hiệu lực của di chúc như sau: 

Điều 643. Hiệu lực của di chúc
1. Di chúc có hiệu lực từ thời điểm mở thừa kế.    

Điều 611. Thời điểm, địa điểm mở thừa kế

1. Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Trường hợp Tòa án tuyên bố một người là đã chết thì thời điểm mở thừa kế là ngày được xác định tại khoản 2 Điều 71 của Bộ luật này.

Như vậy, di chúc chỉ phát sinh hiệu lực khi người có tài sản chết. Người lập di chúc chưa chết đồng nghĩa quyền thừa kế chưa được phát sinh, di chúc chưa có giá trị pháp lý. Quyền sở hữu, sử dụng, định đoạt tài sản vẫn thuộc về người lập di chúc.  

BLDS 2015 cũng có phép người lập di chúc có quyền:

Điều 640. Sửa đổi, bổ sung, thay thế, hủy bỏ di chúc

1. Người lập di chúc có thể sửa đổi, bổ sung, thay thế, hủy bỏ di chúc đã lập vào bất cứ lúc nào.

3. Trường hợp người lập di chúc thay thế di chúc bằng di chúc mới thì di chúc trước bị hủy bỏ.

Từ các cứ trên, dù đã lập di chúc nhưng ông bà vẫn là chủ sử dụng của thửa đất và hoàn toàn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, do đất và nhà là tài sản chung của hai vợ chồng nên khi thực hiện việc chuyển nhượng phải có sự đồng ý của vợ và chồng. Khi thực hiện việc chuyển nhượng, ông bà không cần phải hủy bản di chúc đã viết bởi theo quy định tại Khoản 3, Khoản 5 Điều 643 BLDS 2015: 

Điều 643. Hiệu lực của di chúc

3. Di chúc không có hiệu lực, nếu di sản để lại cho người thừa kế không còn vào thời điểm mở thừa kế; nếu di sản để lại cho người thừa kế chỉ còn một phần thì phần di chúc về phần di sản còn lại vẫn có hiệu lực.

5. Khi một người để lại nhiều bản di chúc đối với một tài sản thì chỉ bản di chúc sau cùng có hiệu lực.

Việc chuyển nhượng đất cần đảm bảo các điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Một lưu ý cho ông bà là cần xem xét thửa đất đang sử dụng có được coi là tài sản chung của hộ gia đình không? Trong trường hợp là tài sản chung, việc chuyển nhượng cần có sự đồng ý, thống nhất hoặc ủy quyền của tất cả các thành viên trong gia đình

Bộ luật Dân sự 2015 quy định chi tiết về vấn đề này như sau:

Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.

Như vậy, trường hợp nhà và đất là tài sản chung của hai vợ chồng ông thì dù đã lập di chúc, hai vợ chồng hoàn toàn có quyền chuyển nhượng tài sản. 

Trên đây là nội dung tư vấn của Hongbach.vn liên quan đến vấn đề pháp lý bạn đang vướng mắc. Nếu còn những vấn đề chưa rõ thì bạn có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ: 

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự 
Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ quận Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66
Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn