đất nông nghiệp sang đất ở

Điều kiện, thủ tục để  cá nhân chuyển mục đích đất sử dụng đất từ đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở? Tiền chuyển mục đích sử dụng đất được tính thế nào?

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của bạn, Hongbach.vn có ý kiến tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý :

- Luật Đất đai năm 2013

- Nghị định số 43/NĐCP/năm 2014 quy định chi tiết thi hành Luật đất đai năm 2013

-Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đào đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Đồng thời, Khoản 1, Điều 57 Luật Đất đai 2013 khẳng định “chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp” phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Như vậy, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện (nơi có đất) đã được Uỷ ban nhân dân Tỉnh phê duyệt, có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và phải được Uỷ ban nhân dân cấp huyện có đất cho phép.

Về trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:

Bước 1: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Thành phần hồ sơ gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu số 01 đính kèm Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đào đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành

- Giấy chứng nhận đã cấp

Bước 2: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai xem xét thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu, điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất

Bước 3: Trình Uỷ ban nhân dân cấp huyện để quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Về nghĩa vụ tài chính

Khoản 2, Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định:

“ Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

Như vậy, theo quy định nêu trên, khi chuyển mục đích sử dụng đất sẽ chuyển “chế độ sử dụng đất”, tức là sẽ chuyển từ đất có nguồn gốc được “Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất” (đất nông nghiệp) sang “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất” (đất ở)

Khoản 3, Điều 134 Luật Đất đai 2013 quy định: “ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ".

Dó đó, trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất lúa sang đất ở (được giao đất) thì ngoài việc phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất, chủ đất còn phải nộp tiền bảo vệ đất trồng lúa.

Xác định tiền sử dụng đất phải nộp

Điểm b, Khoản 2, Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất quy định: “Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền".

Như vậy, số tiền mà bạn phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = tiền sử dụng đất tính theo đất ở - (trừ) tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Việc xác định giá đất sẽ dựa vào Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật sư liên quan đến vấn đề pháp lý bạn đang vướng mắc. Nếu còn những vấn đề chưa rõ thì bạn có thể phản hồi cho chúng tôi qua địa chỉ:

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội

Điện thoại: 024.6299.6666 ; Fax: 024.62.55.88.66

Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn