đính chính sổ đỏ

Xin chào luật sư! Tôi có mảnh đất 320m2 đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD Đ). Tháng 2/2022, tôi muốn chuyển nhượng một phần đất để lấy tiền lo việc cưới hỏi cho con trai. Khi làm thủ tục chuyển nhượng tôi phát hiện “GCNQSDĐ” của tôi ghi sai số thửa đất, dẫn đến việc chuyển nhượng cho người khác không thể tiến hành. Vậy trong trường hợp này tôi phải làm gì?

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của bạn, Hongbach.vn có ý kiến tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

Luật Đất đai năm 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

Trong trường hợp của bạn đối chiếu theo Điều 106 Luật Đất đai 2013 quy định:

Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.

Như  vậy, trong trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sai sót về số thửa đất thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải có trách nhiệm đính chính lại theo Khoản 1 Điều 86 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP:

“Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính”. 

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp gồm có: 

(1) Đơn đề nghị đính chính đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phát hiện sai sót trên Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp; 

(2) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

Trên đây là nội dung tư vấn của Công ty chúng tôi liên quan đến vấn đề pháp lý bạn đang vướng mắc, nếu còn những vấn đề chưa rõ thì bạn có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ: 

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự 
Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66
Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn

Câu hỏi: Thưa luật sư từ thời bố mẹ tôi ở phần từ trước đến nay có diện tích đất sử dụng theo sổ xanh được cấp vào năm 2000. Năm 2018 tôi có làm thủ tục cấp sang sổ đỏ nhưng đến nay tôi phát hiện diện tích đất sổ đỏ sai với sổ xanh. Nhờ luật sư giúp tôi cách đính chính lại sổ đỏ như sổ xanh có được không ạ?

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Với nội dung thắc mắc của bạn, Luật Hồng Bách có ý kiến tư vấn như sau:

Đầu tiên chúng ta phải hiểu như thế nào là sổ xanh?

Hiện nay Luật đất đai năm 2013 không có quy định về khái niệm “sổ xanh”. Đây là khái niệm dân sự thông thường dựa vào màu sắc của loại giấy tờ mà họ có.  Thường sổ xanh do Lâm Trường cấp để quản lý, khai thác và trồng rừng có thời hạn (hình thức là cho thuê đất hoặc cho thuê khoán hoặc giao cho người sử dụng đất trong một khoảng thời gian nhất định). Và sổ xanh thì không được coi là văn bản có giá trị pháp lý ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp mà Nhà nước Việt Nam công nhận cho người sử dụng đất; mà nó có thể là giấy tờ được sử dụng làm căn cứ cấp GCN QSDĐ cho người sử dụng đất.

Nói cách khác, sổ xanh là giấy xác nhận cho thuê đất lâu dài của Lâm Trường; khi sổ xanh hết hạn, đất đó có thể sẽ bị Lâm Trường thu hồi nếu như địa phương đó chưa có chính sách giao đất cho người dân.

Cách đính chính sổ đỏ theo sổ xanh thế nào?

Hiện nay, khái niệm sổ đỏ hoặc sổ hồng đều là khái niệm dân sự thông thường dựa theo màu sắc của giấy tờ; sổ đỏ hay sổ hồng được ghi nhận với tên chính thức là: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tuy nhiên, theo thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng diện tích đất mà gia đình bạn đang sử dụng đã được cấp GCNQSDĐ; hiện nay, diện tích đất ghi trên sổ đỏ khác so với sổ xanh trước đây và bạn muốn đính chính sổ đỏ theo sổ xanh.

Như nội dung chúng tôi đã tư vấn, sổ xanh là một trong số những giấy tờ làm căn cứ để cấp GCNQSDĐ và nó không là chứng thư pháp lý/hay giấy tờ có giá trị xác định quyền sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước công nhận. Do vậy, nếu căn cứ vào sổ xanh- một loại chứng từ để cấp sổ đỏ để đính chính lại sổ đỏ thì chưa đủ căn cứ.

Thực tế nếu trong trường hợp việc cấp GCNQSDĐ của gia đình bạn đối với thửa đất trên không có căn cứ là sổ xanh được cấp từ trước, vậy thì cần phải xem xét lại điều kiện được cấp sổ đỏ trong trường hợp cấp sổ lần đầu đối với thửa đất đó. Mặt khác, khoản 1, điều 106 luật đất đai 2013 quy định trường hợp được đính chính GCNQSDĐ như sau:

“Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.”

Nên, việc đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải căn cứ vào hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tức là cần phải xem xét lại về hồ sơ khi tiến hành cấp sổ của gia đình bạn gồm những thông tin gì để tiến hành đính chính.

Vậy bản chất, sổ xanh là căn cứ để cấp GCNQSDĐ và bản thân nó không là văn bản được cơ quan Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để công nhận quyền đối với phần diện tích đất mà bạn đang sử dụng. Do đó bạn chỉ thực hiện thủ tục đính chính GCN QSDĐ khi thửa đất của bạn đã được cấp sổ đỏ hoặc sổ hồng theo quy định pháp luật chứ không phải là sổ xanh như bạn đã mô tả.

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ quận Đống Đa, Hà Nội

Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66

Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn