Kính chào luật sư. Luật sư cho tôi hỏi: Vào tháng 12/2021, tôi có mua một thửa đất của anh A. Tuy nhiên, hai bên chỉ giao kết Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất viết tay, không công chứng, chứng thực. Tôi đã giao và anh A đã nhận đủ tiền chuyển nhượng. Anh A đã bàn giao đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc cho tôi. Luật sư cho tôi hỏi: Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất viết tay này có giá trị pháp lý không?
Chào bạn! Cảm ơn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của bạn, Hongbach.vn có ý kiến tư vấn như sau:
Thứ nhất, Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không có công chứng, chứng thực là vi phạm quy định về hình thức
Căn cứ khoản 1 Điều 502 Bộ Luật dân sự 2015 và điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất
1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
...
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
…
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
Theo như bạn trình bày, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và anh A là giấy mua bán viết tay không có công chứng, chứng thực. Như vậy, giao dịch chuyển nhượng này không tuân thủ quy định về hình thức.
Căn cứ quy định tại Điều 129 Bộ Luật dân sự 2015 về Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sau:
Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Thứ hai, về hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất
Theo như bạn trình bày cho thấy, bạn và anh A đều đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch.
Bên chuyển nhượng, anh A đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ của bên chuyển nhượng trong giao dịch. Bên A đã bàn giao đất và giấy tờ nhà đất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc) cho bạn. Tuy nhiên, Bên A chưa thực hiện việc sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn là chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình.
Bên nhận chuyển nhượng, bạn đã thực hiện 100% nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng trong giao dịch. Bạn đã thanh toán toàn bộ số tiền chuyển nhượng cho bên chuyển nhượng là Bên A.
Như vậy, các bên trong giao dịch đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Có đủ căn cứ để công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và anh A.
Trên đây là nội dung tư vấn của Hongbach.vn liên quan đến vấn đề pháp lý bạn đang vướng mắc, nếu còn những vấn đề chưa rõ thì bạn có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ:
Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự
Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66
Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn
