chậm bàn giao căn hộ

Tôi có mua một căn hộ chung cư tại Quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội. Theo Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tôi đã thanh toán đầy đủ số tiền mua căn hộ chung cư này cho Chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên, đến nay đã quá thời hạn hơn năm so với hợp đồng, chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao căn hộ chung cư này cho tôi.

Trong Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa hai bên chúng tôi ký kết, có quy định rất cụ thể trong việc phạt vi phạm hợp đồng. Nội dung hợp đồng có nói rằng nếu bên bán chậm tiến độ thực hiện nghĩa vụ bàn giao căn hộ/nhà theo hợp đồng, sẽ phải bồi thường 10% mỗi năm và trả tiền lãi chậm trả do chậm thực hiện nghĩa vụ . Nhưng hiện tại đã quá thời hạn được quy định trong hợp đồng, chủ đầu tư dự án vẫn không thực hiện cam kết bàn giao căn hộ/nhà cho tôi để tôi có nơi ở khi bản thân đang phải thuê nhà ở bên ngoài. 

Vậy để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tôi đang bị chủ đầu tư xâm phạm, tôi nên làm gì?

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của bạn, Hongbach.vn có ý kiến tư vấn như sau:

Điều kiện bàn giao nhà

Chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao nhà khi công trình căn hộ/ nhà nói riêng và các công trình thuộc dự án nói chung đã được nghiệm thu và bảo đảm các yêu cầu về kỹ thuật, chất lượng, an toàn theo quy định của dự án được cấp phép.

Theo khoản 3 Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định như sau:

“3. Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó”.
Trường hợp nếu bàn giao nhà thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà/căn hộ.

Theo quy định tại Điều 123 Luật xây dựng năm 2014, hạng mục công trình, công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng sau khi được nghiệm thu bảo đảm yêu cầu của thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, quy định về quản lý sử dụng vật liệu xây dựng và được nghiệm thu theo quy định của Luật này.

Ngoài ra, Luật phòng cháy, chữa cháy năm 2013 cũng nghiêm cấm việc nghiệm thu và đưa vào sử dụng công trình có nguy hiểm về cháy, nổ, nhà cao tầng, khu chung cư, trung tâm thương mại khi chưa đủ điều kiện đảm bảo về phòng cháy và chữa cháy nổ.
Nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Tại Điều 22 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Chủ đầu tư có nghĩa vụ:

- Cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình. 

- Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và điều kiện khác đã thỏa thuận trong Hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong Hợp đồng.

-Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

Quyền của bên mua nhà

Điều 23 và 58 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định bên mua nhà có các quyền sau:

- Bên mua, bên thuê nhà có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;

- Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong Hợp đồng.

- Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.

- Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.

Trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao nhà sẽ bị xử lý vi phạm hành chính căn cứ theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 về việc xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng. Theo đó, hành vi Chậm bàn giao dự án theo tiến độ đã được phê duyệt có thể bị phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng (điểm b khoản 1 Điều 14).

Nếu Chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý và vận hành công trình có hành vi không bàn giao, bàn giao chậm hoặc bàn giao không đầy đủ quy trình bảo trì công trình xây dựng được duyệt cho chủ sở hữu, đơn vị quản lý sử dụng công trình thì bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng (điểm đ, khoản 2 Điều 20 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).

Ngoài ra bên Chủ đầu tư vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc hoàn trả kinh phí (nếu có yêu cầu), buộc bồi thường thiệt hại (nếu có).

Hướng xử lý khi chủ đầu tư (bên bán) chậm bàn giao căn hộ/nhà

Bên mua cần yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với Bên bán.

Theo quy định tại Điều 434 Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS năm 2015), bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý. Như vậy, thời điểm được tính là bàn giao nhà đất chậm là thời điểm kết thúc thời hạn bàn giao nhà đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật mà người bán chưa thực hiện nghĩa vụ bàn giao.

Việc chậm bàn giao nhà của Chủ đầu tư thuộc trường hợp chậm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 353 BLDS 2015 và phải chịu các khoản bồi thường sau:

Bên chậm bàn giao phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng gây ra theo thỏa thuận trong hợp đồng. Thiệt hại được xác định bao gồm cả thiệt hại vật chất và thiệt hại tinh thần theo quy định tại Điều 360, Điều 361, Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015.

Bên chậm bàn giao nhà đất còn phải chịu chế tài phạt vi phạm theo hợp đồng đã ký kết. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận trong Hợp đồng theo Điều 418 BLDS 2015. Ngoài ra, Chủ đầu tư còn phải chịu khoản tiền phạt theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Trong trường hợp Chủ đầu tư từ chối hoặc không giải quyết yêu cầu bồi thường thì bạn có thể khởi kiện lên tòa án cấp có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết.

Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để được giải quyết được thực hiện các bước như sau.

Hồ sơ khởi kiện bao gồm các giấy tờ sau:

Đơn khởi kiện (Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015);

Chứng cứ, tài liệu kèm theo để chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của người mua bị xâm phạm (hợp đồng mua bán nhà/căn hộ, hợp đồng vay tiền để mua nhà,...);

Hộ khẩu, chứng minh nhân dân;

Hồ sơ liên quan đến người khởi kiện, đương sự và người có liên quan.

Trình tự, thủ tục khởi kiện.

Người khởi kiện nộp đơn đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết.

Tòa án nhận, thụ lý và xử lý đơn khởi kiện.

Nộp tạm ứng án phí.

Tòa án kiểm tra, đánh giá hồ sơ, chuẩn bị xét xử.

Tòa án mở phiên tòa xét xử sơ thẩm và phiên tòa phúc thẩm nếu có.

Tòa án ban hành bản án/Quyết định. Bản án/quyết định có hiệu lực pháp luật về quyền và nghĩa vụ phát sinh của các bên trong bản án trong trường hợp bản án không có kháng cáo, kháng nghị.

Trên đây là nội dung tư vấn pháp luật của Luật sư Công ty Luật Hồng Bách và Cộng sự hướng dẫn xử lý khi Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà cho quý khách hàng và hướng giải quyết để khách hàng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Nếu Quý khách hàng vẫn còn vướng mắc về các vấn đề có liên quan đến nội dung tư vấn nêu trên hoặc cần tư vấn pháp luật nhiều lĩnh vực khác vui lòng liên hệ Công ty luật chúng tôi địa chỉ dưới đây để được giải đáp.

Địa chỉ: Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự.
Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66
Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn