Bạn Hoàng Nam trú quán tại thành phố Hải Phòng có câu hỏi gửi đến Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự với mong muốn được tư vấn pháp luật. Nội dung câu hỏi như sau:
Có được xây dựng nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ không? Trường hợp nếu được thì quyền và nghĩa vụ của người xây dựng nhà ở trên loại đất này được quy định như thế nào? Xin cảm ơn!
Cảm ơn bạn Hoàng Nam đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của bạn, Hongbach.vn có ý kiến tư vấn như sau:
Căn cứ pháp lý
Luật Đất đai năm 2013;
Luật Nhà ở năm 2014;
Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
1.Đất thương mại, dịch vụ là gì?
Căn cứ khoản 1 Điều 153 Luật đất đai năm 2013 quy định về đất thương mại, dịch vụ;
“1. Đất thương mại, dịch vụ là đất sử dụng xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại (đất thương mại, dịch vụ thuộc loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp)”.
2. Hình thức và chủ thể sử dụng đất thương mại, dịch vụ:
Với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước:
Theo khoản 3 Điều 153 Luật Đất đai 2013 tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua hình thức sau:
+ Nhà nước cho thuê đất;
+ Nhận chuyển quyền sử dụng đất,
+ Thuê đất;
+ Thuê lại đất,
+ Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
+ Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Với người Việt Nam định cư ở nước ngoài:
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng thông qua những hình thức sau:
+ Nhà nước cho thuê đất;
+ Thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác;
+ Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
+ Được nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ nếu thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.
Với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài:
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua hình thức sau:
+ Nhà nước cho thuê đất;
+ Thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
+ Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
3. Có được xây dựng nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ ?
Tại khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở được quy định như sau: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình và cá nhân”.
Theo khoản 1, Điều 153 Luật Đất đai năm 2013 và Phụ lục 01 đính kèm Thông tư 27/2018/TT-BTNMT thì đất thương mại dịch vụ sử dụng vào các mục đích sau:
+ Xây dựng cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại,
+ Các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ,thương mại (kể cả trụ sở, văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế).
Căn cứ vào khoản 4 Điều 6 Luật Nhà ở năm 2014 về các hành vi nghiêm cấm.
“Điều 6. Các hành vi bị nghiêm cấm.
Xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở; xây dựng không đúng tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích đối với từng loại nhà ở mà Nhà nước quy định về tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở. Áp dụng cách tính sai diện tích sử dụng nhà ở đã được luật quy định trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở.
Trường hợp người sử dụng đất muốn xây dựng nhà ở trên đất không phải đất ở mà đất đó là đất thương mại, dịch vụ thì phải làm thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất sang đất ở và nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.
Như vậy, đất thương mại, dịch vụ sẽ không được phép xây dựng nhà ở. Nếu muốn xây dựng nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ thì phải xin chuyển mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ thành đất ở theo quy định pháp luật.
Sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở sang đất thương mại, dịch vụ người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ.
4. Quyền của người sử dụng đất thương mại dịch vụ.
Theo quy định tại Điều 153, 166, 167 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất thương mại dịch vụ được hưởng các quyền sau đây:
Được thuê, thuê lại, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, nhận thừa kế từ cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế khác;
Được Nhà nước bồi thường khi bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật;
Được hưởng kết quả đầu tư trên đất, lợi nhuận thu được từ hoạt động kinh doanh thương mại dịch vụ trên đất;
Được thực hiện việc khiếu nại, tố cáo, khởi kiện tranh chấp đất đai hoặc khi bị xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
5. Nghĩa vụ của người sử dụng đất thương mại dịch vụ.
Phải sử dụng đất đúng mục đích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng đúng ranh giới của thửa đất, đảm bảo bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất quy định về vấn đề sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không và các quy định pháp luật khác.
Thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật;
Đảm bảo thực hiện các biện pháp bảo vệ đất, môi trường, không xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng bất động sản liền kề;
Giao trả lại đất khi Nhà nước có thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép gia hạn thời hạn sử dụng.
Khi tìm thấy vật trong lòng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật có liên quan.
Trên đây là nội dung tư vấn pháp lý của Luật Hồng Bách và Cộng sự, trường hợp bạn còn vấn đề thắc mắc hoặc cần tư vấn thêm, bạn vui lòng liên hệ Luật Hồng Bách và Cộng sự chúng tôi để được giải đáp và tư vấn cụ thể.
Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự
Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ quận Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66
Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn
