Bạn đang ở đây

Hợp đồng mua bán nhà

Án lệ số 7: Về công nhận hợp đồng mua bán nhà trước ngày 01/7/1991

Thời gian đọc: 23 Phút
Án lệ số 07/2016/AL về công nhận hợp đồng mua bán nhà được xác lập trước ngày 01-7-1991 được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua.

>>> Án lệ số 11: Công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

>>> Án lệ số 14: Về công nhận điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Án lệ số 07/2016/AL về công nhận hợp đồng mua bán nhà được xác lập trước ngày 01-7-1991.

Được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 03 tháng 10 năm 2016 và được công bố theo Quyết định số 698/QĐ-CA ngày 17 tháng 10 năm 2016 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Nguồn án lệ:

Quyết định giám đốc thẩm số 126/2013/DS-GĐT ngày 23-9-2013 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án dân sự “Tranh chấp quyền sở hữu, sử dụng nhà” tại thành phố Hà Nội giữa nguyên đơn là các ông, bà Nguyễn Đình Sông, Nguyễn Thị Hồng, Nguyễn Thị Hương với bị đơn là các ông, bà Đỗ Trọng Thành, Đỗ Thị Nguyệt, Vương Chí Tường, Vương Chí Thắng, Vương Bích Vân, Vương Bích Hợp; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm các ông, bà Nguyễn Thị Lan, Nguyễn Thị Hay, Tô Thị Lâm, Nguyễn Đình Uân, Nguyễn Thị Hợp, Nguyễn Đình Hòa, Nguyễn Thị Minh Nguyệt, Trần Thị Bích, Vũ Đình Hậu.

Vị trí nội dung án lệ:

Đoạn 4 phần “Xét thấy” của quyết định giám đốc thẩm nêu trên.

Khái quát nội dung của án lệ:

- Tình huống án lệ:

Hợp đồng mua bán nhà được lập thành văn bản trước ngày 01-7-1991, có chữ ký của bên bán, ghi rõ bên bán đã nhận đủ tiền, bên mua tuy chưa ký tên trên hợp đồng nhưng là người giữ hợp đồng và đã quản lý, sử dụng nhà ở ổn định trong thời gian dài mà bên bán không có tranh chấp đòi tiền mua nhà.

- Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, hợp đồng có giá trị xác định bên mua đã trả đủ tiền cho bên bán và ý chí của bên mua đồng ý với hợp đồng mua bán nhà đó, hợp đồng mua bán nhà được công nhận.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

- Các điều 81, 82, 83 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 (tương ứng với các điều 93, 94, 95 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015);

- Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20-8-1998 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991.

Từ khóa của án lệ:

“Hợp đồng mua bán nhà”; “Một bên không ký tên trong hợp đồng”; “Xác định chứng cứ”.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện ngày 06-3-2006 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn là ông Nguyễn Đình Sông trình bày: Bố ông là cụ Nguyễn Đình Chiện (chết năm 1998), mẹ ông là cụ Nguyễn Thị Mở (chết năm 2005). Bố mẹ ông có 04 người con gồm ông, bà Nguyễn Thị Hồng, bà Nguyễn Thị Hương, bà Nguyễn Thị Lan.

Trước đây gia đình ông ở số 2 Hàng Bún, còn bác ông là Nguyễn Đình Nhuần ở số 10 Hàng Bún. Khi đi sơ tán về thì nhà của bác bị Nhà nước lấy giao cho người khác sử dụng, nên bố ông đã nhường nhà số 2 Hàng Bún cho cụ Nhuần ở, gia đình ông đi thuê nhà, ông Đỗ Trọng Thành là người ký hợp đồng cho bố ông thuê tầng 2 nhà 19 phố Thuốc Bắc ngày 01-02-1972. Nhà 19 Thuốc Bắc thuộc quyền sở hữu của 05 anh chị em ông Thành gồm ông Đỗ Trọng Thành, bà Đỗ Thị Ngà, bà Đỗ Song Toàn, bà Đỗ Thị Nguyệt, ông Đỗ Trọng Cao.

Do ông Cao cần tiền chữa bệnh nên đã bán 01 buồng 38m2 tầng 2 nhà 19 Thuốc Bắc cho gia đình ông, hợp đồng ông Cao ký bán không ghi ngày tháng năm, giá bán là 6550 đồng, ông Cao đã nhận đủ tiền. Khi ông Cao bán gian buồng 38m2 có đưa cho bố ông bằng khoán nhà 19 Thuốc Bắc, trong bằng khoán nói rõ ông Cao được hưởng 8/12 phần căn nhà, còn ông Thành, bà Ngà, bà Nguyệt, bà Toàn được hưởng 4/12 phần căn nhà; tầng 1 căn nhà 19 Thuốc Bắc thì trước đó anh em ông Thành đã bán cho vợ chồng ông Vũ Đình Tiệp, bà Trần Thị Bích; ông Cao sửa gian bếp 07m2 tầng 2 để ở.

Sau khi ông Cao chết ngày 05-11-1972 thì anh em ông Thành, bà Ngà, bà Nguyệt đã ký bán nốt 07m2 tầng 2 nhà 19 Thuốc Bắc cho gia đình ông giá 3000 đồng và bên bán đã hợp thức hóa bằng hợp đồng bán đứt tầng 2 ngày 05-11-1972 là ngày ông Cao chết. Anh em ông Thành cùng ký tên vào văn tự ghi rõ bên bán đã nhận đủ tiền. Ông Thành đã giao cả giấy ủy quyền của ông Cao viết ngày 09-9-1972 có nội dung ông Cao là chủ sở hữu nhà 19 Thuốc Bắc, do bị bệnh nên viết ủy quyền phòng khi bị mất, để ông Thành có quyền thay ông Cao bán gian buồng phụ thuộc nhà 19 Thuốc Bắc. Giấy tờ mua bán 02 gian nhà tầng 2 nhà 19 Thuốc Bắc gia đình ông giữ nên cha mẹ ông ký vào giấy này lúc nào cũng được. Ông Thành cho rằng cha mẹ ông không ký vào giấy mua bán để cho rằng chưa trả tiền là không đúng.

Cụ Nhuần đã chết năm 2000, vợ của cụ Nhuần là cụ Tô Thị Lâm và các con của cụ Nhuần là các ông, bà Nguyễn Đình Uân, Nguyễn Đình Hòa, Nguyễn Đình Hợp, Nguyễn Thị Minh Nguyệt đều xác nhận là cụ Chiện mua căn buồng tầng 2 của ông Cao chứ không phải cụ Nhuần mua, cụ Nhuần chỉ là người đứng tên hộ.

Gia đình ông Thành (ở tại nhà 17 Thuốc Bắc) luôn gây khó khăn trong sinh hoạt cho gia đình ông. Ông Thành sang chiếm nóc tầng 2 nhà 19 Thuốc Bắc nên cha ông có sang trao đổi với ông Thành không được sử dụng nóc nhà nhưng ông Thành không nghe, nên hai bên buộc phải có văn bản ngày 20-12-1987 đồng ý cho ông Thành được sử dụng chung nóc nhà nhưng hai gia đình ngày càng mâu thuẫn. Sau đó gia đình ông đi kê khai sang tên sở hữu tầng 2 nhà 19 Thuốc Bắc nhưng ông Thành luôn gây khó khăn. Nay ông yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng mua bán tầng 2 nhà 19 Thuốc Bắc.

Ngoài ra, ông cũng yêu cầu một số vấn đề sau:

- Nhà 19 Thuốc Bắc tầng 1 ông Thành đã bán cho gia đình ông Tiệp, tầng 2 đã bán cho gia đình ông, nên ông Thành không còn quyền lợi gì của nhà 19 Thuốc Bắc, do đó ông Thành không được sử dụng nóc nhà tầng 2 và khu phụ nhà 19 Thuốc Bắc.

Gia đình ông mua tầng 2, khi đó thỏa thuận miệng là đi ra đường bằng lối đi qua tầng 1 nhà 17 Thuốc Bắc của ông Thành, nên ông yêu cầu ông Thành không được để hàng hóa tại lối đi từ đường Hàng Cá vào đi qua nhà 17, 19 Thuốc Bắc lên tầng 2 nhà 19 Thuốc Bắc.

- Yêu cầu ông Thành bồi thường thiệt hại do đã chiếm hữu nóc nhà, sử dụng lối đi để hàng hóa từ năm 1987 đến nay với số tiền là 540.000.000 đồng (2.500.000đ/tháng x 18 năm).

- Bồi thường thương tích cho ông và vợ ông do con ông Thành gây ra là 5.000.000đ/người.

- Bồi thường thiệt hại về tinh thần do ông Thành tranh chấp gây bất ổn cho cuộc sống của gia đình ông, số tiền là 800.000.000 đồng.

- Ông Thành phải trả chi phí cải tạo nóc nhà ông do ông Thành để đồ đạc làm hỏng, dự kiến sửa hết 120.000.000 đồng.

- Việc khiếu kiện kéo dài làm mất việc làm của ông do ông Thành gây ra nên ông Thành phải trả 108.000.000 đồng (12.000.000đ/năm x 9 năm).

Bị đơn là ông Đỗ Trọng Thành trình bày: Nhà 19 Thuốc Bắc mang bằng khoán điền thổ số 1577 khu Đồng Xuân, diện tích 69m2 do cụ Đỗ Huy Ngọc và cụ Lê Thị Hữu (là cha mẹ của ông) đứng tên sở hữu; ngày 21-4-1959 đã sang tên cho các con được thừa hưởng, cụ thể: ông Cao hưởng 8/12, còn lại 04 người con là bà Nga, bà Nguyệt, bà Toàn và ông hưởng chung 4/12 phần căn nhà. Năm 1971, các anh chị em ông có cho vợ chồng cụ Chiện, cụ Mở (là bố mẹ ông Sông) thuê tầng 2 nhà 19 Thuốc Bắc.

Sau đó cũng năm 1971, ông Cao bán đứt 01 buồng 38m2 nhà 19 Thuốc Bắc cho cụ Nguyễn Đình Nhuần, nhưng cụ Chiện lại ký thay trong giấy mua bán, giá bán là 6550 đồng, giấy không ghi ngày tháng năm.

Ngày 09-9-1972, ông Cao lập giấy ủy quyền cho ông bán 01 buồng 7,8m2 tầng 2 nhà 19 Thuốc Bắc. Ngày 05-11-1972, ông Cao chết. Căn cứ giấy ủy quyền của ông Cao, ông đã viết giấy bán buồng 07m2 cho cụ Chiện, nhưng cụ Chiện đề nghị ông viết gộp cả buồng 38m2 mà cụ Chiện đã mua của ông Cao, nên ông đã viết văn tự bán đứt tầng 2, chị em ông đã ký vào văn tự, nhưng khi đưa văn tự sang cho cụ Chiện, cụ Mở ký thì cụ Nhuần có mặt ở đó mắng và không cho vợ chồng cụ Chiện ký, nên vợ chồng cụ Chiện không ký được. Ông không đồng ý yêu cầu của ông Sông vì ông Sông chỉ ở nhờ nhà của cụ Nhuần.

Ông Thành còn có lời khai khác, cụ thể là: Ông Cao bán 01 buồng nhưng đến năm 1998 ông mới biết và khi đó ông mới biết ông có phần trong nhà này, trước đó ông hiểu là nhà thuộc phần của ông Cao. Ông Cao có ủy quyền cho ông bán buồng 07m2, trong giấy mua bán viết bên mua đã nhận nhà, bên bán đã giao tiền, nhưng thống nhất bên mua ký mới giao tiền. Ông Cao ủy quyền cho ông là sai vì đây là tài sản chung của mấy anh chị em; nhà 19 Thuốc Bắc ông chưa kê khai vì còn đang tranh chấp; nhà 17 Thuốc Bắc ông đã kê khai là trên cơ sở ông được hưởng theo bản án chia thừa kế năm 1992. Giấy ông Cao bán nhà cho cụ Nhuần 38m2 ông áng chừng viết khoảng năm 1971. Ông chỉ lưu bản chính ông Cao bán nhà cho cụ Nhuần, còn các văn bản khác ông không giữ. Khi bán nhà cho cụ Nhuần, ông Cao có đưa bằng khoán nhà 19 Thuốc Bắc cho cụ Nhuần.

Ông không đồng ý yêu cầu của ông Sông vì không có việc mua bán tầng 2 nhà 19 Thuốc Bắc, bố mẹ ông Sông chưa ký vào giấy mua bán và chưa trả tiền; hợp đồng mua bán nhà không hợp pháp, nên ông Sông không có quyền đòi nóc nhà tầng 2; lối đi qua tầng 1 nhà 17 Thuốc Bắc, ông Sông chỉ đi nhờ (Bl 586). Diện tích phụ nhà 19 Thuốc Bắc, anh chị em ông không bán nên ông vẫn có quyền sử dụng. Ông cũng không chấp nhận yêu cầu của ông Sông đòi bồi thường thiệt hại về thu nhập vì ông Sông là người tranh chấp chứ không phải ông. Đánh nhau thì hai bên cũng có thương tích, Công an không giải quyết gì nên ông không đồng ý bồi thường.

Ngày 07-4-2009, ông Thành có đơn phản tố đề nghị gia đình ông Sông phải đi ra đường trên diện tích nhà 19 Thuốc Bắc, có nghĩa là nhà tầng 1 số 19 Thuốc Bắc phải mở lối đi ra đường cho gia đình ông Sông. Nhà 17 Thuốc Bắc thuộc quyền sở hữu của ông, khi anh chị em ông bán tầng 1 nhà 19 Thuốc Bắc cho gia đình ông Tiệp cũng đã ghi rõ ở như diện tích đang ở, trừ lối đi.

Ngày 23-9-2009, ông Thành có đơn xin rút yêu cầu phản tố về lối đi.

- Bà Đỗ Thị Nguyệt và các con bà Đỗ Thị Nga là Vương Chí Tường, Vương Chí Thắng, Vương Bích Vân, Vương Bích Hợp có đơn trình bày: Buồng 38m2 ông Cao viết bán, nhưng nhà thuộc các đồng sở hữu nên không có quyền, còn bà Ngà, bà Nguyệt có ký bán buồng 7m2 cho cụ Chiện nhưng bên mua chưa trả tiền nên yêu cầu trả lại nhà.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Cụ Tô Thị Lâm trình bày: Chồng cụ là cụ Nguyễn Đình Nhuần (chết năm 2000). Trước đây vợ chồng cụ sống ở số 10 phố Hàng Bún, vợ chồng cụ Chiện sống cùng vợ chồng cụ. Năm 1970, vợ chồng cụ Chiện chuyển sang nhà số 19 Thuốc Bắc ở. Vợ chồng cụ Chiện mua nhà thế nào cụ không biết, cụ chỉ nhớ là năm 1972 cụ Nhuần về nói với cụ là cụ Chiện mua nhà, nhờ cụ Nhuần đứng tên. Nhà 19 Thuốc Bắc là do vợ chồng cụ Chiện mua và trả tiền, vợ chồng cụ không tham gia giao dịch mua bán với ông Thành, gia đình cụ cũng không có quyền lợi gì liên quan đến nhà 19 Thuốc Bắc.

- Các con của cụ Lâm là ông Nguyễn Đình Uân, ông Nguyễn Đình Hòa, bà Nguyễn Quỳnh Hợp, bà Nguyễn Thị Minh Nguyệt trình bày nhất trí với lời khai của cụ Lâm.

- Bà Trần Thị Bích, ông Vũ Đình Hậu trình bày: Ông, bà đang ở tầng 1 nhà 19 Thuốc Bắc. Ông Thành không có quyền yêu cầu gia đình bà phải mở lối đi cho gia đình ông Sông ở tầng 2; ông Thành đã có đơn xin rút yêu cầu phản tố về lối đi, ông, bà không có ý kiến gì.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 78/DSST ngày 21-11-2007, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội quyết định:

- Bác yêu cầu của ông Nguyễn Đình Sông.

Ngày 21-11-2007, ông Nguyễn Đình Sông có đơn kháng cáo.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 121/2008/DSPT ngày 30-6-2008, Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội quyết định: Hủy án sơ thẩm, giao sơ thẩm giải quyết lại.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 52/2009/DSST ngày 29-9-2009, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội quyết định:

1. Không chấp nhận yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán toàn bộ tầng 2 nhà 19 Thuốc Bắc của nguyên đơn.

2. Chấp nhận yêu cầu của ông Sông về việc buộc ông Thành phải dọn toàn bộ đồ đạc, cây cảnh trên nóc tầng 2 nhà 19 Thuốc Bắc chuyển dọn về nhà 17 Thuốc Bắc.

Gia đình ông Thành và gia đình ông Sông sử dụng nóc nhà tầng 2 nhà 19 Thuốc Bắc đúng như cam kết ký ngày 20-12-1987.

3. Không chấp nhận yêu cầu của ông Sông không cho gia đình ông Thành sử dụng diện tích phụ, sân tại nhà 19 Thuốc Bắc.

4. Xác định lối đi từ phố Hàng Cá đi vào nằm trên hai diện tích đất của nhà 17, 19 Thuốc Bắc, không ai được để hàng hóa, vật dụng cản trở việc đi lại.

5. Không chấp nhận các yêu cầu của ông Sông đòi bồi thường thiệt hại đối với ông Thành.

6. Bác các yêu cầu khác của các bên đương sự.

7. Đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu phản tố của ông Thành.

Ngày 01-10-2009, ông Nguyễn Đình Sông có đơn kháng cáo không đồng ý quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm.

Ngày 12-10-2009, ông Đỗ Trọng Thành có đơn kháng cáo không đồng ý quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm về phần lối đi, đề nghị xác định lối đi này là tạm thời.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 86/2010/DS-PT ngày 18-5-2010, Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội quyết định: Y án sơ thẩm về giải quyết hợp đồng mua bán nhà và các yêu cầu khác, hủy một phần bản án sơ thẩm giao sơ thẩm giải quyết lại về phần lối đi qua nhà 17 Thuốc Bắc.

Ngày 20-7-2010, ông Nguyễn Đình Sông có đơn đề nghị giám đốc thẩm, xin công nhận hợp đồng mua bán tầng 2 nhà 19 Thuốc Bắc.

Tại Quyết định số 148/2013/KN-DS ngày 11-4-2013, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đã kháng nghị Bản án dân sự phúc thẩm số 86/2010/DS-PT ngày 18-5-2010 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội; đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và Bản án dân sự sơ thẩm số 52/2009/DS-ST ngày 29-9-2009 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, nhưng theo hướng hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 86/2010/DS-PT ngày 18-5-2010 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội, giao Tòa án cấp phúc thẩm xét xử lại.

Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao nhận định:

Theo lời khai của nguyên đơn, bị đơn và các tài liệu trong hồ sơ vụ án thì căn nhà số 19 phố Thuốc Bắc, phường Hàng Bồ, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội thuộc quyền sở hữu của vợ chồng cụ Đỗ Huy Ngọc và cụ Lê Thị Hữu đã sang tên thừa kế cho các con là ông Đỗ Trọng Cao (chết năm 1972, không vợ con) được hưởng 8/12 phần, còn lại bà Đỗ Thị Ngà (tức Nga), bà Đỗ Thị Nguyệt, bà Đỗ Thị Song Toàn (chết năm 1963, không chồng con), ông Đỗ Trọng Thành hưởng chung 4/12 phần. Ngày 01-7-1971, ông Thành ký hợp đồng cho gia đình cụ Nguyễn Đình Nhuần (là bác ruột ông Nguyễn Đình Sông, chết năm 2000) và vợ chồng cụ Nguyễn Đình Chiện (là cha của ông Sông, chết năm 1998) thuê gian buồng tầng 2 nhà 19 phố Thuốc Bắc, diện tích 39,36m2 để lấy tiền chữa bệnh cho ông Cao, đã nhận trước 2000 đồng.

Tại “Giấy bán đứt một buồng ở” (không ghi ngày tháng năm nhưng ông Thành thừa nhận văn bản này viết khoảng năm 1971), ông Cao đã bán cho cụ Nhuần 01 gian buồng tầng 2 nhà 19 phố Thuốc Bắc (không ghi diện tích) giá 6550 đồng, bên bán đã nhận đủ tiền, ghi là cụ Chiện đại diện mua bán và ký thay cụ Nhuần. Ông Thành cho rằng gian nhà bán này chính là gian nhà thuê nêu trên và bán cho cụ Nhuần, không phải bán cho cụ Chiện. Tuy nhiên, cụ Tô Thị Lâm và các ông, bà Nguyễn Đình Uân, Nguyễn Đình Hòa, Nguyễn Quỳnh Hợp, Nguyễn Thị Minh Nguyệt (là vợ, con cụ Nhuần) đều xác định cụ Chiện trực tiếp giao dịch và trả tiền, cụ Nhuần chỉ đứng tên hộ cụ Chiện trên hợp đồng mua nhà do ông Cao bán. Do đó, có cơ sở xác định cụ Chiện là người mua gian buồng này.

Ngày 09-9-1972, ông Cao viết giấy ủy quyền để ông Thành bán căn buồng phụ ông Cao đang ở. Ngày 05-11-1972, ông Cao chết không để lại di chúc. Cùng ngày 05-11-1972, ông Thành, bà Ngà, bà Nguyệt ký “Văn tự bán đứt tầng 2 số nhà 19 phố Thuốc Bắc” có nội dung bán cho vợ chồng cụ Chiện buồng chính 38,07m2, buồng phụ 7,095m2, tổng là 45,165m2, giá 3000 đồng, bên bán đã nhận đủ tiền, bên mua đã nhận sử dụng diện tích tầng 2 và đang ở; văn tự có đủ 3 người gồm ông Thành, bà Ngà, bà Nguyệt là bên bán ký tên, còn bên mua ghi tên cụ Chiện, cụ Mở nhưng không ký.

Khi tranh chấp, ông Sông xuất trình được 02 văn tự bán nhà nêu trên và cả giấy ông Cao ủy quyền cho ông Thành bán nhà. Thực tế, gia đình cụ Chiện đã quản lý cả 02 gian buồng tầng 2 nhà 19 phố Thuốc Bắc của gia đình ông Thành từ năm 1972 đến nay, gia đình ông Thành ở số nhà 17 phố Thuốc Bắc liền kề không tranh chấp đòi tiền thuê nhà hoặc tiền mua nhà. Nội dung “Văn tự bán đứt tầng 2 số nhà 19 phố Thuốc Bắc” đều ghi rõ bên bán đã nhận đủ tiền, không có việc hai bên thỏa thuận sẽ lập giấy trả tiền riêng, đây chính là biên nhận mà bên bán xác nhận là bên mua đã trả tiền.

Bên mua chưa ký vào văn bản mua bán, nhưng văn bản này bên mua là người giữ, nên vẫn có giá trị xác định nghĩa vụ của bên bán về việc đã nhận tiền. Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm cho rằng bên mua chưa ký tên vào văn bản mua bán nhà và không chứng minh được đã trả tiền để bác yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán nhà của nguyên đơn là chưa đảm bảo quyền lợi của nguyên đơn.

Giao dịch mua bán nhà ở giữa các anh chị em ông Thành và vợ chồng cụ Chiện, cụ Mở được xác lập trước ngày 01-7-1991, nên cần phải áp dụng Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20-8-1998 của Ủy ban thường vụ Quốc hội để giải quyết vụ án. Bà Nguyễn Thị Lan (con cụ Chiện, cụ Mở) tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là do thuộc diện thừa kế di sản của cụ Chiện, cụ Mở mà không tham gia vào giao dịch này.

Bà Lan mới định cư tại Cộng hòa Séc từ năm 1997, việc mua bán này không phải là giao dịch nhà ở trước ngày 01-7-1991 có người định cư ở nước ngoài trước ngày 01-7-1991 tham gia, nên Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm căn cứ Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27-7-2006 về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01-7-1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia để giải quyết vụ án là chưa đúng.

Vì các lẽ trên, căn cứ vào khoản 3 Điều 291, khoản 3 Điều 297, khoản 2 Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự (đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật số 65/2011/QH12 ngày 29-3-2011 của Quốc hội);

QUYẾT ĐỊNH:

Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 86/2010/DS-PT ngày 18-5-2010 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội về vụ án “Tranh chấp quyền sở hữu, sử dụng nhà” giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Đình Sông, bà Nguyễn Thị Hồng, bà Nguyễn Thị Hương với bị đơn là ông Đỗ Trọng Thành, bà Đỗ Thị Nguyệt, anh Vương Chí Tường, anh Vương Chí Thắng, chị Vương Bích Vân, chị Vương Bích Hợp; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm 09 người.

Giao hồ sơ vụ án cho Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội xét xử phúc thẩm lại theo quy định của pháp luật.

NỘI DUNG ÁN LỆ

“Khi tranh chấp, ông Sông xuất trình được 02 văn tự bán nhà nêu trên và cả giấy ông Cao ủy quyền cho ông Thành bán nhà. Thực tế, gia đình cụ Chiện đã quản lý cả 02 gian buồng tầng 2 nhà 19 phố Thuốc Bắc của gia đình ông Thành từ năm 1972 đến nay, gia đình ông Thành ở số nhà 17 phố Thuốc Bắc liền kề không tranh chấp đòi tiền thuê nhà hoặc tiền mua nhà. Nội dung “Văn tự bán đứt tầng 2 số nhà 19 phố Thuốc Bắc” đều ghi rõ bên bán đã nhận đủ tiền, không có việc hai bên thỏa thuận sẽ lập giấy trả tiền riêng, đây chính là biên nhận mà bên bán xác nhận là bên mua đã trả tiền.

Bên mua chưa ký vào văn bản mua bán, nhưng văn bản này bên mua là người giữ, nên vẫn có giá trị xác định nghĩa vụ của bên bán về việc đã nhận tiền. Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm cho rằng bên mua chưa ký tên vào văn bản mua bán nhà và không chứng minh được đã trả tiền để bác yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán nhà của nguyên đơn là chưa đảm bảo quyền lợi của nguyên đơn”.

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự
Trụ sở: Phòng 403 tầng, số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66
Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn

Án lệ số 25: Không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan

Thời gian đọc: 13 Phút
Án lệ số 25/2018/AL về không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quanđược Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 17 tháng 10 năm 2018 và được công bố theo Quyết định số 269/QĐ-CA ngày 06 tháng 11 năm 2018 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Án lệ số 25/2018/AL về không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan

Được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông quangày 17 tháng 10 năm 2018 và được công bố theo Quyết định số 269/QĐ-CA ngày 06 tháng 11 năm 2018 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Nguồn án lệ:

Quyết định giám đốc thẩm số 79/2012/DS-GĐT ngày 23-02-2012 của Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao về vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” tại Thành phố Hồ Chí Minh giữa nguyên đơn là ông Phan Thanh L với bị đơn là bà Trương Hồng Ngọc H; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Lại Quang T.

Vị trí nội dung án lệ:

Đoạn 1, 3, 4 phần “Nhận định của Tòa án”.

Khái quát nội dung án lệ:

- Tình huống án lệ:

Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà có thỏa thuận trong một thời hạn nhất định bên nhận đặt cọc phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc.

Hết thời hạn theo thỏa thuận, bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do nguyên nhân từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, phải xác định việc bên nhận đặt cọc không thể thực hiện đúng cam kết là do khách quan và bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

Điều 358 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương ứng với Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Từ khóa của án lệ:

“Hợp đồng đặt cọc”; “Hợp đồng mua bán nhà”; “Phạt cọc”; “Giao kết hợp đồng”; “Lý do khách quan”.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 20 tháng 7 năm 2009, nguyên đơn ông Phan Thanh L trình bày:

Ngày 12-5-2009, bà Trương Hồng Ngọc H thỏa thuận bán cho ông Phan Thanh L căn nhà số 1222C (số mới là 25/2) đường 43, phường T, quận H, Thành phố Hồ Chí Minh do bà H đứng tên mua đấu giá của Cơ quan thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh theo quyết định giao tài sản số 786/QĐ-THÁ ngày 02-3-2009. Sau khi thỏa thuận, ông L đặt cọc cho bà H 2.000.000.000 đồng.

Tại Điều 5 của hợp đồng đặt cọc, các bên thỏa thuận kể từ ngày ký hợp đồng, bà H phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà nêu trên, sau đó sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng; nếu vi phạm thời hạn nêu trên, bà H phải chịu phạt số tiền tương đương với tiền cọc là 2.000.000.000 đồng.

Đến hạn ngày 12-6-2009, bà H không thực hiện theo thỏa thuận, nên các bên không thể thực hiện theo hợp đồng. Ngày 01-7-2009, bà H gửi thư yêu cầu ông L gia hạn 60 ngày. Ngày 07-7-2009, ông L gửi thư trả lời không đồng ý cho bà H gia hạn và yêu cầu bà H trả lại tiền cọc cùng với tiền phạt cọc như đã thỏa thuận. Sau 05 tháng vi phạm hợp đồng, bà H vẫn không thực hiện đúng cam kết, ông L khởi kiện yêu cầu bà H phải hoàn trả tiền cọc và phạt cọc, tổng cộng 4.000.000.000 đồng.

Bị đơn bà Trương Hồng Ngọc H trình bày:

Bà H thừa nhận có thỏa thuận đặt cọc để bán căn nhà nêu trên cho ông L như ông L đã trình bày. Sau khi nhận đặt cọc, bà H đã cố gắng hoàn tất thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trong thời hạn 30 ngày như đã thỏa thuận, nhưng do trở ngại khách quan, không thực hiện được. Bà thừa nhận đã vi phạm cam kết với ông L, bà đồng ý trả lại tiền cọc và tiền lãi suất theo quy định, không đồng ý phạt cọc.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lại Quang T trình bày:

Ông T sống chung với bà H từ năm 1997 đến nay, không đăng ký kết hôn. Căn nhà trên là tài sản chung của ông T và bà H, ông thừa nhận đã cùng bà H nhận tiền đặt cọc của ông L. Ông đồng ý trả lại tiền cọc và tiền lãi cho ông L theo quy định của pháp luật, chứ không đồng ý phạt cọc như yêu cầu của ông L.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 344/2009/DS-ST ngày 11-11-2009, Tòa án nhân dân quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Phan Thanh L có ông Dương Nguyễn Y L đại diện.

Buộc bà Trương Hồng Ngọc H trả cho ông Phan Thanh L 4.000.000.000 đồng ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo.

Ngày 18-11-2009, bà Trương Hồng Ngọc H kháng cáo không đồng ý với bản án sơ thẩm.

Ngày 19-11-2009, ông Lại Quang T kháng cáo không đồng ý với bản án sơ thẩm.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 522/2010/DS-PT ngày 06-5-2010, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 344/DS-ST ngàv 11-11-2009 của Tòa án nhân dân quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh.

Chấp nhận yêu cầu của ông Phan Thanh L.

Buộc bà Trương Hồng Ngọc H trả cho ông Phan Thanh L 2.000.000.000 đồng tiền cọc và 2.000.000.000 đồng tiền phạt cọc. Tổng cộng 4.000.000.000 đồng ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Duy trì Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 495/2010/QĐ-BPKCTT ngày 04-5-2010 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, về việc cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với nhà đất tại số 25/2 đường 43, phường T, quận H, Thành phố Hồ Chí Minh.

Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí.

Ngày 23-6-2010, bà Trương Hồng Ngọc H có đơn khiếu nại với nội dung không đồng ý bồi thường tiền cọc, vì cho rằng nguyên nhân dẫn đến việc không thực hiện được thỏa thuận đúng thời hạn là do yếu tố khách quan, cụ thể là do cơ quan thi hành án chậm sang tên sở hữu nhà cho bà H, nên bà H không thể chuyển tên cho ông L.

Tại Quyết định số 688/2011/KN-DS ngày 18-11-2011, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị bản án phúc thẩm nêu trên theo thủ tục giám đốc thẩm, đề nghị Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao xét xử hủy bản án phúc thẩm nói trên và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 344/2009/DS-ST ngày 11-11-2009 của Tòa án nhân dân quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh, giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân quận Phú Nhuận, thành phố Hô Chí Minh xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao nhất trí với kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, đề nghị Hội đồng xét xử hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 522/2010/DS-PT ngày 06-5-2010 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và hủy bản án dân sự sơ thẩm số 344/2009/DS-ST ngày 11-11-2009 của Tòa án nhân dân quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Ngày 12-5-2009, ông Phan Thanh L đặt cọc 2.000.000.000 đồng cho bà Trương Hồng Ngọc H để mua căn nhà số 1222C (số mới là 25/2) đường 43, phường T, quận H, Thành phố Hồ Chí Minh do bà H đứng tên mua đấu giá của Cơ quan thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh, theo quyết định giao tài sản số 786/QĐ-THÁ ngày 02-3-2009.

Tại Điều 5 của hợp đồng đặt cọc có nêu, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, bà H phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà nêu trên, sau đó sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng; nếu vi phạm thời hạn nêu trên, bà H chịu phạt số tiền tương đương với tiền cọc là 2.000.000.000 đồng. Hết thời hạn trên, bà H không thực hiện đúng cam kết, nên ông L khởi kiện yêu cầu bà H trả lại tiền cọc 2.000.000.000 đồng và phạt cọc 2.000.000.000 đồng.

[2] Bà Trương Hồng Ngọc H không đồng ý phạt cọc, chỉ đồng ý trả tiền cọc cùng với lãi suất theo mức lãi suất của ngân hàng, vì cho rằng nguyên nhân dẫn đến việc bà không thực hiện được đúng cam kết là do cơ quan thi hành án dân sự chậm sang tên cho bà.

[3] Xét yêu cầu đòi phạt tiền đặt cọc của ông Phan Thanh L thấy rằng, tại thời điểm ông L đặt cọc 2.000.000.000 đồng cho bà Trương Hồng Ngọc H, bà H đã nhận nhà nhưng chưa làm thủ tục sang tên do cơ quan thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh đang quản lý toàn bộ giấy tờ có liên quan đến căn nhà. Do đó, việc bà H không đứng tên quyền sở hữu nhà trong vòng 30 ngày theo như thỏa thuận ban đầu cần phải xem xét do lỗi chủ quan của bà H không liên hệ với cơ quan thi hành án dân sự để làm thủ tục sang tên hay do lỗi khách quan của cơ quan thi hành án dân sự chậm sang tên cho bà H.

[4] Sau khi xét xử phúc thẩm, kèm theo đơn khiếu nại, bà H còn nộp cho Tòa án nhân dân tối cao Công văn số 4362/THA ngày 05 tháng 6 năm 2009 của Cục thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh. Nội dung của công văn giải thích lý do người mua trúng đấu giá là bà H vẫn chưa hoàn tất thủ tục trước bạ sang tên là do có khiếu nại của ông Nguyễn Tấn L1 yêu cầu bà Trầm Thị Kim P phải thanh toán 38 lượng vàng SJC còn nợ khi ông L1 mua căn nhà trên.

Do đó, khi xét xử lại Tòa án cần phải xác minh thu thập bản chính công văn 4362/THA ngày 05-6-2009 của Cục thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh và quy trình chuyển quyền sở hữu cho người mua trúng đấu giá của cơ quan thi hành án dân sự. Nếu có căn cứ xác định cơ quan thi hành án dân sự chậm trễ trong việc chuyển tên quyền sở hữu cho bà H thì lỗi dẫn tới việc bà H không thể thực hiện đúng cam kết với ông L thuộc về khách quan, và bà H không phải chịu phạt tiền cọc. Nếu có căn cứ xác định do bà H chậm trễ hoàn tất các thủ tục để được sang tên quyền sở hữu thì lỗi hoàn toàn thuộc về bà H, và bà H mới phải chịu phạt tiền cọc.

[5] Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa xác minh, làm rõ những vấn đề trên, mà đã chấp nhận ngay yêu cầu khởi kiện của ông Phan Thanh L để buộc bà Trương Hồng Ngọc H chịu phạt cọc với số tiền 2.000.000.000 đồng là chưa đủ căn cứ.

Bởi các lẽ trên, căn cứ vào khoản 2 Điều 291, khoản 3 Điều 297 Bộ luật Tố tụng dân sự;

QUYẾT ĐỊNH:

Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 522/2010/DS-PT ngày 06-5-2010 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 344/DS-ST ngày 11-11-2009 của Tòa án nhân dân quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh, về vụ án “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” giữa nguyên đơn là ông Phan Thanh L với bị đơn là bà Trương Hồng Ngọc H; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Lại Quang T.

Giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

NỘI DUNG ÁN LỆ

“[1]…Tại Điều 5 của hợp đồng đặt cọc có nêu, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, bà H phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà nêu trên, sau đó sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng; nếu vi phạm thời hạn nêu trên, bà H chịu phạt số tiền tương đương với tiền cọc là 2.000.000.000 đồng. Hết thời hạn trên, bà H không thực hiện đúng cam kết, nên ông L khởi kiện yêu cầu bà H trả lại tiền cọc 2.000.000.000 đồng và phạt cọc 2.000.000.000 đồng.

[3]…tại thời điểm ông L đặt cọc 2.000.000.000 đồng cho bà Trương Hồng Ngọc H, bà H đã nhận nhà nhưng chưa làm thủ tục sang tên do cơ quan thi hành án Dân sự Thành phố Hồ Chí Minh đang quản lý toàn bộ giấy tờ có liên quan đến căn nhà…

[4]…Nếu có căn cứ xác định cơ quan thi hành án dân sự chậm trễ trong việc chuyển tên quyền sở hữu cho bà H thì lỗi dẫn tới việc bà H không thể thực hiện đúng cam kết với ông L thuộc về khách quan, và bà H không phải chịu phạt tiền cọc…”

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự
Trụ sở: Phòng 403 tầng, số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ quận Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66
Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn